易憲容　　

　　最近總有人說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控已基本到位了，特別是在今年政府明確指出要增加住房的有效供給等政策后，余下的只不過是落實問題。本人則認為并非如此。

　　一般來說，市場經(jīng)濟的核心是什么，價格即價格機制。如果房價的高低不能通過市場價格機制得以調(diào)整，僅是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，這是無法觸及房地產(chǎn)市場核心問題的。

　　為什么越是對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，各地的房價越快速上漲？有人甚至說對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控成了國內(nèi)房價上漲的理由。實際上，這只是現(xiàn)象。比如說，房地產(chǎn)開發(fā)商一直在強調(diào)房價上漲的理由是，市場有剛性需求，市場的住房產(chǎn)品供不應(yīng)求，從這個角度說，政府只要增加住房的供給就應(yīng)該能讓上漲的房價下來。真的是這樣嗎？如果說別的商品可能如此，但對中國的房地產(chǎn)市場來說則不是這樣。

　　很簡單，如果房地產(chǎn)是一個完全消費的產(chǎn)品，那么居民的消費總是有限的，價格上漲完全可以通過增加供給來解決。但住房既是消費品，也是投資品。當住房是消費品時，那么住房的價格可能由居民的住房需求來決定，而居民的住房需求總是有限的。如果住房是投資品，那么情況就完全不同。

　　投資者對住房的投資在于投資者對投資收益的預(yù)期。如果投資者預(yù)期住房的價格上漲，投資收益率高，那么投資者就有強烈的動機進入市場。在目前中國，政府的房地產(chǎn)

宏觀調(diào)控是要穩(wěn)定

房價，但實際上這是對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格作了一個隱性擔保，即如房地產(chǎn)開發(fā)商所說的國內(nèi)房價只能上漲而不能下跌。

　　一般來說，在市場經(jīng)濟中，房價的變化不應(yīng)該由政府的政策來穩(wěn)定。否則，這就是說政府用自己的信用在對這個市場產(chǎn)品作價格擔保，就會讓市場投資者認為該產(chǎn)品的價格只能夠在這樣的穩(wěn)定價格之內(nèi)，如果低于穩(wěn)定價格，政府就一定會出手救之。這幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的房價為什么會越調(diào)控越上漲，盡管其中的原因有很多，但其中重要原因與政府這樣的隱性擔保有關(guān)。

　　早幾年的國內(nèi)

股票市場，不少投資者在大獲其利時，從來都不會認為這是因為政府的政策使然，但是當這些投資者出現(xiàn)虧損時，他們就會把個人虧損推托到政府的政策上面，并要求政府來承擔他們股票虧損之責任。

　　當政府的政策對房地產(chǎn)市場的價格作隱性擔保時，不僅會讓大量的國內(nèi)投資者紛紛進入房地產(chǎn)市場，國內(nèi)一些大城市一個人購買幾套房子十分普遍；同時也讓國內(nèi)各商業(yè)銀行看好房地產(chǎn)業(yè)，讓大量的信貸資金涌入，紛紛推出轉(zhuǎn)按揭產(chǎn)品，使得近期個人住房按揭迅速增長。

　　在這樣的情況下，政府要想通過增加住房的有效供給來穩(wěn)定房價不僅不可能，而且會導(dǎo)致一系列的問題。一是投資者會大量涌入房地產(chǎn)市場，使得住房價格越推越高；二是房價推高，使得銀行資金更多愿意進入房地產(chǎn)市場。因為，房價上漲使得銀行認為進入房地產(chǎn)的資金在泡沫不擠破前更為優(yōu)良，風險更低；三是大量供給的增加，必然會使得政府拿出大量不可再有的土地資源來滿足增加供給的要求，從而使得這種嚴重稀缺的資源粗放型使用；四是當房地產(chǎn)市場成為一個投資者市場時，其居民消費的功能必然弱化，廣大居民住房福利水平一定會受到侵害�？梢�，政府想僅增加住房有效供給來穩(wěn)定房價是不可能的。