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房地產上市公司上半年的經營業績有所下滑,筆者認為,以下五大因素對房地產上市公司上半年的業績產生了影響。
開發周期
在半年報中提到房地產開發周期影響的公司達11家之多,而世茂股份最為突出。該公司
因為項目尚未完工結算,沒
有房地產項目收入和利潤。象這種受行業特征影響的公司還有金地集團、萬科A、珠江實業、東華實業、ST深物業、浙江廣
廈、陽光股份、天宸股份、北京城建、旭飛實業等。
由于房地產開發的周期長,前期投入大,收入會比較集中在某一時段,尤其是下半年。許多房地產公司在下半年將會
出現產品的集中銷售,屆時市場的需求狀況和承受能力將影響到公司的業績。
擴張成本
不容忽視的是,一些房地產上市公司的主營業務收入得到較快提高的同時,成本、費用卻以更快的速度增加。上半年
房地產類上市公司中主營業務成本增長率高于主營業務收入增長率的占了44.19%,期間費用增長率高于主營業務收入增
長率的公司占了60.47%。
現金流情況
房地產類上市公司上半年的平均每股經營性現金流為-0.036元,低于0.1791元的市場平均水平,其中僅
26家的經營活動中的凈現金流為正。之所以如此,與房地產公司土地儲備和項目前期投入所需資金量大有關。一旦項目不能
如期實現銷售現金收入,公司就可能面臨現金周轉的困難,影響其他后續項目的進展。
收益結構
目前境內的房地產上市公司的收益主要以房地產開發銷售為主,缺乏其他穩定收益,因此受項目完成情況的影響非常
大,導致收益不均衡。在進行房地產開發的同時發展物業將是以后的趨勢。境外許多房地產公司的物業都是發展得比較好的。
例如香港著名房地產上市公司長江實業有限公司2002年上半年實現物業銷售收入3.8億港元,同期物業出租達3.66
億港元；新鴻基去年的利潤中,出租物業就占到了40%,有力地降低了公司經營風險。而境內上市公司物業經營與管理收入
占主營業務收入比重一般較小,大都在20%以下,并且規模也不大。
土地招標
典型的例子是深長城,盡管該公司實力較為雄厚,但今年上半年由于某一項目結轉時土地成本的劇增導致房地產毛利
率下降30個百分點,從而使主營業務收入增長61.01%的情況下,主營業務利潤僅增長17.16%。而對房地產行業
而言,土地招標導致的成本上升能否以商品房價格上升為補償,仍然要視產品的市場容量而定。房地產上市公司必須正視由于
土地招標使房地產業成本上升的趨勢,以及這一趨勢對房地產公司資金實力的考驗。(漢唐證券研究所李岳平)
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