許多地方把房地產價格的上揚歸結于當前房地產企業稅費的增加，土地價格的上揚，但這個結論是靠不住的

　　文/吳木鑾

　　入世五年后，當我們回首入世元年時的各種評論，可能認為原來變化并沒有預期的那么大。我們依然很少去外資銀行存款和取款，我們依然沒有把沃爾瑪、家樂福當成家庭采購的首選。但正如海邊觀潮，浪花小步上移無法察覺，但是當你意識到波浪的洶涌，你已被困于孤島上。

　　進入新世紀以來，中國因素已成為國際政治學上不可忽視的變量。在全世界經濟地理格局發生變化的今天，對不動產投資和投機行為不再局限于紐約、芝加哥和洛杉磯，北京、上海和孟買同樣是好地方。流動性泛濫的時代，中國的古玩市場、股票市場、房地產市場同樣很難避免壓抑良久的投資甚至投機的沖擊。我國其實從1998年就開始推行住宅市場化，房價暴漲卻始于2005年，這值得思考。當前，房價的討論汗牛充棟，但大多限于狹窄的視域，或者完全淪為房地產利益集團的代言人。這不能不說，我國的開放還未深入，國際規則的認知還未到位。

　　以福州的房價為例。這是一個在近代有著輝煌歷史的城市，但在當代卻平庸無比。汽車五分鐘可以繞一圈的狹小區域——三坊七巷，這里出了林則徐、嚴復、沈葆禎、林覺民等近代史上舉足輕重的人物，但是近年福州的出名卻是在房價的高漲。統計表明，此地城鎮居民的平均收入僅1500元左右，歷年居民人均可支配收入增幅不到10%。2005年平均房價比2004年漲13.4%，2006年則比2005年漲了近30%。2006年11月份，福州的房價以當月10.4%的漲幅居然坐上全國70個大中城市的第一把交椅。

　　許多專家認為價格的供求規律失效，筆者并不贊同。住宅的需求分為自住和投資甚至投機。按照人口學意義上的需求分析，我國自上世紀70年代開始推行計劃生育，之前的出生高峰期基本上是在建國后到”文革“前，這批人的年齡大概在40至60歲之間，即使不考慮這批人中許多是城鎮下崗工人，從年齡上看也已過了購房的黃金階段。而現在購房的主力軍應是計劃生育施行后出生的人口，從總量上說，2005年和2006年進入購房年齡的人口并沒有突增。從中國的傳統觀點來看，父母一般在子女購房時會給予一定的資助，但是在社會保障還不是非常健全的今天，父母傾力為子女購房并不現實。而之前中央層面關注的被動需求也已得到有效的遏制。類似嘉禾拆遷案的事例也許還在全國各地發生，但是大規模的拆遷在大中城市確實大為減少。因此，拆遷之后短期內激增的購房人群增長因素并不比前幾年明顯。

　　再從供給來看，一些數據是驚人的。福州每年正常的房子需求是180萬平方米，可福州近四年每年新增的商品房面積都在500萬平方米以上。許多小區漆黑一片，可見空置之高。

　　許多地方把房地產價格的上揚歸結于當前房地產企業稅費的增加，土地價格的上揚，但這個結論是靠不住的。如果僅僅是自住房的“需”和實際的“供”來衡量，那么充分競爭后

房地產商是會自行消化所有費用的，而不是目前各種論調所稱的，中央有關政策是“火上澆油”。也就是說，成本的上升在充分競爭的環境中只會淘汰部分弱小的經營者，而不會加重消費者的負擔。有實力的

開發商將集規模效應賺取合理的回報。就像美國的開發商，一套房子也就是賺個幾百美元，但是一次開發近千套，利潤也是相當可觀。

　　真正的“火上澆油”甚至是“原火”就是500萬平方米減去180萬平方米的320萬平方米，這是流動性泛濫時代的投機具體化。2004年8月，有一位專家就發表了一篇《投機經濟的開始》的文章。從溫州炒房團入手分析我國商品房由消費品演變成投機品。

　　雖然近期股市有所盤整，但是，股市與房市的負相關卻有可能構成2007年房市最重要的負激勵效應。從2001年開始，股市大體處在低迷的狀態。股市中的很多資金涌入了房地產市場，上海甚至出現過股市的大戶們紛紛將資金撤出投入房地產市場的情況。而當前卻出現了一些客戶把銀行的房屋按揭款挪用至股市的案例。也許有人認為，投資者分為風險愛好型和風險厭惡型，風險愛好型的投資者會選擇股票投資渠道，而風險厭惡型的投資者往往會選擇收益不高、但很穩定的房地產。因此，負相關關系并一定會成為現實。但是，要注意到320萬平方米與180萬平方米的差額近兩倍，這完全不是風險厭惡型的投資者在持有。筆者認為，現在房市的投資者與股市一樣，大多是風險厭惡型的，也是收益敏感型的。因此，資金的互流會在短期內完成。

　　許多人認為房價不會下降的原因還在于金融體系與房地產行業的高度相關。在2006年12月，央行發布了《金融穩定報告》。在這份長達169頁的長篇報告中，央行首次以專欄形式對房價下跌可能引發的金融風險做出預警。該報告指出，在房價攀升和房地產信貸規模較大的情況下，需關注房地產市場波動帶來的潛在風險。當前房地產價格走向尚不明朗，如果房地產價格出現大幅下跌，那么銀行自身持有的房產抵押價值將會降低，沖抵銀行資本，進而影響到房地產的信貸投放，而這將推動房地產價格更大幅度的下跌。

　　從之前的呼吁取消樓花貸款，到現在的穩定報告，央行的思路是比較一致的。但在當前利益紛繁復雜的今天，金融業的聲音并不見得會被更高管理層采納和施行。近期有二手房交易的客戶都會發現，銀行設定的抵押值往往要高出市價的三成，甚至五成。可見銀行系統已經悄然進行風險防范，也就是他們已經給自己預留了降價的空間。

　　2006年11月，我國居民消費價格(CPI)創下當年最高——1.9%，而12月CPI漲幅則為2.8%。2007年2月，北京大學中國經濟研究中心發布的預測文章，保守估計2007年第一季度中國CPI增長2.6%。要注意，這個CPI并沒有像發達國家那樣把燃油價格和房價包括進來，因此，通貨膨脹已抬頭。在這種情境下，即使名義房價維持平穩，但是實際房價已在下調。著名經濟學家謝國忠的觀點認為，“我也覺得現在漸漸效果出現了，從我到各個地方的觀察來看，去年的宏觀調控還是有效果的�！倍鴱膹V州、上海房價的下調可以看出，除了投機，當前市場并無太多的激勵因素支撐房價的上揚。

　　依筆者來看，宏觀調控最無效的部分就是無法改變地方政府的行為，沒有引入相應的金融工具。2006年11月，全國房地產市場宏觀調控部際聯席會議印發《關于各地區貫徹落實房地產市場調控政策情況的通報》,該通報指出,全國部分地區住房保障制度建設滯后,截至2006年9月底,全國還有65%的地級以上城市、91.1%的縣級城市未公布住房建設規劃;部分地區住房保障制度建設滯后。截至2006年9月底,尚有5個省(區、市)沒有建立廉租住房制度目標責任制,19個地級以上城市沒有建立廉租住房制度。

　　一部分低收入階層無法參與到市場化的房屋交易中，這是基本的事實。因此，如果無法解決這撥人的住房問題，房價再往下調，社會還是會有無房的恐慌情緒。這將帶給房屋市場健康發展極為不利的負面效應。而從有關專家的觀點來看，學習新加坡式的發行廉租房信托并允許其公開上市交易應該是很好的解決方案。采用廉租房信托的方式分散購買二手房作為廉租房，政府主導，金融機構市場運作使社會資源得到最大化利用。政府負責制定廉租房的標準、審批入住資格，并提供租金和稅收方面的補貼，金融機構負責發行信托產品和管理信托資金，并負責聘請專業的機構對所購物業進行管理。廉租房信托基金的主要收益來源是政府的補貼。他們做一下粗略的測算，假設全國每年通過發行廉租房信托籌集1000億資金，按照去年上半年約2500元的平均房價，就可以購買約4000萬平米普通住房。按平均每戶60-70平米，可以解決約60萬戶低收入者的居住問題，大約占年新增住房需求的10%。按照信托5%左右的年資金回報要求且其中90%由政府補貼，每年政府的支出大約為45億元， 還不到2005年各級政府總共5500億賣地收入的1%，完全是可以負擔的。而部分地方政府以廉租住房資金缺口大為由拒絕建立是沒有充分依據的。只能說明這些官員的行政水平與現代化、國際化尚有差距。

　　正是這個差距，才導致了當前房地產問題撲朔迷離。值得注意的是，無論在摩根士丹利和標準普爾公司的全球產業分類中，還是在英國《金融時報》的全球分類系統中，房地產業都屬于金融業的范疇。金融可以說是制約房地產業發展最重要的因素。但是，我國卻由建設部和地方政府主管這場調控，因此，從技術上來說，是不到位。當前需要將房市、股市還有

匯率、利率等問題一起考慮。