疑點(diǎn)：房地產(chǎn)“泡沫”的謎團(tuán)

　　主持人：歡迎各位收看《財(cái)經(jīng)點(diǎn)擊2002》。中國經(jīng)濟(jì)這幾年的發(fā)展真是非常好，可是前段時(shí)間有一篇文章說，有幾位美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家卻不這么看，他們說：“看中國經(jīng)濟(jì)增長就跟看科幻小說一樣，看不懂�！卑凑账麄兊臄�(shù)據(jù)來預(yù)測，中國經(jīng)濟(jì)的增長是2%到3%，但實(shí)際上對于中國人來說，感覺就不一樣。我們現(xiàn)在很多朋友買了房、買了車，這些財(cái)產(chǎn)可是實(shí)實(shí)在 在的，不是虛的。

　　何帆：不說別的，單就房地產(chǎn)的發(fā)展，我們就能看出來。這幾年，中國經(jīng)濟(jì)的增長確實(shí)是一個(gè)非常真實(shí)的故事。

　　主持人：這幾年，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長的非常好。但有些人認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)有泡沫，比如現(xiàn)在大城市中檔的房地產(chǎn)很多，而且市場價(jià)格居高不下，您以前預(yù)測過這樣的情況嗎？

　　何帆：沒有預(yù)測到，而且到現(xiàn)在也看不懂。

　　主持人：我們都看不懂其中的問題，我這兒有一個(gè)人，他能看得懂。

　　電影《大腕》對白片段：一定要選最好的黃金地段，雇法國設(shè)計(jì)師，建就得建高檔次的公寓，樓里站一個(gè)英國管家，帶著假發(fā)特紳士的那種。業(yè)主一進(jìn)門，甭管有事沒事都得說：May I help you，sir？一口地道的英國倫敦腔，倍兒有面子。周圍的鄰居不是開寶馬，就是開奔馳，你要開一日本車你都不好意思跟人打招呼。”

　　“2000美金？那是成本，4000美金起，你別嫌貴，還不打折……”

　　“我們做房地產(chǎn)的口號就是不求最好，但求最貴�！�

　　主持人：這段鏡片精彩吧，很經(jīng)典的，那段時(shí)間可以說膾炙人口，它似乎真的預(yù)言了2002年房地產(chǎn)業(yè)界刮起的豪華、超豪華的風(fēng)。

　　何帆：可不是，社科院后面有一座大樓叫貢院六號，外表看起來其貌不揚(yáng)，據(jù)說是超豪華、超高價(jià)格，我也不知道到底豪華到什么程度。

　　北京貢院6號，這座外表看不出什么特別之處的公寓建筑，以每平方米4萬元的高價(jià)創(chuàng)下了京城房價(jià)之最。這個(gè)樓盤最小的一套住房面積133平米，售價(jià)約530萬元，相當(dāng)于一個(gè)月薪5000元的工薪族100年的收入。據(jù)說開發(fā)商用于銷售的50套房子很快就賣光了。

　　不僅是豪宅，小戶型也同樣熱銷。2002年，北京一個(gè)小戶型樓盤，開盤時(shí)人頭攢動(dòng)，售樓處前一度排起了長龍。據(jù)稱不到一個(gè)月就賣出了1600多套。而這處樓盤的售價(jià)要在每平米6000元以上。

　　這幅場景，40歲以上的人們一定深有感慨：20多年前，這么排隊(duì)，一定是買大白菜或帶魚，如今成了買房。由于銷售太火爆，數(shù)錢數(shù)壞了點(diǎn)鈔機(jī)、押款車專候，取款成為北京售樓的笑談。

　　記者：您說像榮豐2008和貢院六號，這么貴的房價(jià)算泡沫嗎？

　　何帆：這種樓房比較吸引眼球，但究竟賣的怎么樣，我也不知道。就算他們賣得很好，也不能代表整體房地產(chǎn)的走勢。不過我們注意到一個(gè)現(xiàn)象，房地產(chǎn)熱往往集中在比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，像北京、上海、杭州、溫州等這些地方，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)越繁榮市場需求量就越大，所以房地產(chǎn)熱的地方，可能有幾個(gè)特征，三外的特征，外商、外地人、外行，然后像北京外銷房一直比內(nèi)銷房賣的價(jià)格要高。

　　主持人：我們今天談的是北京房價(jià)比較高，除了北京之外，我們看到華東、華南、華西、華北，這些地方的價(jià)格也都是比較高的。

　　何帆：2002中國的房價(jià)走勢是四周高、中間低，有點(diǎn)像一個(gè)盆地。最近有一個(gè)雜志，它調(diào)查了2002年35家雜志的平均房價(jià)。我們從中選了不同地區(qū)的六個(gè)城市來做一個(gè)比較，從比較中我們看到，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的北京還有華南、華東地區(qū)房價(jià)很高，而且在東北地區(qū)和西南地區(qū)，這些相對比較落后的地區(qū)房價(jià)也挺高，而唯獨(dú)華東地區(qū)的武漢市是六個(gè)城市里最低。

　　主持人：北京、上海、廣州這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房價(jià)比較高，但有些地方房價(jià)雖然低，但是房屋銷售情況好像并不是很理想，您覺得這兩個(gè)里面哪個(gè)有泡沫，哪個(gè)有風(fēng)險(xiǎn)？

　　何帆：我覺得都不能算泡沫，因?yàn)榉績r(jià)的高低并不重要，現(xiàn)在買房大部分都是個(gè)人，你想現(xiàn)在的消費(fèi)者越來越精明，把他們的錢拿出來買房子，房地產(chǎn)開發(fā)商肯定會(huì)把房子做的越來越精密。但房地產(chǎn)泡沫，指的是房地產(chǎn)作為工具，房地產(chǎn)一下子從高價(jià)跌到低價(jià)，其它國家也不是沒有這樣的教訓(xùn)。

　　主持人：您覺得目前中國的房地產(chǎn)市場，到底有沒有泡沫。

　　何帆：這我說不好，我要是一句話就能說得清楚，我們這期節(jié)目也就別做了�，F(xiàn)在學(xué)術(shù)界和業(yè)界爭論都挺大的。

　　主持人：本欄目記者前不久采訪了北京房地產(chǎn)界兩個(gè)比較有代表性的人物，我們聽一聽他們是怎么討論這個(gè)問題的。

　　潘石屹：我覺得作為市場經(jīng)濟(jì)肯定會(huì)有一部分房子賣的不好，像在前兩三年，好房子、賴房子全賣出去了，這不正常。這對客戶是不尊重的，他沒有選擇權(quán)，所以保持一定的空置率，然后給那些發(fā)展商一些壓力，讓好的房地產(chǎn)發(fā)展商發(fā)展下去，讓不好的房地產(chǎn)發(fā)展商慢慢萎縮，不要浪費(fèi)社會(huì)資源。

　　張寶全：這些空置率、空置數(shù)是從哪來的？計(jì)算依據(jù)是什么？所有的數(shù)字不是統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的，也不是建設(shè)部發(fā)布的。

　　何帆：我覺得房地產(chǎn)泡沫，之所以現(xiàn)在公說公有理，婆說婆有理，主要有兩個(gè)原因：一是沒有非常翔實(shí)的數(shù)據(jù)，我們很多數(shù)據(jù)缺乏科學(xué)的準(zhǔn)確性；二是，房地產(chǎn)行業(yè)直接面對消費(fèi)者的環(huán)節(jié)實(shí)際上已經(jīng)非常市場化了；另外它還有一個(gè)上游的環(huán)節(jié)，比如說從哪拿到土地，怎么拿到土地。

　　主持人：也就是說從現(xiàn)在的市場看，進(jìn)入房地產(chǎn)的資金，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像80年代、90年代初的時(shí)候，完全靠銀行貸款，來大規(guī)模圈土地搞房地產(chǎn)建設(shè)的情況。

　　何帆：業(yè)界現(xiàn)在有一個(gè)共識，因?yàn)?002年，它畢竟不像1992年，92年可能主要是房地產(chǎn)的炒作。2002年是一個(gè)穩(wěn)健的發(fā)展，有市場需求的基礎(chǔ)。而且現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)在未來，不僅是這幾年，在未來很長一段時(shí)間之內(nèi)，應(yīng)該是我們最關(guān)注的一個(gè)行業(yè)。

　　盲點(diǎn)：茫然的個(gè)人投資

　　主持人：現(xiàn)在很多人買房有一種心態(tài)，除了自己居住之外，還有投資作用�？墒俏胰绻�現(xiàn)在只有十萬塊錢，買房買不起，要買股票風(fēng)險(xiǎn)又太大，我拿這10萬塊錢存在銀行拿利息，現(xiàn)在利息這么薄，好像也值得。您覺得我拿這10萬塊錢能干點(diǎn)什么？

　　何帆：你不是第一個(gè)問我這個(gè)問題的人。

　　主持人：很多人關(guān)心這個(gè)問題？

　　何帆：上個(gè)禮拜，我去新浪網(wǎng)和網(wǎng)友聊天的時(shí)候，有一個(gè)網(wǎng)友就問過我這樣的問題。

　　主持人：您是怎么回答的？

　　何帆：我說不能告訴所有的人。你來找我，我就告訴你一個(gè)人。

　　主持人：現(xiàn)在就咱倆，您告訴我吧！

　　何帆：其實(shí)我真的回答不出來。

　　記者：你這經(jīng)濟(jì)學(xué)家也有回答不出經(jīng)濟(jì)方面的問題，但是我想這可能也反映出，我國目前提供給普通百姓的投資渠道比較少有關(guān)系。現(xiàn)在只要有一個(gè)新的投資渠道出現(xiàn)，就會(huì)出現(xiàn)百姓蜂擁而至，甚至徹夜排隊(duì)的情況。前不久，像上海投資交易所的開業(yè)，就馬上引起了全世界的關(guān)注，引起很多人的興趣。

　　關(guān)閉了半個(gè)多世紀(jì)的黃金自由交易大門，終于又重新開啟了，2002年10月30日，上海黃金交易所正式開業(yè)。在此之前的一年多時(shí)間內(nèi)，黃金交易所開業(yè)后人們可以進(jìn)行黃金交易的消息被媒體炒得都已經(jīng)發(fā)燙。一向以精明著稱的上海人，早已經(jīng)開始摩拳擦掌，準(zhǔn)備在黃金交易中一展身手，一些銀行也早早地為個(gè)人進(jìn)行黃金交易做起了準(zhǔn)備。但當(dāng)黃金交易所真的開業(yè)后，人們才發(fā)現(xiàn)，有資格玩黃金生意的人還只是108家能掏得起幾十萬會(huì)費(fèi)的會(huì)員單位，渴望參與炒金的平民百姓，暫時(shí)還只能站在金交所的大門外探頭張望。

　　主持人：據(jù)了解，上海黃金交易所規(guī)定的最小交購量是3公斤黃金，我想就這個(gè)數(shù)量而言一般人真炒不動(dòng)。

　　何帆：其實(shí)嚴(yán)格來說，這還不叫個(gè)人炒黃金，因?yàn)楝F(xiàn)在黃金交易還沒有完全向個(gè)人，包括金價(jià)還是政府管著，但從這個(gè)我們也能看到，投資渠道太少了，所以居民有時(shí)候投資其它比較盲目。

　　主持人：何博士您在國外學(xué)習(xí)過，國外對于個(gè)人或家庭的投資方向、渠道，推行的究竟怎么樣？

　　何帆：在美國我覺得最頭疼的事，就是每天清理在郵箱里各種各樣的美國基金、證券公司的一些廣告，給你提供非常誘人的投資方案，是無限的細(xì)分市場、挖掘市場的潛力。

　　主持人：比如保險(xiǎn)、基金、股票、期貨，其實(shí)我們身邊都有這個(gè)產(chǎn)品，都有渠道存在。

　　何帆：都是最近幾年挖掘出來的，最近幾年其實(shí)也不是說我們沒有投資渠道，只不過是逐漸開始出現(xiàn)，還不為大家所了解。有一些敏銳的投資者，一開始就看到了這些機(jī)會(huì)，像資金信托就比較熱，今年首先推出的上海外環(huán)隧道，在幾天之內(nèi)就銷售一空。企業(yè)證券也是，像升華、國電債券都賣的非常好。同時(shí)像今年，個(gè)人炒賣會(huì)好像也比較火爆，現(xiàn)在的問題是投資渠道還沒有針對不同的投資者類型進(jìn)行開發(fā)。另外可能做的銷售工作可能不到位，大家不知道你到底是一個(gè)什么樣的產(chǎn)品，很多產(chǎn)品開發(fā)出來之后，依然是養(yǎng)在深閨人未使，這樣投資者投資的興趣不是很大。

　　主持人：現(xiàn)在很多商家為了挖掘投資近況也動(dòng)了很多腦筋。

　　2002年12月18日，一個(gè)中國人認(rèn)為吉利的日子。就在這一天，黃燦燦的金條幾乎是在同一時(shí)刻擺在了國內(nèi)幾大城市商場的柜臺上。這種被商家稱作具有投資價(jià)值的金條一經(jīng)面世就受到消費(fèi)者的追捧，出售金條的柜臺前排起了長長的隊(duì)伍。在許多中國人的心目中，懷揣沉甸甸的金條是讓他們感到最踏實(shí)的保值手段。

　　顧客：前兩天買了一點(diǎn)兒，賺點(diǎn)錢，今天再來買點(diǎn)，我認(rèn)為這是一個(gè)很好的投資渠道。

　　更讓人欣喜的是，金條在售出一個(gè)月后，商家可以按市價(jià)回購，這就使贏利成為一種可能。雖然這種投資還有別于真正意義上的黃金交易，但對于那些站在金交所大門外探頭張望的平民百姓來說，已經(jīng)向前跨了一步。主持人：何博士，您說黃金真的有投資價(jià)值嗎？

　　何帆：個(gè)人買賣黃金，仍然有一段路要走，就是在政策方面要進(jìn)一步放開來配合他。而且黃金是一種保值的工具，進(jìn)行投資還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的�，F(xiàn)在盡管投資渠道比較少，但你只要做一個(gè)有心人，一個(gè)敏銳的投資者，你依然能夠發(fā)現(xiàn)適合自己的投資機(jī)會(huì)。舉個(gè)例子來說，像溫州，在溫州大家炒外匯，炒的非常成功，因?yàn)闇刂莺腿�球的網(wǎng)絡(luò)很多。

　　主持人：溫州人是炒外匯，究竟對于城市居民而言，哪些投資渠道最有價(jià)值呢？

　　何帆：中國的投資者變得越來越理性，我覺得理性的表現(xiàn)是根據(jù)個(gè)人收入的情況，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的承受能力，來選擇對自己最有利的投資渠道。

　　主持人：何博士的這段分析，對廣大投資者真是一個(gè)很重要的提醒，我們既要保持投資沖動(dòng)，同時(shí)在市場波動(dòng)和市場的選擇面前，一定要保持理智，要清醒，用平常心去看投資的選擇和投資機(jī)會(huì)。只有這樣投資人才能使自己的財(cái)富不斷積累，保持和增值。