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房地產(chǎn)投資信托是信托公司通過制訂信托投資計劃,與投資者(委托人)簽訂信托投資合同,通過發(fā)行信托受益憑證
或股票等方式受托投資者的資金,然后進(jìn)行房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款投資,并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實施具體的經(jīng)營管理
的一種資金信托投資方式。
房地產(chǎn)投資信托的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在這樣幾個方面:
1、房地產(chǎn)投資信托通過集中化專業(yè)管理和多元化投資組合,選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù),有效降
低投資風(fēng)險,取得較高投資回報。
2、中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托在承擔(dān)有限責(zé)任的同時,可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。
3、房地產(chǎn)投資信托提供了一種普通投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的理想渠道.其特有的運行機(jī)制(組織形式、有限責(zé)任、
專業(yè)管理、自由進(jìn)出轉(zhuǎn)讓、多樣化投資.優(yōu)惠稅收與有效監(jiān)管)可以保證集中大量社會資金(從而產(chǎn)生相當(dāng)大的市場強度與規(guī)
模經(jīng)濟(jì))、具有較高投資回報和較低投資風(fēng)險,是一種比較理想的資本市場投資工具。
房地產(chǎn)投資信托的資金來源有兩個方面:發(fā)行信托受益憑證或股票,由機(jī)構(gòu)投資者(人壽保險公司、養(yǎng)老基金組織等
)和股民認(rèn)購；從金融市場融資,如銀行借入、發(fā)行債券或商業(yè)票據(jù)等。房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易,或
采取場外直接交易方式,具有較高的流通性。
房地產(chǎn)投資信托除了具有信托的一般特征,即所有權(quán)和利益相分離、信托財產(chǎn)獨立性、有限責(zé)任和信托管理的連續(xù)性
外,還具有以下特征:
1、信托財產(chǎn)是房地產(chǎn)證券,采取股票或受益憑證的形式,可上市交易,流通性強。
2、經(jīng)營期限分為定期或不定期,財務(wù)運作對大眾公開,透明度高。
3、法律對REIT的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運用和收入來源進(jìn)行了嚴(yán)格的要求,如美國規(guī)定,房地產(chǎn)投資信托須有股東人數(shù)與
持股份額方面的限制,以防止股份過于集中；每年90%以上的收益要分配給股東；其籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的
業(yè)務(wù),75%以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；同時至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地
產(chǎn)銷售所得。
4、可以獲得有利的稅收待遇,避免了雙重納稅(房地產(chǎn)投資信托不屬于應(yīng)稅財產(chǎn),且免除公司稅項)。
當(dāng)前,在我國選擇和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托,具有拓寬居民投資渠道.活躍房地產(chǎn)市場、培育和健全資本證券市場,促
進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多方面的意義。我國證券市場已具有相當(dāng)容量和規(guī)模,產(chǎn)業(yè)投資基金和證券投資基金也有一定的發(fā)展,目前
推出房地產(chǎn)投資信托已具備初步條件,時機(jī)也趨成熟。可先行試點,通過發(fā)行受益憑證或基金股份募集投資者的資金,設(shè)立房
地產(chǎn)投資基金或住房投資基金,然后投資于房地產(chǎn)獲取經(jīng)營收入、發(fā)放住房抵押貸款、購買政府債券等。具體的投資運作和管
理須委托專業(yè)性機(jī)構(gòu)信托投資公司來實施。
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