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一個總資產達17億元的地產“大鱷”，即將被武昌魚(600275)一口吞食。然而，面對武昌魚的大口，人們
發出了質疑。
武昌魚19日發布公告稱，公司約定出資2.9252億元，收購北京中地房地產開發有限公司51％的股權。但對
評估該地產公司做出的約5億元評估增值、收購后合并報表出現的高負債壓力，以及后續資金投入等問題，投資者提出了質疑
。
北京中地房地產開發有限公司由北京華普產業集團有限公司和北京中聯普拓技術開發有限公司共同出資組建，而這兩
家企業正是已經簽署聯手收購武昌魚40.5％股權協議的大買家以及武昌魚未來的控股股東和重組方。
資料顯示，中地公司設立于1998年5月22日，注冊資本4000萬元人民幣，其中華普集團出資2600萬元
，占注冊資本的65％；中聯普拓出資1400萬元，占注冊資本的35％。中地公司目前經營的房地產項目主體是計劃總投
資約24.3億元建設的北京華普中心大廈。該項目位于北京東城區東四十條立交橋西北側，總建筑面積26.5萬平方米，
由2棟高檔外銷公寓華普公寓和3棟智能化涉外寫字樓華普聯邦大廈組成，截至2002年6月底，已投資13.89億元。
其中，華普公寓預計2002年竣工并入住，華普聯邦大廈工程已全面開工，預計2004年竣工。
經中瑞華恒信會計師事務所審計，截至2002年6月30日，中地公司資產178105.70萬元，負債158
651.37萬元(不含少數股東權益)，凈資產19152.55萬元，上半年實現主營業務收入631萬元，凈利潤—2
73萬元。然而由北京中企華資產評估有限責任公司出具的評估報告稱，在評估基準日2002年6月30日持續使用前提下
，中地公司提供的賬面總資產為170365.27萬元，負債為151212.73萬元，凈資產為19152.55萬元
；調整后總資產賬面值為143533.24萬元，負債為114593.60萬元，凈資產為28939.64萬元；評估
后的總資產為186284.25萬元，負債為114592.60萬元，凈資產為71691.66萬元，增值42752
.02萬元，增加率為147.73％。顯然，經過一個“調整后賬面值”，以及隨之一系列的評估增值，中地公司身價倍漲
，與原先審計報表顯示的賬面數據相比，凈資產增值了52539.11萬元，凈資產增加率高達274％！并在此評估報告
基礎上，經過協商，武昌魚與華普集團最后約定收購中地公司51％股權的總價款為29250.2萬元。
對于此次收購最為關鍵的資產評估報告，投資者提出了六點質疑。第一，資產評估機構作評估報告時為何依據的是中
地公司母公司資產負債表，而不是其合并資產負債表？第二，評估時為何不直接以已審計的中地公司會計數據為準，而是要進
行一次一般投資者難以理解的“調整后賬面值”為評估基礎？第三，中地公司的賬面價值與評估時采用的調整后賬面值為何很
多科目相差數億元？第四，評估增值為何高達5億元？第五，評估增加率到底是147.73％還是274％？第六，中地公
司賬上貨幣資金只有500萬元，且有貸款逾期現象，武昌魚收購完成后的動態資產負債率將會超過70％，后續投資錢從何
來？
對于華普集團收購武昌魚股權及現在的資產重組，有人士分析認為，華普集團和北京中聯收購武昌魚股權的約3億元
現金將流入到武昌魚集團及地方政府手里，而后武昌魚再通過溢價收購中地公司股權，賬上約3億元現金將流回到收購方華普
集團，華普集團似乎就要完成一次完美的收購上市公司股權的行動。
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