從根源上來看，決定房價走勢一個極其重要的因素是資金，當流向房地產的資金足夠多，就可能推動房價上漲。反之亦然。目前，無論是從銀行信貸角度，外資、熱錢角度還是從股市與房地產市場資金的流通偏好角度來看，支持我國房價上漲的資金因素都是非常緊缺的。因此，房價的整體下降已成定局。

　　⊙賈圖

　　4月22日，發改委價格司發布了一季度住房市場價格形勢分析，認為“全國房價整體將保持溫和上漲趨勢”。理由是：一是從當前宏觀經濟情況看，流動性過剩、人民幣升值對包括房地產在內的資產價格有一定拉動；二是鋼材、人工成本的快速上升；三是近期股市深幅調整，大量資金逃離股市，這些資金很可能選擇再次進入房地產市場，從而拉動房價繼續走高；四是居民在等待觀望后也會逐步選擇進入住房市場。

　　我認為上述結論和判斷依據都缺乏足夠的說服力。從根源上來看，決定房價走勢一個極其重要的因素是資金，當流向房地產的資金足夠多，就可能同時在兩個方面拉動房價：其一，開發商利用充足的資金拼命囤積土地，導致土地供應緊張（我國對每年的土地供應有總量控制），這會推高地價，而地價上漲就容易推高房價。其二，當充足的資金流向房地產領域，在房價將持續上漲的良好預期鼓舞下，有資金作為支撐的開發商會故意囤積居奇，坐等房價上漲。同時，以投機需求為主導的炒房者、自住需求和投資需求者（即購房用于出租者）也會入市搶購房源，這必然推高房價。反之亦然。

　　可見，資金是決定房價走勢的“生命之源”，離開了資金，作為大宗商品的住房消費，必然陷入蕭條。

　　那么，現在的資金狀況如何呢？

　　首先，看看銀行貸款。房地產市場的資金絕大部分都源于金融機構：80%左右的土地購置和房地產開發資金來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款購房的比例占全部購房總數的90%以上。但是，2007年9月27日，我國實施了房貸新政和貸款規模調控政策，銀行向房地產領域輸入的資金流量迅速減少。有銀行業內人士表示，近兩個月來，其銀行個人貸款業務量甚至不到往年的1/5。銀行貸款收緊，直接導致了兩個結果：第一，住房成交量急劇萎縮。第二，去年一個接一個出現的“天價地王”在2008年銷聲匿跡。

　　其次，再看看外資情況。很多人一直認為，當銀根收緊的時候，合法進來的外資和偷偷溜進來的部分熱錢會流向房地產領域，填補銀行資金收緊留下的空缺。這種理論在幾年前甚至兩年前都可能是成立的，但是，現在，內外部環境已經發生變化，海外資金大規模流入中國房地產市場的可能性微乎其微。