翟繼光

    近日，隨著東部沿海發達城市對城鎮土地使用稅的調整，關于這一稅種的爭議也廣受關注。

　　去年年底，國務院頒布了修訂后的《城鎮土地使用稅暫行條例》（下稱《暫行條例》），將城鎮土地使用稅稅額標準提高兩倍，但具體實施方法由省級人民政府制定。此次各城市的調整，其實是對國務院《暫行條例》的細化和落實。當然，也是為了配合土地和房產等宏觀調控的需要。

　　盡管這一稅種早已存在，但因為近日有媒體報道，土地使用稅可能涉及商品房的征收，所以備受關注。筆者認為，對商品房征收該稅，暫時可能性不大。即使征收，在執行上也應非常謹慎。

　　首先，如果房地產開發商將土地使用權期限內的城鎮土地使用稅，都已經計入商品房的成本，現在再對持有商品房的居民征稅，實際上就構成了雙重征稅，進一步增加了購房者的負擔。這本身是不利于當前房地產市場宏觀調控的，也是不符合納稅人權利保護原則要求的。特別是在國務院的《暫行條例》中都沒有明確規定對商品房征稅的情況下，貿然對商品房征稅可能會產生很多不良的社會效應。

　　其次，如果新購置的商品房不包括開發商轉嫁的稅款，但以往購置的商品房已經包含開發商轉嫁的稅款。此時，對新老商品房一律征收城鎮土地使用稅也違反了稅收公平原則，對已購房者形成了歧視性待遇。與新購房者相比，已購房者是一個更大的群體，特別是對于那些近一兩年在

　　當然，如果將城鎮土地使用稅由土地開發商一次性轉嫁到商品房的價格中，轉為由商品房的持有者按年度分別繳納，或許更有利于控制商品房價格的過快增長，合理減輕購房者的負擔，也符合“受益者負擔”的原則。這可以視為開征“物業稅”的前奏。

　　目前世界大多數國家都有類似物業稅的不動產稅，但具體制度設計并不相同。我國物業稅的設計必須以合理整合現有土地、房產稅收制度為前提，并且能夠起到在商品房的使用期限內，合理分攤購房者在購房時一次性負擔的各種稅款的作用，以達到抑制房價過快增長的效果。否則，物業稅的試點和出臺也將再次加重購房者的成本，同時間接產生抬高房價的副作用。

　　這次城鎮土地使用稅的調整，是近幾年國家針對房地產宏觀調控所出臺的一系列稅收政策之一，雖然國家出臺類似政策的初衷是抑制商品房價格過快增長，但實際效果并不理想。當房地產市場需求大于供給時，供應者很容易將國家施加給他們的負擔轉嫁到購買者身上。在當前的房地產市場上，開發商和

　　稅收的基本職能是籌集國家履行公共服務職能所必需的資金，而非針對市場的缺陷進行宏觀調控。運用稅收手段來調控經濟，其效果總是有限的。而且稅收政策的制定本身也需遵守一些基本原則，如稅收法定原則、稅收公平原則和稅收中性原則等，完全以當前的經濟形勢為需求來制定稅收政策，往往會損害稅收政策本身的效果。（作者為中國政法大學民商經濟法學院教師，法學博士）