作者：陳序

　　傳說已久的房貸新政塵埃漸定。

　　媒體報道，央行和銀監會已經制定了對商業銀行個人住房貸款的新政策，不日出臺。執行新政策的對象，包括第二套房貸。第二套房貸另搞一套，特色在首付和利率。據悉，個人第二套住房貸款的首付比例將調整至40%以上，利率水平也規定了大幅上浮的區間。

　　如何看待？

　　第一感覺，管理層對商業銀行信貸風險控制能力不敢高估。進一步地，說明商業銀行風險控制仍存在隱患。這些隱患可能不見諸公開信息，但局中人和相關高層心知肚明。作為中國內地最大的個人住房貸款機構，中國建設銀行首當其沖。其董事長郭樹清已于近日承認，房貸業務目前存在風險。該行研究部門日前發布報告指出，住房按揭貸款漸入違約高風險期，個人違約率在上升。

　　此前，雖也提到風險，商業銀行一直把個人房貸視為優質資產。貸款資產

證券化進程時緊時緩，銀行高級經理人對個人房貸證券化的美妙前景始終不曾動搖。美國爆發次級貸款危機后，國際形勢變了；中國央行連續加息后，自身環境也變了。目前看來一度被低估的風險溢價正在成為矯枉過正的典型案例。

　　設想，中國以外的金融市場都對房貸證券化產品避之不及，貸款風險不能借道證券化分散轉移至境外，中國內地的商業銀行又從何處覓取更多“安全的”收益？金融系統及其管理層也睡不安穩。所以，在貸款產品第二次進入市場之前，表現出控制風險的決心及采取相應步驟具有雙重價值。一方面，銀行自己需要更多安全感；另一方面，銀行須給潛在買家更多安全保證。

　　時下，既然市場更難信任一個商業銀行，商業銀行也得適當收回對一個有投機可能的借貸者的信任。提高首付收緊了貸款條件，上浮利率抬升了貸款成本，兩者都是對投機需求的限制，是對潛在投機者能力的限制。或者說，是對貸款人和借貸者之間風險的重新分配，即一旦投機失敗，商業銀行的損失減小了，借貸者個人的損失相應變大了。

　　值得注意的是，短期內，如果投機者判斷

房價還會較快上漲，第二套房貸新政策對貸款條件和貸款成本的改變尚不足以消滅樓市中的投機行為。如同適當加重對偷竊犯罪的刑罰不會立即減少新增偷竊犯罪在所有犯罪中的比例。只要經過比較，變得更大的風險和更高的成本并未超過投機者對收益的預期，“勇敢的心”會一如既往。除非，存在更好的投機對象，比如股市。又或者，通貨緊縮成為市場共識。

　　另外，沒看到新政策細則，我希望盡可能留給商業銀行更多自由行動的空間(尤其是對差別利率的選擇)。商業

銀行改革后，特別是公開上市后，對利潤最大化和股東價值最大化的追求占據了突出重要的位置。利己動機會使銀行管理者空前地重視貸款產品的質量。說到底，抵抗金融危機的最后城防有賴于商業金融機構自身免疫力在市場化過程中不斷提高。行政強迫下另搞一套，不過是權宜之計。