| 錯位競爭中 中關村把握自身特色 |
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| http://whmsebhyy.com 2002年04月18日 18:10 中關村科技園區管委會 |
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隨著中關村西區的規劃，中關村市場開始升級。
一個現實：中關村更像高科技浙江村
有一種疑問：在中關村這樣的區域，規劃那么密集的寫字樓，該不該？從現在行業分布的情況看，中小企業密集，它們乏力承擔昂貴的寫字樓租賃成本，SOHO、IT超市、IT“農
貿市場”是更適合它們的選擇。而且，中關村也一直是在這種氛圍中成長的，在這種氛圍中獲得“孵化器”的美譽，在這種氛圍中向中國的“硅谷”這個方向發展。
但是，“硅谷”不該是高科技浙江村。據業內人士介紹，中關村在1997年，IT企業就達5000家之多，每年，這些企業死一批，冒出一批，但整體規模變化有限。雖然，缺乏詳細的分類資料，但可以感到靠買賣硬件為生的占相當比例。像聯想、方正、四通、微軟，中關村內IT業的龍頭老大屈指可數。當然，區域內也缺乏與這些企業相匹配的寫字樓。
不可否認，沒有這些龍頭老大，中關村地產市場也相當火爆。像泛亞、翠宮等寫字樓出租率常超過90%，而據中原寫字樓資深人士鄭瑞生介紹，寫字樓正常的出租率應在70～80%之間，超過或低于這個數字，都意味著市場存在一定的問題。也正是區域市場的火爆，掩蓋了中關村高科技行業分布的結構問題。
一種變化：寫字樓先向小企業說不
現在，在地價、房價的壓力下，一些中小企業開始游離中關村區域。這看上去像是中關村的房價已經開始侵蝕中關村多年賴以生存的基礎，但是，這一現象其實是中關村地產開始升級換代的先兆。首先，游離的這些中小企業，業務仍在中關村區域內，只是將辦公地點遷出以降低成本，所以，中關村對高科技產業的魅力并沒有衰退。
其次，據中原物業資料，近期推出的寫字樓，已經開始有意識地擺脫傳統的設計模式，向中高檔市場靠攏。像海龍、知春大廈等使用中的寫字樓，底層必須留出若干層空間給小商鋪，以維系中關村的傳統，而樓內設備用些中低檔品牌就足已應付客戶需求，中關村的傳統客戶都是重地利，不重形象。而近期推出的中關村大廈、開始期售的銀網中心，不但在配套設施上開始注重品牌、在設備層上預留擴展空間，而且終于敢于脫掉底商這靴子了。與這種寫字樓定位變遷的同時，變化的是寫字樓的價格。雖然中關村區域寫字樓租金節節高，能攀到每天每平方米6元多的高度，但是，期房寫字樓的價格已經從1.7萬元每平方米的巔峰降到了1.2萬元平方米左右的水平。因此可以看出，中關村市場未來價格會有個回落，同時，產品定位會大幅度提升。
一種趨勢：工作在硅谷居住在北
與寫字樓同步變化的，是中關村區域的住宅市場。中關村傳統用地范圍內，土地資源有限。所以，配套的住宅將向清河方向、亞奧方向遷移。從已經醞釀中的幾個大規模樓盤看，傳統的定位在50～60萬元以解困為目的的中小套型，將讓位于70～80萬元的舒適套型。但是SOHO、準SOHO仍會有很大的空間，這一方面由于它們入市的時間比較早，另一方面，中關村的傳統市場仍會維持在相當的規模。又平
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