韓世同

　　近期有關房價是否出現拐點和房價是否暴跌的報道特別多，令人有些擔憂和無所適從。

　　先是媒體報道萬科董事會主席王石在北京出席一個新聞發布會時表示，“我承認樓市拐點確實已經出現了”；北大經濟所房地產金融中心主任馮科則認為，房價將會有15個月調整期，然后報復性反彈；有媒體又稱央視日前報道穗房價出現暴跌，半數樓盤實質降價20%。

　　針對這些報道和觀點，我想談談自己一些看法和見解：

　　首先，我贊同王石董事長的看法，但需要對“拐點”的含義加以界定，如果是指樓價出現下調、回落和降價的現象，這是毋庸置疑的；如果是指房價進入調整期的一個轉折點，這也是毋庸置疑的，因為這也是無可否認的事實。

　　但如果據此而認為樓價已經進入下降通道，或者認為樓價只是短暫回落、后市還將穩中有升，現階段都還無法作出準確和肯定的判斷。

　　因為，如果將“拐點”界定為一個長期概念，我們現階段還并不能確認目前“拐點”是否已經出現，這需要時間來觀察和驗證；同樣，我們現階段其實也不能確定未來樓價是否穩中有升或報復性反彈，這也需要時間來觀察和驗證。

　　但有一點是業界充分肯定的，就是樓市已經進入調整期，而且樓價已經出現下調、回落和降價現象了。

　　對于北大馮科先生認為房價將會有15個月調整期然后報復性反彈的說法，我覺得這一說法好像并沒有什么依據。調整期為什么不是12個月或18個月呢？調整期樓價會不會下降？反彈期樓價又將如何反彈？

　　馮先生如果真的預測得如此準確，那將當之無愧可以被稱為料事如神的“活神仙”。但我覺得影響房價走勢的因素很多，而且大都是變量而不是常量，我們不可能對市場預測把握得如此準確，以現代人類的能力如果能對未來市場做出模糊的、趨向性的預測和判斷就已經很不錯了。

　　至于央視關于穗房價出現半數樓盤實質降價20%的報道，媒體轉登時也存在一些以偏概全之處。因為，廣州樓價的成交數據本身就有些滯后，再加上公布時間也有些滯后，我們往往難以準確判斷當前房價的真實狀況。到底是升還是降？到底升了多少降了多少？都要有具體數據才有可能做出判斷。

　　據我所知，廣州11月十區一手住宅成交均價的確有較大幅度下降，比上月大約降了近一成左右。但相對于半年前急劇飆升的樓價，這樣的降幅還稱不上暴跌。

　　因為，即使是近來引起排隊買樓的萬科金色康苑，以低開的均價14000元/平方米發售，發展商按總投資額計也可獲取超過100%的稅前利潤，要是按自有資本計投資回報更是高得驚人。

　　我認為，樓價目前已經處于高位和高位狀態，如果樓價一下子出現超出銀行按揭幅度的暴跌，將是十分危險的事情，極有可能引發市場恐慌和金融危機。應當盡量加以避免，更不要制造人為的恐慌心理，最好的結果是能小心地引導樓價逐步回落到合理的價格區間。

　　(作者系廣州市知名房產研究專家)