趨勢(shì)

　　發(fā)燒樓市降溫在即！

　　高房?jī)r(jià)擠占內(nèi)需，損害經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　■ 文 / 顧海波* 

　　進(jìn)入2010年后，曾經(jīng)量?jī)r(jià)飆升的中國(guó)樓市，終于在一輪連續(xù)的政策調(diào)控中，出現(xiàn)了松動(dòng)。

　　北京和上海兩地的房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示：1月的上半月，北京二手房總成交量、住宅成交量分別僅為5839套、5248套，相比去年12月上半月的交易數(shù)據(jù)，下跌幅度分別達(dá)到了72.2%及73.6%；而上海一手住宅成交2690套，環(huán)比下降53%，均價(jià)19993元/平方米，環(huán)比下降5%。全國(guó)的其他各地情況大致相同。

　　樓市出現(xiàn)的短暫降溫，并不能掩蓋市場(chǎng)仍然最關(guān)注的問(wèn)題：繼“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”之后，政策到底是否會(huì)再出重拳？政策是否會(huì)進(jìn)一步細(xì)化并具可操作性？

　　房?jī)r(jià)為何越調(diào)越高？

　　樓市的下一步會(huì)如何？

　　2010年住房供求趨于平衡且供會(huì)略大于求，住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將日趨合理，房地產(chǎn)信貸政策和遏制房地產(chǎn)投機(jī)的政策可能會(huì)細(xì)化，同時(shí)中國(guó)樓市經(jīng)過(guò)前幾年、尤其是2009年的量?jī)r(jià)非理性的飆升，市場(chǎng)需要一個(gè)獲利回吐的過(guò)程，同時(shí)房租和房?jī)r(jià)的失衡，再加上中央宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)在積聚，住房保有成本會(huì)大大提高，必然會(huì)改變部分投機(jī)者對(duì)未來(lái)樓市的預(yù)期，未來(lái)的投機(jī)需求會(huì)受到抑制。

　　2010年中國(guó)房?jī)r(jià)在理論上存在較大的下跌基因和空間，但房?jī)r(jià)的理性回歸實(shí)際上會(huì)遭遇“土地財(cái)政”和強(qiáng)大“房地產(chǎn)”勢(shì)力阻擾的尷尬！真調(diào)控，房?jī)r(jià)下降，“土地財(cái)政”受到威脅；不調(diào)控，房?jī)r(jià)飛漲，老百姓口袋驟癟，內(nèi)需不振，泡沫破裂勢(shì)必引起經(jīng)濟(jì)社會(huì)的動(dòng)蕩，這也是為什么我國(guó)近幾年房?jī)r(jià)越調(diào)越高的深層次原因。因此，房?jī)r(jià)上下都有阻力、“上下兩難”；“量為價(jià)之先”。

　　新年伊始，中國(guó)各地樓市的量縮價(jià)跌，預(yù)示著2010年中國(guó)房?jī)r(jià)總體上將在高位窄幅盤整、波動(dòng)，呈現(xiàn)穩(wěn)中微降的局面，那么2010年的中國(guó)樓市可能就是俯臥撐。

　　房?jī)r(jià)須理性回歸

　　必須指出的是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴過(guò)重。

　　房地產(chǎn)業(yè)的非理性(典型性)“繁榮”，嚴(yán)重地?cái)D壓了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整和升級(jí)，不僅輸出了資產(chǎn)價(jià)格的通貨膨脹，而且輸出了其他產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)的通貨緊縮。

　　試想一下，假如我們有健康的房地產(chǎn)制度，假如有完善的住房保障體系，假如對(duì)國(guó)內(nèi)外熱錢的投機(jī)加以適當(dāng)?shù)囊种疲�假如宏觀調(diào)控政策更系統(tǒng)更有“剛性”，假如地方政府、銀行能認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)法律法規(guī)和宏觀調(diào)控政策，房?jī)r(jià)決不會(huì)如此“瘋癲”、中國(guó)經(jīng)濟(jì)也決不會(huì)有如此嚴(yán)重的通貨膨脹和全面過(guò)熱隱患。只要政策和法律到位，只要執(zhí)行到位，房?jī)r(jià)的理性回歸是分分秒秒的事，而且早就應(yīng)該回歸。

　　在當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫接近崩潰的情況下，房?jī)r(jià)的適度理性回歸有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需的提升、有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的軟著陸、有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。 

　　*作者系上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師

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