陳序

　　這是一個只對部分人有意義的問題�！芭菽�”是對價格與價值關系的一種判斷，從表面上看，它與“繁榮”定義的是同一類現象。對經濟學家，是不是泡沫的問題，總有意義；對投資者和消費者，只有買得起的人，才會考慮這個問題。

    近日，有國外媒體報道，瑞銀駐香港經濟學家JonathanAnder鄄son(喬納森·安德森)表示，除了幾個大城市，從全國范圍來看，沒有看到任何真正表明房地產泡沫的證據，也沒有看到不久的將來會出現泡沫的前景。他很樂觀，而樂觀有時是有利可圖的。像前幾年以房產抵押借入次級貸款的普通美國人，像貝爾斯登和Countrywide(美國最大的住房按揭貸款公司)，像熟練利用資產負債表外SIV(結構性投資載體，其投資對象包括次級抵押貸款證券在內的高收益金融產品)的銀行，像為SIV的各大評級公司，都曾樂觀。最后，他們不得不陸續承認，當初樂觀其成的繁榮，原來是泡沫。從投資者趨之若鶩到避之不及，華爾街損失了利潤、年終獎(這可能拖累曼哈頓地區游艇、PatekPhilippe和阿瑪尼的銷量)，在明尼蘇達州貸款買房的打工仔則可能至少付出他和妻子的一生(如果孩子們爭氣，考取哈佛商學院的話)。

    其實，那篇標題被翻譯成《中國沒有房產泡沫？》的報道另有深意。在直接引用Anderson先生的“樂觀發言”后，記者花了大量篇幅含蓄而明確地批評中國政府限制境外資本購買本國房產的政策。其中包括，北京有關部門開始要求有意購買公寓的外國人出具其在北京居住一年以上的證明，到深圳購買房產的香港澳門居民也面臨著類似的限制。同時，政府規定，企業投資者必須在中國大陸擁有常設分支機構，并提高了資本金要求。這么一來，此前一直流行的離岸投資工具派不上用場了。

    中國

房地產市場始終存在一種危險，有錢人和普通人、投資者和消費者同處一個供給不足的市場。供給不足和供給不足引起的預期，推動

房價不斷上漲。過剩流動性的確往市場里輸送了很多人民幣，但這些錢的分布極不平均。一部分投資者判斷仍有估值空間，一部分有錢的消費者坐等泡沫來臨時，另一部分消費者已經失去了一次性購買長期居住權利的資格和對投資回報的想像力。此時，如果政府對市場進行調控，房價短期下行，一定會跌到某個價格水平。在這個價格水平上，買不起的人還是買不起，或者不敢買，買得起的人已經在叫“便宜”了。

    可見，只要不適當限制有錢人在這個市場中的購買力，價格上漲就會不斷把購買力跟不上的人扔下汽球。離開了冉冉上升的汽球，他們也就不再有機會看到最高處的風景，或者目睹汽球爆裂。所以，中國政府所做的，是讓大多數人對房地產市場有沒有泡沫的問題保持起碼的興趣，防止它變成藝術品拍賣會。我很理解境外投資者的心情，“港股直通車”時刻表至今沒有公開，房地產市場又面臨新一輪“限外”，他們刀叉筷子樣樣齊備，卻不能分到更大份額的

蛋糕。次級貸款危機已經讓他們不敢指望歐美市場，如果再錯過最具活力和規模的新興市場經濟體，到明年，他們的期望收入可能還不如工薪階層。但是，在中國內地的房地產市場中，他們和本地有錢人一樣，不得不接受歧視。而這種歧視，很可能才剛剛開始。