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飛虎研究 趙津蒙
2002年5月9日，北京市政府出臺了一份標題為《北京市人民政府批轉市編辦等部門關于改革本市固定資產投資項目程序意見的通知》的"京政發(fā)(2002)5號"的文件，同日，國家國土資源部發(fā)布了第11號令《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》的文件，并將于今年7月1日起實行。以上兩個文件的核心內容是：從文件頒布之日起，凡在北京市行政區(qū)域范圍內
利用國有土地進行經營性開發(fā)的項目用地，停止辦理國有土地使用權出讓手續(xù)，須全部進入北京嘶交易市場，通過招標、拍賣和掛牌等方式進行公開交易。也即該規(guī)定除了軍隊之外，其余在京的中央各部委須按照屬地管理原則而不會有例外。就是說今后政府將全面掌控土地一級市場，土地交易中心為國有土地的唯一批發(fā)商。
為配合該項規(guī)定的出臺，北京市政府已做了充分的準備工作：
1、在2001年4月北京國土房地局正式成立了北京土地整理儲備中心，即實現"三個一"--"一個渠道進水"：政府統(tǒng)一征用、收購和回收土地。自中心成立以來，在市政府的大力支持下，通過財政和銀行貸款等渠道，政府已籌措幾百億元資金進行了土地儲備；"一個池子蓄水"：政府統(tǒng)一儲備土地，并根據規(guī)劃要求，進行基礎、公共和配套設施建設；"一個龍頭放水"：政府統(tǒng)一供地，并有計劃的將土地投入市場。
2、2002年2月28日，北京市土地交易市場正式成立，并與儲備中心是兩個機構，一塊牌子，目的是提高效率，集中管理和交易。在揭幕首日即對48公頃的土地進行拍賣，并取得了圓滿的結果。
毫無疑問，這項制度將對房地產各方面，包括開發(fā)商和地產游戲規(guī)則產生深遠的影響：
1、利用國有土地進行的貪污腐敗和黑箱操作將走到盡頭。
我國土地一級市場是在改革開放的背景下逐漸發(fā)展起來的，除了1992年出臺的《國有土地使用權出讓轉讓條理》外，所受的其它約束并不多，造成土地供應多源頭、多渠道和協議、拍賣、招標等多種方式共存的局面，其中以協議方式轉讓的占到了絕大多數。據統(tǒng)計，全國土地轉讓協議方式占到了95%。長期的不規(guī)范操為貪污腐敗、尋租和國有資產流失留下了空間，并使土地一級市場嚴重違背三公原則，人為的增加了非市場化的進入壁壘。土地的統(tǒng)購統(tǒng)銷增加了市場化成分，使開發(fā)商能夠站到同一起跑線上。
2、土地一級市場的收益者將是國家，房地產公司數量將大大減少。
先前土地出讓和轉讓多不透明，且多為土地使用方與出讓方私下定價的結果，經常是土地出讓金低廉，而開發(fā)商可享有土地增值的收益，利益并沒有回流給國家財政。如金融街拿到的土地成本不到每平方米1700元，而廣州富力從拍賣上獲得的土地成本價在每平方米2900元，而且地段還是前者要優(yōu)于后者，可見有近一倍的差距。國家統(tǒng)購統(tǒng)銷后將大大減少土地中間轉手的情況發(fā)生，使一些自己沒有開發(fā)實力而專門從事倒地的房地產公司失去存在空間。2001年北京有4000多家房地產公司，其中70%沒有開發(fā)實力。可以預測，未來將是多個大型實力開發(fā)商壟斷市場的局面，實力小的公司將逐漸推出，有利于項目的成片開發(fā)。這已經從北京近期在開發(fā)及規(guī)劃項目的規(guī)模普遍較以往大中可以得到啟示。
3、部分房地產商在未來至少5年內仍享有原先低價土地儲備的優(yōu)勢。
盡管從2002年7月日起實施新政策，但一些有實力的大開發(fā)商，尤其是一些北京本地和國字頭的房地產公司，原先就儲備了大量的土地，在未來的5年內開發(fā)都綽綽有余，再加上從5月到7月中一些已簽定協議轉讓的合同仍然有效，因此對于剛進入北京或想在北京進行開發(fā)的企業(yè)則明顯處于競爭不利的地位。如上市公司北京城建重組后擁有350萬平米的開發(fā)儲備、天鴻寶業(yè)雖未披露土地儲備情況，但母公司天鴻集團為原北京市房地產經營開發(fā)公司，擁有大量的土地儲備，相信會給上市公司以支持、金融街通過整合后的土地儲備量可以開發(fā)到2008年，因此新政府對這些開發(fā)商影響不大，而對于新進入和還未進入北京的開發(fā)商則只能通過市場公開的途徑拿到土地，成本勢必較高，前面提到的廣東富力出資近32億元獲得廣渠門48萬平米土地開發(fā)權的高成本行為就曾引起北京同行的不理解，因為本地商家出價要至少低5-6個億。能象富力那樣出得起大價錢的開發(fā)商畢竟不占多數，因此實力小的開發(fā)商無論是本地還是外地的，都難以繼續(xù)競爭下去。這就是為什么土地儲備量的多少被視為衡量地產企業(yè)能否持續(xù)經營的重要指標了。
4、對開發(fā)商來說門檻提高了，風險增大了
當招標和拍賣的形式成為市場主流后，對房地產企業(yè)的資金實力要求增大了，開發(fā)商承擔的市場風險也加大了。開發(fā)商為了持續(xù)發(fā)展，必須時時關注土地一級市場的行情變化，并可能用重金購下一塊用于未來開發(fā)的土地，這不僅需要資金的占押，還要承擔市場不好時土地跌價損失幾由此帶來的開發(fā)風險。
目前一些大型城市如上海、廣州和深圳等已實施土地拍賣制度，按照中央的文件精神，全國除特殊用途外，都要實施此項改革，這是大勢所趨，因此象萬科那樣想盡各種辦法籌措資金以在各地進行大規(guī)模土地儲備的做法就很容易理解了。這也是一個行業(yè)發(fā)展由粗放走向集約的必經之路。
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