|
歐美房地產市場波動的潛在威脅在于，若出現資金流入和需求的減弱，不僅會對消費造成打擊，而且對全球金融市場
也會產生相當大的沖擊。住房貸款大部分來自銀行系統，房地產市場由興旺轉為低迷將令相當大的借貸資金滯留在房地產領域
，銀行資產的流動性降低，妨礙資本市場運作，拖累經濟恢復，打擊股市；同時，銀行資產負債比例惡化，壞帳增加，令資金
對本國貨幣信心下降，可能引發拋售行為，引起金融動蕩。股市還會因為缺乏資金循環的補給支撐而下跌，進一步打擊經濟恢
復信心。所以，歐美房地產市場的未
來變動，將牽動歐美及全球經濟的走向。統計數據顯示，住房建筑產業對美國今年GDP
的貢獻是近6年內最明顯的。按第1季GDP5.6％算，0.6％歸功于住房建筑產業。但去年7次調低利率后，市場就開
始從不同的角度分析房地產需求旺盛的原因，關注房地產可能存在的“泡沫”。
90年代，美國新家庭以每年135萬戶的速度在增加，比原來預計的每年要高出20多萬戶。加上單親家庭數量增
加(美國單親家庭的比例高達45％左右)，自然對房地產形成較大的需求。90年代，北美自由貿易區形成后大量涌入的拉
美移民和新經濟從世界各地吸引大批高科技人員，形成對房地產的外來需求。這是美國房地產需求增長的基本背景。
雖然目前美國失業率較高，住房價格也較高，但購房需求還是很高，新屋開工數量繼續增加。美聯儲指導利率較低降
低了購房成本；目前美國通貨膨脹壓力小，利率暫時沒有上調壓力，房地產可以繼續受惠于利率政策。
與美國相似，歐洲房地產業也呈現出膨脹，英國表現較突出。英國8月房屋價格修正后較7月上漲0.2％,較去年
同期上漲18.8％，今年英國金融時報100股指已跌去市值1/4強，房價卻上漲20％，英國最大抵押貸款商HBOS
顯示英國房屋平均價值達到年收入的四倍，大大的刺激了消費支出。
目前，歐美房地產的投機行為是有限的，由于資金投資領域的轉移，房地產可能存在一定的價格泡沫，但不等同于泡
沫經濟；其次，美國房地產表現溫和，尚未出現房地產惡性投機。股市下跌使部分資金由股市流入房地產市場。近兩年來，美
國房價漲幅雖然最高到過9％，但投資住房的收益在降低，今年第1季度扣除通貨膨脹因素后的投資收益是1999年以來最
低；而且購房開支較大，即便調整投資組合，純粹的投資購房資金也是有限的。今年上半年美國空房率和1998-2001
年同期相比，僅增加1.5％-1.8％，這是前述觀點的證明之一。
從經濟和投資資金的流動周期看，在經濟恢復乏力，股市下跌，金融市場低迷的時候，資金的流向若調控不當，日本
上世紀90年代開始的房地產泡沫留給經濟的蹉跎歲月和銀行壞帳癥結就是前車之鑒。(覃揚眉)
| 
