韓世同

　　新浪約我寫一篇有關樓市是否出現雪崩的博客，我雖然有些不太情愿，但還是接受了，主要是想借此機會梳理一下自己對樓市現狀的看法。

　　前兩年，我一直被認為是“唱跌派”，其實不然，我只是希望樓市不要發(fā)展到今天這種進退兩難的地步而已。回顧1997年到2003年，樓價不是一路都在下跌嗎？市場不是一樣也很興旺嗎？不是也成就了許多發(fā)展商嗎？

　　最近，媒體讓我談談廣州房地產近幾年有哪些特點和變化，我認為從發(fā)展商層面來看的確也有不少特點和變化，但相對于過往的成長則進步并不明顯，甚至在營銷、創(chuàng)新和管理方面均乏善可陳。

　　市場的特點和變化主要有：一是由買方市場轉變成賣方市場；二是由中低檔轉變?yōu)橹懈邫n；三是由營銷創(chuàng)新帶動銷售轉變?yōu)閮r格拉升帶動銷售；四是由本地開發(fā)轉變?yōu)橄蛉珖�或珠三角擴張；五是從單一融資渠道轉變?yōu)槎喾N融資。

　　但

房地產業(yè)高利潤帶來的“一好遮百丑”現象，使得發(fā)展商在經營理念、運營管理等方面并沒有實質性的進步和提升，表面化的業(yè)績和上市的市值，使得許多開發(fā)商過于激進、盲目擴張，戰(zhàn)線拉得過長，一旦市場發(fā)生逆轉，許多企業(yè)將無從應對、無所適從，甚至難以生存。

　　廣州房地產市場面臨的主要瓶頸，我認為主要還是供求不平衡，具體表現在一方面政府供地不足，一方面發(fā)展商大量囤地。主要是缺乏有效手段解決市場定位偏向中高端的問題，政府應當在不斷完善和發(fā)展住房保障體系和政策性住房體系的同時，也適當采取一些積極有效的措施和手段，鼓勵和刺激開發(fā)商開發(fā)中低端、中小戶型的普通住宅，而不是僅僅限于強制性的措施和手段。這樣才能有效改變住宅市場的供應結構，才能有效解決中收入人群住房問題。

　　如果我們已經解決了住房保障體系，或者整體國民經濟發(fā)展與樓市股市的發(fā)展相適應，我覺得高

房價問題根本就不是問題。但目前的高房價顯然已經出現脫離本地主流消費群體的態(tài)勢，這將影響市場健康持續(xù)發(fā)展。

　　其實，誰都無法準確預測市場的變化，尤其是房地產市場的變化。因為，影響房價的因素很多，政策的變化和供求關系的變化都會引起市場的變化。比如：有誰能預料到深圳、廣州今年樓價同比漲幅會高達50%？

　　如果一定要我預測樓價的現狀和走勢，我愿意這么說：雖然目前還沒有資料和數據確切顯示樓價已經進入拐點和已經出現雪崩，但我認為廣州樓價出現拐點和雪崩的可能性是存在的，而且大于樓價繼續(xù)上漲的可能性。因為，廣州的樓價目前已經嚴重偏離主流消費群體，缺乏繼續(xù)上揚的支撐力和驅動力。

　　如果在目前的價位已經出現成交嚴重萎縮，而且主要是因為樓價過高引起的，那樓價在短期內繼續(xù)上漲的可能性幾乎沒有。除非，政府和發(fā)展商以及消費者都還仍然抱持樓價還要上漲的預期，或者因為通脹和貨幣貶值等原因使得人們的收入成倍增長。

　　我認為，樓市出現拐點并不可怕，但應當要防止雪崩。最可怕的是看不到危險的存在，依舊盲目地擴張和抬價，必然會受到市場的懲罰和付出慘重的代價。

　　(作者系廣州知名房產研究專家)