曹建海

　　4月17日，國家發改委發布《2007年一季度房地產市場運行情況》分析報告，指出一季度房地產開發投資增速有所加快，新建商品住房銷售價格上漲幅度持續在6.0%上下徘徊，但部分中心城市漲幅較快。報告顯示，去年增速明顯放緩的房地產開發投資有反彈跡象，“70/90”政策也遠未落實。我們應當怎樣看待這些問題呢？

　　關于房地產投資反彈的根源，我認為根子在于房地產行業暴利的內在拉動，這也說明立足于戶型及房價漲幅控制的宏觀調控政策，沒有觸及我國房地產的根本。目前有一種說法，說我們的GDP還增長了10%，房地產投資增長26%很正常。這是對GDP項目構成及其對經濟社會發展的影響缺乏分析的言論。

　　目前我國的房地產特別是住房需求的增長主要被各類投資和投機主導，消費需求變成了一個抬高

房價的借口。這種基于發橫財目的的房地產投資和投機活動，雖然可以促進GDP在統計意義上的增加，但根本不能刺激消費，反而極大地壓制居民在吃、穿、住、行等最基本的消費需求，并給整體經濟發展和人民生活水平提高帶來了巨大的風險和不確定性。

　　房地產宏觀調控不能成功的原因是什么？我認為主要是調整住房

戶型結構增加供給以控制房價的政策，在理論和邏輯上均存在問題。這是因為，相對于龐大的住房存量，新建住房只是市場供給的很小部分！在大量房屋空置（包含已購房屋），一些城市房屋供給總體上甚至已經過剩的情況下，如果不抓住打擊住房投機這個關鍵，簡單地通過增加新建小戶型房屋的辦法，并不能抑制已經失控的房地產投機活動，只會增加投機者更換投機籌碼的機會，更嚴重的是可能造成土地和建筑資源的巨大浪費。

　　根據一季度新建商品住宅銷售面積大于竣工面積的情況，發改委得出了房屋空置率下降、市場需求旺盛、一些中心城市供需矛盾突出等值得商榷的結論。站在開發商的立場，不管你買房子是用來住的，還是用來出租經營的，甚至是目前占絕對主流的用來囤積升值的，都屬于有效需求；站在社會角度，那些用來投資經營和囤積升值的房屋，如果不能轉租轉售到真正的居住者手里，他們的投資和投機將沒有任何社會意義。從這個角度看，住房投資和投機需求，都構成房地產供給（決不是需求）的重要組成部分。

　　從房地產投資的資金來源看，銀行信貸和海外資金是重要的推動力量。發改委報告的數據說明，國有銀行在房地產信貸上缺乏投資、投機、消費的基本區分，而一律以低首付消費信貸優惠利率放貸，導致投機者借消費信貸之名大肆購房牟利，而這些資金又大部分被開發商轉化成為開發資金。外商房地產開發投資瘋狂增加的情況，說明外資已經認清了中國房地產開發業的投機性質，他們希望在現有政策終了之前，趕上制度性大發橫財的末班車。

　　下一步應該怎么辦？我認為還是應從擴大市場供給和抑制投資投機需求兩方面下手，促進房價的理性回歸。從擴大供給方面，要求地方各級政府放棄長期實行的土地拍賣供給模式，集中力量供給

經濟適用房和廉租房，將單位建房和個人集資合作建房納入政府經濟適用房計劃，調動各類經濟主體建房的積極性；從控制需求上，要嚴格住房消費信貸發放以及實施針對住房投資、投機活動的綜合稅收政策，降低住房投資、投機的收益預期水平，發揮住房存量在房地產價格調節中的作用。

   （作者為中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任）