物業稅系列討論之三

　　物業稅是財產稅，財產的本質特征是其市場價值。但對于無交易下的物業價值如何估價，問題頗多。可參考美國加州做法，對所有未上市交易的物業，以當時業主在產權過戶時登記的價格作為稅基，以后稅基每年按一定的百分比逐步上調，直至物業售出或接近市場價格

　　究竟是以物業的市場價值還是以住房的面積，或其他的度量作為稅基？已經沒有疑義，市場價值是當然的選擇。物業稅是財產稅，財產的本質特征是其市場價值。

　　但如何確定物業的市場價值？讓我們將其分為有、無市場價格兩種情況來考察。物業在有交易時，一切可由市場決定。凡是有交易的物業，一律按照物業部門登記的交易價格作為物業稅的基礎。

　　一旦涉及無交易下的物業價值，問題便隨之而來。我們目前的回答是采用估價的方式。這也是實行物業稅國家的普遍做法。估價在理論上沒問題，但實際的可行性，頗有爭議。應該承認，估價的可操作性對我們來說，無論以目前稅務部門掌握的數據信息、管理能力和執行成本、城鎮居民的納稅意識和收入水平，還是從歷史遺留下來的錯綜復雜的產權結構看，都面臨著巨大的障礙和挑戰。

　　歷史成本原則

　　基于以上考慮，筆者建議，對所有未上市交易的物業，以當時業主在產權過戶時登記的價格作為稅基。以后稅基每年按一定的百分比逐步上調，直至物業售出或接近市場價格。這些非上市交易的物業包括：房改房、

經濟適用房、小產權房、單位集資建房、公有住房、個人合作建房、限價房等。

　　如此，即是以歷史成本法確定稅基。歷史成本法是一種會計記賬方法，它以實際發生的物業轉讓成本或協議價格為依據。以物業的歷史成本或市場價格為稅基易于操作。房子可見，房主可查，價格可循，逃稅的機會少。歷史成本是存在的事實，無需評估、無需主觀判斷，避免了所有由估價引起的矛盾和弊病。

　　當然，歷史成本不是一個理想的方法，它只是在客觀與主觀、準確與相關、歷史與現實之間的一種權衡之計。歷史價格雖是客觀存在，但不代表現實，因而常常與市場價值無關。歷史越長，離現實越遠，價格失真就越大。反對的人擔心價格失真會帶來價值低估。其實價值低估對物業稅來說是常識，作為權宜之計也不見得是一件壞事。

　　低估的歷史價格

　　首先，歷史價格低估的原因是因為沒有交易。沒有交易的住房又基本上是自住房。投機主要是市場上的商品房。稅基建立在交易的基礎上能鼓勵物業長期持有，它也與政府抑制投機的旨意相吻合。交易越頻繁，價格越接近市場價值，物業稅就越高。

　　其次，非交易住

房價格的低估有其歷史的原因。在我國福利分房轉向商品房的市場化進程中，當時的房屋都是以極低的優惠價售出的。可以肯定，按照低估的價格征稅，絕大多數物業都會被排除在物業稅之外，或只交很少的稅。這是否會造成商品房稅負和非商品房稅負(或零稅負)之間的過大差距？是的。但對其中的大部分物業來說，這是一種暫時的現象，隨著這些福利房進入市場而消失。在這些福利房進入市場之前，政府可以采取兩個措施：一方面采取低物業稅率政策，減少商品房的負稅額；另一方面以歷史成本為基礎，每年按一定的百分比(比如百分之五)上調福利房的估價，逐漸縮小兩者之間的差距。

　　第三，按照低估的價格征稅，比較符合稅收經濟能力公平原則，即使納稅人的納稅負擔與其能力相匹配。低估的歷史價格雖然離現實的價值較遠，但離居民的納稅能力更近。舉例說，廣州市中心區的一些城中村，居民的收入水平和房屋條件都類似于貧民區狀態，但地價早已十幾倍地飆漲。如果按照正常的估值作為稅基，遠遠超出居民收入所能承擔的水平，顯然是不合理的。

　　美國的經驗

　　在美國，不少州也是以歷史價格為基礎估價。以加州為例。上世紀70年代初出現房價高漲，物業稅隨之大幅上升，引起州民的強烈不滿，導致通過了1978年的第13號物業法案。該法案明確規定，物業稅不得超過估價的百分之一。估價以1975年的房價為基數，每年的上調幅度最高不得超過百分之二。美國著名的投資大亨沃倫·巴菲特上世紀70年代在洛杉磯附近以十幾萬美元的價格購買了一套住宅，到2004年市價已達到400萬美元。但他因從未出售過該屋，2003年的物業稅仍為2264美元，與三十年前相比沒有多大變化。

　　總之，按照歷史價格征稅，可以避免人為估價帶來的尷尬，有效地減輕或免除大部分家庭的稅負，從而保證物業稅的順利推行。

　　(作者:吳立范 中山大學嶺南學院院長 ， 電子郵箱wulf@lingnan.net)