許青安

　　房地產調控,建設部說調控完成了, 渣打銀行說出現泡沫了. 在這樣的背景下,八部委近日下發通知，聯手開展房地產領域的市場秩序專項整治。此次整治覆蓋房地產所有領域，對有投拆舉報的項目將重點調查。

　　房價在調控中越調越高,人們難免用困惑的眼光來看八部委的”新政”,這次專項整治,會不會“治標不治本”?是不是又是“越調越高”?

　　有學者提出這次整治“扭轉市場失靈”是調控的重點,看了讓人不禁啞然失笑,中國有真正意義上的房地產市場嗎?寡頭壟斷下的市場要素間哪里有市場的波動呢?

　　房地產業,被很多地方作為財政收入的主要來源,被綁在”政績”的戰車上,被效益低下的銀行業當作收益支柱____這樣的房地產業,只能是壟斷性的”壞市場”,也就是說,收益由利益集團瓜分,成本由社會分擔,這樣的所謂”市場”哪里還存在”靈”與”不靈”呢?

　　上海給我們提供了一個解讀中國房地產業的很好樣本,上海

房價高居不下,面對中央調控”巋然不動”,中央采取行政手段處理”社保案件”,指出

上海樓市資金來源居然有來自老百姓的養命錢,33億被挪用用于房地產開發,按照金融的信用放大作用這筆資金入市就可以變成66億、99億，試問這樣的資金規模可以做多少個大型樓盤項目？近期，上海市土地學會會長、上海市房地局原副局長殷國元因巨額財產來源不明，已被上海市紀委調查。土地違規的問題被放在公眾的視野之下。在上海市房地局原副局長殷國元被調查前后，多位上海土地管理系統的中高層人士相繼被調查，其中不乏局處級干部———上海過往幾年的土地管理以及其間可能存在的問題正面臨一場徹底清查。

　　在2005年、2006年宏觀調控期間，殷國元先后拋出了“土地價格不跌論”、“開發商征地正其時論”、“上海高地價未托高房價論”、“調控到位論”等觀點。在2006年的“國六條”出臺前，殷國元曾在中國土地市場年會上說，“上海地價仍有上升空間，現在是開發商在上海拿地的好時機。上海的土地后備資源極其短缺，可利用的土地正越來越少，隨著城市化和工業化的發展，對土地的需求量日益增加。”

　　日前國土資源部發布的2006年全國土地違法案件查處情況通報顯示：去年查處結案9萬多件，90%以上土地違法案件與地方政府相關，被處理相關責任人近3600人。上海堪稱為國內房價畸高、秩序失范、調控失靈的典型城市之一，其土地管理系統存在的問題大抵可以視為全國縮影。

　　接近上海市房地局的人士直言不諱，土地出讓、變更用途等環節都存在一定的“騰挪空間”。如今地方土地市場往往是一、二級分離，一級土地市場如土地儲備環節主要是運用地方政府權力進行征用，大多數情況下并未實現市場化運作；而二級土地市場如對待土地囤積問題，無論是同意延期開發抑或給予經濟處罰，也給一些官員留下“職務之便”。

　　回顧上海房價的畸形猛漲，“經濟適用房”被取消是個重要原因，老百姓全被擠進了“商品房”的華山一條路，這個時候，別有用心的新聞媒介的聲音是“溫州炒房團”炒高了上海的房價，企圖混淆是非，替官商勾結哄抬物價的行為找出一只替罪羊。

　　在經歷了兩輪地產調控之后，上海土地財政風險開始露頭。有數據表明，上海市2003年公開招標的1200多公頃土地，每畝的平均價格達到105.4萬元，比2002年上漲了124.3%，溢價部分成為政府的重要收入來源。2006年上半年，在上海房地產市級稅收當中，營業稅為29.7億元、所得稅為16.3億元，

契稅為4.5億元，剩下的大約140億元大部分是土地出讓金。房地產稅收及土地相關收入占上海財政收入25%，經歷兩輪地產調控后，上海土地財政風險開始露頭。后續政策還在陸續發布，對財政影響到底有多大，還有待觀察。

　　今年年初，國家稅務總局下發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(以下簡稱“通知”)，股市迅速做出反應，當天地產股板塊整體跌去9.78%。上海地產商擬聯合上書，反對清算土地增值稅。

　　按照土地增值稅的征收依據——《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(1993年年底國務院發布的第138號令，以下簡稱138號令)中的相關條款，上海2005年的土地增值稅至少能征收400億左右。

　　綜上所述，上海的標本告訴我們，中國不存在真正意義上的房地產市場，住房改革嚴重偏離方向，大量的土地收益未列入國家財政收入管理范圍，成為地方政府的財政收入最大來源，在住房體制改革上，政府經濟責任被偷偷排除，“廉租房”、“經濟適用房”等退出了市場。

　　面對其他行業的投資收益缺乏暴利，暴利的房地產業就成為資金追逐的對象，尤其是國內落后、低效益的銀行業，當然更包括社保金、外資等境內外的游資熱錢。

　　從上海的整治經驗來看，只要對于行政管理敢于動真格的，使調控措施成為“高壓線”，這樣一來的調控才可能是有效的。其次是必須是綜合性的治理。

　　一是對于土地出讓金的資金管理體制改革，確認對于“廉租房”、“經濟適用房”的地方政府經濟責任，使之成為和GDP一樣的政績目標，回到1998年住房改革的初衷上來，法定“廉租房”、“經濟適用房”在地方政府土地收益中的比例支出，操作的各個環節“亂世用重典”，確保真正的低收入者的利益；

　　二用土地增值稅這個調控手段，把房價控制下來，土地增值稅目前還是很多語焉不詳的地方，留有灰色的操作空間；

　　三加大供給，建設部每月公布各地“廉租房”、“經濟適用房”的建設計劃和進度，鼓勵“集體建房”。嚴格控制“單位建房”，沒有供給的放量，房價只能是越調越高；

　　四打擊腐敗，如果有決心像抓上海貪官一樣，抓一批關一批，房價就應聲而落；當然，房價應該軟著陸，使房地產業得到真正健康發展的社會環境。