易憲容

　　所謂價格的理性回歸是指市場價格反映了商品的內(nèi)在價值，反映了市場發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律及必然性，而不是為非市場因素所主導(dǎo)，更不是為市場的羊群效應(yīng)所決定。對房地產(chǎn)市場的價格來說，就是以最絕大多數(shù)居民對房價的支付能力來決定，而不是由投資者及炒作者對房價上漲的預(yù)期來決定。因此，在土地公有制的前提下，從民生角度出發(fā)，促進房地產(chǎn)市場的價格理性回歸，保證最廣大居民的基本居住權(quán)，就是政府的內(nèi)在責(zé)任了。

　　無論黨的十七大報告，還是2007年下半年以來推出的一系列關(guān)于房地產(chǎn)的政策(如24號文件、359號文件、64號文件、39號令、452號文件)，都表達(dá)了一個意思，就是要強化政府對房地產(chǎn)市場的內(nèi)在責(zé)任。

　　就目前的情況來看，政府對房地產(chǎn)市場仍然處于絕對的主導(dǎo)地位。無論是土地和資金，還是城市規(guī)劃等主要環(huán)節(jié)，都是如此。這也表明，中國房地產(chǎn)市場的政策市特征并沒有改變。因此，如果政府的房地產(chǎn)政策發(fā)生根本性的改變，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展模式發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場也就會發(fā)生根本性的變化。

　　從2007年下半年開始，中國房地產(chǎn)市場的政策與發(fā)展模式發(fā)生了根本性的改變，主要表現(xiàn)在兩個方面：一是全面確立中國的住房保障體系；二是對國內(nèi)房地產(chǎn)的投資與消費作出嚴(yán)格區(qū)分。這兩條，表現(xiàn)在出臺的24號文件中，就是重新確立中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式。即全面建立中國的住房保障體系，調(diào)整中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在全面解決城市中低收入民眾住房的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場要生產(chǎn)以小戶型、中低檔為主的產(chǎn)品。同時，也明確了中國住房市場是一個民生的市場而不是一個投資炒作的市場。因此，政府要對住房的投資炒作進行全面嚴(yán)格地遏制。

　　為了落實房地產(chǎn)市場新的發(fā)展模式，359號文件及452號文件的出臺，不僅全面恢復(fù)了2003年為18號文件所否定的121號文件內(nèi)容，而且根據(jù)最近房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況增加了許多新內(nèi)容，如全面禁止轉(zhuǎn)按揭、加按揭等�？梢哉f，在這樣的制度規(guī)則下，居民的居住需求會得到進一步關(guān)注與支持，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資與炒作也將會受到嚴(yán)厲遏制。可以說，從政策層面上來看，中國房地產(chǎn)市場的理性回歸已是無法抗拒的必然。

　　房價的快速飚升使絕大多數(shù)居民被拋離在市場之外，并使整個社會的財富在短期內(nèi)向少數(shù)人聚集，加劇了財富分配的兩極分化。盡管近半年來出臺的這些新政推行起來還有一定的滯后性，還不會立竿見影，但是從目前出現(xiàn)的一些現(xiàn)象來看，房地產(chǎn)市場的震蕩已經(jīng)開始了。

　　一是國內(nèi)幾家大的房地產(chǎn)中介機構(gòu)的倒閉。這不僅說明國內(nèi)房地產(chǎn)市場秩序的混亂，也說明房地產(chǎn)中介機構(gòu)在盲目擴張過程中資金鏈的繃緊。如果對這個環(huán)節(jié)進一步規(guī)范，那么更多的房地產(chǎn)中介會面臨倒閉的危險。二是土地拍賣。近期來，不僅出現(xiàn)了全國性土地拍賣大量流標(biāo)現(xiàn)象，而且不少地方土地拍賣價格也急劇下降。比如有媒體報道，在南方某城市，在同一地塊的土地，僅僅不到半年的時間里，價格就下降一半以上。而在此之前則是開發(fā)商們拍賣出了一個個的、“天價”、“地王”，囤地現(xiàn)象十分嚴(yán)重。這就說明，房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生了根本性改變。當(dāng)預(yù)期發(fā)生根本性改變時，市場的許多非理性行為也就會自然消失了。三是房價的下跌。盡管各個地方的變化不一樣，但是南方一些城市房價快速下跌已是不爭的事實。甚至下跌早在半年前就已開始。還有，房價下跌不僅表現(xiàn)在價格的直接下跌上，而且表現(xiàn)在間接的下跌上。如，采取名目繁多的優(yōu)惠促銷方式。四是盡管不少地方的房價仍然維持在高位，但是有價無市、銷售量普遍急劇下降。

　　從國內(nèi)外金融市場的環(huán)境來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場理性回歸也是必然。首先，盡管美國次按危機對中國經(jīng)濟的影響不會太大，但是它不僅打破了國內(nèi)房地產(chǎn)按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之神話，也改變中央政府對國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的看法�？梢哉f，就這一點而言，也是促使中央政府真正從銀行信貸上來調(diào)整國內(nèi)房地產(chǎn)市場的決心。而且，隨著美國次按危機對全球金融市場風(fēng)險的進一步加大，中央政府會更加密切關(guān)注其對中國經(jīng)濟的影響。

　　其次，從緊的貨幣政策改變了2007年以前國內(nèi)房地產(chǎn)市場得以快速發(fā)展的大環(huán)境。無論是信貸規(guī)模的從緊，還是利率的上升，都會對房地產(chǎn)市場造成較大的影響。因為，從緊的貨幣政策就是要通過央行信貸政策來切斷房地產(chǎn)投資者利用銀行的低利率政策、利用銀行的金融杠桿來炒作房地產(chǎn)。這正是早幾年房地產(chǎn)市場價格快速飚升的重要根源所在。可以說，央行與銀監(jiān)會最近所主張的，如提高房地產(chǎn)投資炒作的準(zhǔn)入門檻(個人住房按揭嚴(yán)格的審查)，提高個人按揭的首付款比例，提高按揭利率及控制銀行信貸規(guī)模等，都是對房地產(chǎn)投資與炒作十分見效的手段。這些銀行信貸政策一旦落實，想進入房地產(chǎn)市場投資炒作的人立即會大幅度地減少(市場準(zhǔn)入限制及預(yù)期改變)。人們對整個房地產(chǎn)市場的預(yù)期就會因此發(fā)展根本性改變。