許青安

　　一、“拐點(diǎn)“爭(zhēng)論背后的“心理預(yù)期”

　　2008房?jī)r(jià)，漲還是不漲？實(shí)際上就是“心理預(yù)期”，“心理預(yù)期”對(duì)于未來(lái)的判斷，進(jìn)而影響到實(shí)際的行為。在討論“拐點(diǎn)論“的時(shí)候，我們先來(lái)看看萬(wàn)科公布的月度銷售數(shù)字：自9月份達(dá)到創(chuàng)記錄的73.5萬(wàn)平方米，69.2億元后，10月份跌落至54.6萬(wàn)平方米，51.6億元，金額環(huán)比下降25.4%，11月份，再次滑落至40.7萬(wàn)和42.3億元，環(huán)比下降18%，與9月份的高峰比，更是下跌39%，與金九銀十，四季度銷售比上前三季度一倍的歷史表現(xiàn)反差巨大。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易清淡，有價(jià)無(wú)市，已經(jīng)是現(xiàn)在的市場(chǎng)現(xiàn)狀。房地產(chǎn)代表人物王石的“房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)”，馬上就有潘石屹的“拐點(diǎn)只是出現(xiàn)在深圳”，還有著名人士任志強(qiáng)在感到“一股寒流“的同時(shí)，說(shuō)要多觀察才能判斷是否出現(xiàn)了”拐點(diǎn)“，任志強(qiáng)似乎理性，其實(shí)是不愿意看到”拐點(diǎn)“的出現(xiàn)。在潘任的聲討中，王石給自己打圓場(chǎng)，說(shuō)”長(zhǎng)期還是漲的“、”拐點(diǎn)不一定只是向下“，王石面對(duì)同行壓力的閃爍其辭之后，出現(xiàn)不少評(píng)論，讓人遺憾的是這些評(píng)論是幫了倒忙，把”拐點(diǎn)論“解讀為”陰謀論“，是”假降價(jià)“，是”給政府一個(gè)配合的姿態(tài)“等等。

　　王石在《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》的談話，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)邏輯推理嚴(yán)密的表態(tài)，邏輯起點(diǎn)是過(guò)高的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是可怕的，王石用了“亢奮“這一個(gè)醫(yī)學(xué)名詞，過(guò)快的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)是可怕的，所以拐點(diǎn)是好事，王石表態(tài)不再當(dāng)”地王“了，不參與”面粉“的推漲，他希望三四年以后再買房的話更被嚴(yán)重誤讀，王石是從”性價(jià)比“來(lái)談的，不是單純的時(shí)間，而被評(píng)論解讀為陰謀，只能說(shuō)明社會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)商集體的懷疑根深蒂固到”偏執(zhí)“的地步，而”陰謀論“的評(píng)論恰恰建立在”房?jī)r(jià)會(huì)大漲“的恐慌基礎(chǔ)上的，這些意氣用事的評(píng)論其實(shí)在幫倒忙，拿今年買房與沒(méi)有買房的例子作為“孤證”，推高了公眾對(duì)于房?jī)r(jià)的“心理預(yù)期”。

　　“心理預(yù)期”是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的重要概念，如果是中央政府選擇采用“經(jīng)濟(jì)手段“調(diào)控房?jī)r(jià)，不注重這點(diǎn)，調(diào)控?zé)o效肯定出現(xiàn)，在政府的調(diào)控中，我們?nèi)鄙俚氖菐讟铀季S和工具，一是“心理預(yù)期”，即凱恩斯所說(shuō)的“消費(fèi)偏好“，也就是”消費(fèi)心理“，尤其是”消費(fèi)者“的心理，不注重心理偏好只是簡(jiǎn)單命令，所以調(diào)控就會(huì)按倒葫蘆起了瓢；二是”供應(yīng)革命“，對(duì)于價(jià)格規(guī)律我們只知道是供求關(guān)系所造成的，在房?jī)r(jià)博弈中還有更復(fù)雜的”有效需求“問(wèn)題，如在對(duì)于樓價(jià)的調(diào)控上我們?cè)凇傲�租房”、“�?jīng)濟(jì)適用房”沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的計(jì)劃，對(duì)于需求不去分流，對(duì)于供給不去增加，只能是不調(diào)控還好，越調(diào)控越高；

　　為什么？就是第一個(gè)原因“心理預(yù)期”、“消費(fèi)偏好”，人們習(xí)慣了在調(diào)控之后的“稀缺性”上獲得利益，如“90平米禁令”，人們解讀為大戶型的稀缺，至于停建“別墅”使一些原來(lái)沒(méi)人要的“別墅”一下子奇貨可居了。控制耕地的占用意味著“住房土地的減少“。

　　政府在供地?cái)?shù)量和價(jià)格上、“廉租房”和“經(jīng)濟(jì)適用房”供給上、政府稅費(fèi)這三大供給問(wèn)題上進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的改善，樓價(jià)調(diào)控的政策效應(yīng)會(huì)慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。

　　“心理預(yù)期”是如何被操縱的？如何面對(duì)由商人、個(gè)別官員、個(gè)別專家學(xué)者和個(gè)別媒體構(gòu)成的特殊利益集團(tuán),這只”看得見(jiàn)的手”往往在操縱著市場(chǎng)價(jià)格的“心理預(yù)期”，上海房?jī)r(jià)在反腐后應(yīng)聲下落就是最好的說(shuō)明，試想如果“心理預(yù)期”不再上漲，拿著18套住房的上海市區(qū)長(zhǎng)還會(huì)繼續(xù)持有嗎;

　　很高興的看到國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在總結(jié)房?jī)r(jià)上漲四個(gè)原因時(shí)候，把 “心理預(yù)期”列入，這是我們調(diào)控思維的巨大進(jìn)步，建設(shè)部也成立了住宅保障司，要求各地公布住房建設(shè)計(jì)劃，如何建立科學(xué)、公開(kāi)、透明的經(jīng)濟(jì)信息體系，使信息不被壟斷，價(jià)格才不被壟斷，人們的心理預(yù)期才不會(huì)焦躁，評(píng)論才不會(huì)那么幼稚的用“假摔”、真“摔”來(lái)為“未來(lái)房?jī)r(jià)大漲”背書(shū)了，正確的評(píng)論應(yīng)該認(rèn)為不管怎么“摔”只要“摔”就是好事，會(huì)使公眾的“心理預(yù)期”良性；

　　“心理預(yù)期”與實(shí)際價(jià)格的關(guān)系，最明顯的例子就是廣州市的房?jī)r(jià)，經(jīng)歷過(guò)97年房?jī)r(jià)炒作大漲之后，多少年來(lái)一直平穩(wěn)在均價(jià)6000元左右，調(diào)控風(fēng)聲起來(lái)明顯影響到平靜的“心理預(yù)期”，到今年八月是7000元，到了11月就到了14000元，深圳今年每個(gè)月上漲幅度11%，這樣的上漲幅度難怪王石要用“亢奮”的概況，“亢奮”是醫(yī)學(xué)用詞，指狀態(tài)介乎神經(jīng)病與正常之間，“亢奮”的“心理預(yù)期”自然是“亢奮”的行動(dòng)，2007年“亢奮”的瘋牛步伐是否可以在2008年慢下來(lái)甚至真正出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，是公眾心理預(yù)期的結(jié)果。

　　美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲有了次按風(fēng)險(xiǎn)，日本經(jīng)濟(jì)衰退源于過(guò)快的資產(chǎn)泡沫，說(shuō)明沒(méi)有只漲不跌的房?jī)r(jià)，土地增值稅和信貸緊縮、銀監(jiān)會(huì)提示房貸風(fēng)險(xiǎn)、王石不當(dāng)“地王”、交易清淡、地產(chǎn)股普遍退出證券業(yè)“牛股”推薦。。。。。。這一切說(shuō)明投資、投機(jī)需求的對(duì)于未來(lái)預(yù)期并不是“亢奮”大漲了，“自住的需求”為什么還要“亢奮”呢？評(píng)論為什么還要“亢奮”呢？

　　88年中國(guó)第一次通貨膨脹，公眾的對(duì)策是“搶購(gòu)”，把十袋八袋面粉買回來(lái)抵抗通貨膨脹，93年再次通貨膨脹公眾理性了沒(méi)有“搶購(gòu)風(fēng)”，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)與房子也是一樣，當(dāng)住房需求 “心理預(yù)期”不再是“亢奮”,房?jī)r(jià)問(wèn)題就灰飛煙滅了，房地產(chǎn)業(yè)也擠掉泡沫回歸理性的發(fā)展。