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2002-12-189:13:45高新地產總經理姚景芳
根據中國第一個理財指數“聯華”《理財周刊》對北京、上海、廣州和重慶四大城市的專項調查，不動產
理財已經占到家庭財產的一大半。作為房地產企業，應該抓住這種剛剛顯露出來的新動向，為這批消費者提供一種比較成熟和
規范的理財服務方式社會住宅產業資源、集成采購、合成組裝、社會投資性資源及理財服務是理財服務時代新型房地產企
業的
5個基本概念通過對理財服務時代新型房地產企業的概念、理想構架、開發模式及對現有房地產開發企業如何過渡到理想模式
的操作過程和應進行的五個轉變的完成，我們就可以形成一個具有一流服務品質的理財服務時代的新型的房地產企業經歷了暴
利時代、位置時代、規劃設計時代、營銷時代的中國房地產業，今天處在一個什么樣的階段？在這樣的階段又需要什么樣的房
地產企業？理財服務時代已到來作為從業者，我認為，今天的中國房地產業已經處在了一個以理財服務為發展趨勢的理性發展
時期。與之相適應的是，這一時期需要的架構也是和以往有所區別的、可以更好地為置業者提供理財服務的新型房地產開發公
司。理由如下：房地產市場已經供大于求2001年，全國商品房空置面積達到了創紀錄的9124萬平方米，按建設部頒布
的全國商品房指導價，積壓的總市值將超過2000億元。而今年6月份國家統計局公布的數字表明，1-5月份，全國商品
房空置面積增長幅度為8.2％，明顯高于去年同期增長2.3％的水平。這一數字的增加，清晰地說明了房地產市場供大于
求的現狀。在這種情況下，房地產開發企業必須創造需求，尋找新的突破口。消費者需要投資理財但近年來，隨著中國經濟的
穩定增長與國民生活水平的穩步提升，一些具有現代投資意識的社會精英已經發現正確投資是最有效的致富途徑。房地產業成
為具有一定原始積累的置業者投資保值增值的主要方式。房地產企業向做行業發展中國的房地產企業發展到今天，已經由市場
求大于供時期的盲目做項目階段轉化為做企業階段，并逐步向做行業階段漸進。從1998年5月后，日趨看好的房地產業吸
引了越來越多的投資者，房地產開發企業的數量從1990年的4400個上升到2001年的30000多個，增長了近6
倍，房地產企業之間的競爭愈演愈烈。在這種情況下，一個項目的開發面積大小并不能說明除了數量以外的更多東西，消費者
往往更看重隱含在項目之后的東西，比如房子的升值潛力。而這種要求只有那些資金實力雄厚、開發能力強勁、迎合市場迅速
的企業才可能滿足。同時，我國房地產企業產品的開放性和易模仿性導致產品同質化現象日益嚴重，要解決這個問題，企業單
靠某些產品硬件來維持企業核心競爭力已成為明日黃花，必須動用整個房地產行業的集體力量，也就是我前面所說的“做行業
”。這一點，中城房網已經邁出了第一步。市場發展大環境良好中國房地產業年開發投資量已占到全社會固定資產投資總量的
16.9％，房地產業已成為國民經濟發展的支柱產業。房地產具有較高的產業關聯效應。據經濟學家以前的測算，可帶動5
0多個相關部門的發展，對其他工業帶動系數為1∶3。未來10年內中國房地產市場需求強勁，房地產業已成為國家拉動內
需的增長點和主力軍。房地產業發展的政策環境空前利好。政府近幾年已經減免和取消了40多項稅費。服務增值將成新的核
心競爭力加入WTO后，傳統游戲規則將會被國際游戲規則所取代。開發商面臨著能否先人一步，學習并創新傳統經營模式的
挑戰；以硬件產品為本位的時代即將結束，服務增值成為企業的核心競爭力，開發商面臨著能否參與到這個服務增值時代，以
實現企業可持續發展的挑戰。何為新型房地產企業理財時代新型房地產企業將以企業研發中心所策劃的具有產品創新和服務創
新意識的企業理念為靈魂，立足自身雄厚的資本實力和品牌優勢，對社會住宅產業資源進行集成采購，再以合成組裝的方式生
產出科技含量高、成本性能比最優的產品，在提供高品質產品的同時，采取策略聯盟，整合社會投資性資源，為置業者提供理
財服務，以為消費者和置業者資產的保值增值提供保證。這是房地產企業由單純的產品開發———住宅性物業，過渡到塑造企
業產業鏈———集成性住宅性物業，最終向行業投資資源整合———增值性理財服務物業發展的必然產物。這是21世紀國際
房地產業發展的大趨勢，是21世紀房地產企業實現可持續發展的最佳經營模式。這里需要解釋社會住宅產業資源、集成采購
、合成組裝、社會投資性資源和理財服務5個概念的含義：社會住宅產業資源是指：與住宅產業化相關并適應其發展要求的非
產業經濟資源(其中包括定位、規劃、設計、施工、園林、物業管理、營銷等)和住宅部品供應資源。集成采購是指：為滿足
最終住宅產品的質量并使其具有一定的生命力，通過新經濟手段與社會住宅產業資源企業進行的經濟等價交換活動。其中包括
社會住宅產業資源實物資源和品牌、信譽等無形資源。合成組裝是指：為完成最終住宅產品的質量并使其顯現出自身的生命力
，而對社會住宅產業資源其中住宅部品供應資源按房屋的設計要求進行的整合。以上3個概念構成了房地產企業以產品創新為
主的精耕產品階段和塑造企業住宅產業鏈階段的基本手段，以這種手段生產出的房地產產品為房地產企業向理財服務時代的投
資物業發展創造了前提。社會投資性資源是指：可與商業化的房地產產品共生共享的金融、租賃、商業、教育、旅游、體育等
專業性具有一定品牌的管理集團。理財服務是指：為滿足置業者物業保值增值的要求，開發商在提供具有可增值功能的新產品
的同時，通過與社會投資性資源的策略聯盟，為置業者主動提供一個有保障的可保值增值的投資服務模式。置業者只需一筆投
資，然后就是坐享其成。需要特別提及的是，對未來的中國房地產業來說，理財服務最終將和國際上的不動產投資規則相接軌
，成為市場上備受追捧的一種投資方式。這5個概念構成了理財服務時代新型房地產企業的基本表述。其最核心的部分是要變
傳統產品開發思維為現代理財服務經營觀念，以塑造以服務增值為核心競爭力的新型房地產開發企業，去把握企業面對理財服
務時代尋求再發展和可持續發展的機遇。理想的組織構架和開發模式以住宅產業資本和社會投資資本為核心組建企業決策層；
以產品創新和理財服務創新為宗旨組建企業研發層；以集成采購為方法組建企業組裝執行層；以主動提供增值服務為方式組建
企業管理利潤層。在決策層的領導下，以企業所設立的企業研發中心為龍頭，依托自身的資本實力和品牌優勢，由企業組裝執
行層運用一定的管理方式和管理流程對住宅部品供應資源進行合成組裝，完成對國內、乃至全球社會住宅產業資源優秀品牌的
集成，完成提供高品質可進行投資運作的房地產產品。企業管理利潤層借助地產平臺，采取與社會投資性資源的策略聯盟向置
業者提供理財服務，以實現投資置業者物業保值增值的目標，并以此建立起理財服務時代的新型房地產企業開發模式。這個開
發模式由4個部分構成基本的運營體系：作為投資中心的企業決策層；作為產品創新和服務創新之本的企業研發層；作為集成
社會優秀住宅產業資源的企業組裝執行層；作為整合社會投資性資源以理財服務來保值增值的企業管理利潤層。這4個體系支
撐起為居者提供高品質住宅型物業和為投資置業者提供理財增值服務的新型房地產開發模式。高新地產的實踐實踐的三個步聚
第一步：按上述理想概念和開發模式，完成房地產企業作為投資中心的企業決策層；作為產品創新和服務創新之本的
企業研發層；作為集成社會優秀住宅產業資源的企業組裝執行層；作為投資理財服務以保值增值的企業管理利潤層。高新地產
經過兩年探索，形成了以直接與市場對接的策劃部為龍頭，以工程管理部為企業組裝執行層，以置業分公司和物業分公司為企
業管理利潤層，完成了對企業開發管理模式的變革型創新，實現了住宅型物業與投資型物業的復合型發展。第二步：在完成第
一步運作的基礎上，擇機完成西安高新地產理財服務時代新地產開發模式的實踐。高新地產投資型物業的創新代表作是其精心
打造的“高新水晶島”。這個項目充分體現了產品新理念、投資新品種、服務新境界、房屋新銀行的原則。它集酒店式的辦公
和公寓及水晶商業圈為一體，帶給消費者的是家一般的感覺。在投資上，它設定了多贏投資模式，年回報率達15％以上；在
服務上，由國際知名的專業管理集團管理；在投資方式上，為投資者提供了一個有保障的增值運作模式，只要交付首期6萬元
，就可永不供樓。該模式由市場投資者的首期資金———永無供樓款項投入———由國際知名酒店管理集團全程經營———地
產開發、地產商業、理財服務等渠道組成全程立體型市場風險保障系統———15年產權全歸市場投資者個人等環節組成。市
場投資者只需繳納少量的首期購樓款，即完成了投資的全過程，剩下的就是盡享投資收益的快樂。第三步：借助中城房網這個
平臺，強強聯合，整合發展，高新地產與國內其他知名開發商一起投資發起設立中城房網聯盟投資公司，通過行業資源整合實
現與國內乃至國際社會投資性資源的對接，為形成企業在這個服務競爭時代的核心競爭力而積極探索。這個舉措，對于高新地
產這樣的企業來說，率先進入一種新型的行業投融資領域將帶來先發的機會和建立行業規則的發言權，并可實現提升企業素質
和管理能力的內在追求，在完成企業經營模式戰略改造的同時，實現高新地產的可持續發展。實踐的具體措施2001年，基
于對中國房地產開發商使命和開發模式未來走向的判斷，高新地產提出了“經營空間，創造并提升人居空間價值”的企業使命
，并據此將高新地產的企業遠景確定為：保持西北房地產業第一品牌，做集“地產開發、地產商業和理財服務”為一體的復合
型地產企業。將企業的戰略發展方向確定為：先西北后全國，先專業化后多元化，先集成型后復合型。在這個目標和方向下，
我們對企業文化、組織、流程、管理、經營方針進行了變革：改造文化的轉變整合原有企業文化，建立起適應新型房地產企業
需要的新的企業文化。包括以下內容：———突破原來單一的“力創高品質人居環境”的傳統企業使命，確立了“經營空間，
創造并提升人居空間價值”的新企業使命，使企業使命與企業目標高度統一。我們不僅要創造高品質的人居環境，更要通過理
財服務來提升物業空間的價值，為置業者保值增值。———突破原來單一的“建設以人為本”的傳統的沒有個性特色的企業理
念，確立了新企業核心理念，即“誠信、創新、服務”。因為只有恒于誠信，才有地產商業性的策略聯盟，才會有置業者接受
你所提供的理財服務，這是企業的發展之本；只有志于不斷的創新，你才會在經營方式上永遠比別人領先一步，這是企業的發
展之源；只有樂于服務，你才會以品質性的服務讓客戶滿意，才會吸引更多的置業者，這是企業發展之路徑。———提出了企
業新的核心口號：創新服務未來。沒有不斷創新的精細化產品和增值服務，企業就沒有核心競爭力，在未來的市場競爭中，就
沒有企業的未來。改造組織的轉變由過去的從策劃到銷售到物業管理不分主從的傳統開發模式所形成的組織結構向“主從架構
”組織結構轉變。抓好主要的研發，即“主”，被公司以資本運作的方式聚合成住宅產品的社會住宅產業資源，以策略聯盟整
合的社會投資性資源，即“從”，以“主”來協調“從”。“主”“從”結合，形成住宅型物業與投資型物業的新房地產企業
經營模式。改造流程的轉變形成“集成采購合成組裝型”的縱向生產流程和以策略聯盟整合的橫向社會投資性資源整合體系，
以房地產市場研發結果定位為依據，根據市場所需的社會資源開出菜單，通過集成采購并合成組裝和投資理財型策略聯盟，以
生產出具有可增值性的房地產精品。改造管理的轉變由制造品牌向經營品牌轉變，推行“全球品牌，地域集合”的發展模式。
我們把它比喻為肯德基式的快餐連鎖模式———即成為自身產品和服務創意和地域集合的輸出者，并依此集成社會資源，被集
成者必須是全國或全球優秀品牌，是完成公司產品與服務創意與程序的忠實執行者，并以此思路改造現有的管理思想和管理方
法。改造經營方針的轉變理財服務性地產需要我們在經營思想上樹立開放性的復合地產概念、在經營方式上要有一套行之有效
的對社會專業資源的整合管理模式，在服務上要從單一的物業服務向為置業者提供保值增值的理財服務轉變，于是，高新地產
確定了以下經營方針：提升人居環境品質，實踐生活服務集成，創造未來空間價值。這個方針的基本出發點是服務，這個服務
是品質化、集成化與增值性的。品質化是高新地產服務的基本出發點，是高新地產企業誠信理念的體現；集成化使高新地產實
現品質化服務的經營方式，是滿足置業者復合型需要的基本途徑；是置業者物業增值，是高新地產提供集成化品質性服務的目
的，是高新地產行為的方向。通過不斷創新的復合型服務，使高新地產成為人居空間品質的提升者，生活服務集成的實踐者，
未來空間價值的創造者。當然，任何新事物的形成與發展絕不可能是一帆風順的。困難和面臨的問題仍然很多，但在邁向新型
房地產企業的征程中，它只會成為一個小小的花絮。困難和問題政策方向的指導應盡快具體為政策扶持，以加速新型房地產企
業實現過程的步伐；作為社會住宅產業資源的住宅部品供應企業，能否生產出模數多樣的、富有生命力的、具有可成長性的住
宅部品，以滿足新型房地產企業不同開發理念產品的需要，也是住宅作為一門產業能否很快形成規模并推廣的關鍵；策略聯盟
下，由單一產業向多產業發展中與合作方的合作方式問題；能承擔新型房地產企業運營的人才短缺問題；在地產商業、理財服
務中開發商、銀行與商業管理集團的合作形式問題；地方政府二手房市場的政策不明確和稅費過高問題；對新型房地產企業的
增值服務系統的管理模式問題；由房地產產品開發向經營房地產的轉型問題。
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