房價調控為什么勞而無功？

　　徐昌生

　　房價問題一直牽扯著老百姓的心！正因為老百姓意見大呼聲高，所以政府才痛下決心，采取了接連不斷的強制手段，目的是一定要遏制住房價不斷上升的勢頭。當然，強制這個詞語難聽，所以改叫調控。其實強制也好，調控也罷，實質都一樣，那就是用行政手段來改變大多數人不喜歡不樂意的經濟現象。

　　然而，盡管國務院和各大部委有力措施接二連三，盡管各級政府要讓老百姓買得起房的口號信誓旦旦，但調控效果卻微乎其微，有的地方房價甚至不降反升！有報道指出，在2006年國六條國十五條出臺以后，北京、廣州、深圳等絕大多數城市的商品房價格仍呈不斷攀升的勢頭，有的漲幅還超過了前幾年的同期水平。

　　政府的調控不見效果，這不僅讓老百姓大失所望，也讓官員們覺得匪夷所思！明明是苦口良藥，怎么就不能讓發燒的房地產市場降降溫呢？其實，苦口倒是實在的(因為給很多的開發商與購房者帶來了不便)，但是不是良藥卻由不得官員們一廂情愿，從市場的效果看，至少說明藥不對路！

　　醫生給病人的藥不起作用，大抵是因為不明病因；政府調控房價不降反升，大致也是因為沒有弄明白房價上升的真正原因。所不同的是，庸醫誤診所害只是一個病人，政府出臺錯誤的經濟政策則影響的是成萬上億的民眾。

　　房價為什么會不斷上升？不同的人有不同的答案！有的人認為是開發商牟取了暴利，有的人認為是炒房團在存心哄抬，也有人認為是以上多種因素的綜合，總之，都是這些不良商人為了自己的利益而存心搗亂。正因為眾說紛紜莫衷一是，有的

　　然而，經濟學告訴我們，房價在長時間內持續上漲，暴利和炒房都不是主要原因，甚至根本就與它們無關。從長期看，任何商品的價格高低只與需求和供應兩項因素相關。當需求旺盛時，價格上漲以抑止需求，同時上漲帶來的暴利，又吸引了更多的制造商加入，于是增加了供應，競爭逐步加強，價格慢慢回落，如此周而復始。也就是說，如果要控制房價，只能從抑止需求和增加供應兩個環節著手，除此別無他途(需要說明的是，需求與需要是有差別的，需求是指需要且有錢購買，需要則僅僅是想要。市場對需求有反映，對需要則無感覺，比如，每個窮人都想坐奔馳，但不會抬高豪華車的價格)。

　　為什么房價上升與房產商牟取暴利無關？從表面上看，是因為黑心的開發商賺了太多的錢導致了房價的上升，可是這種說法恰恰本末倒置，真正的原因是因為房價上升而導致開發商賺了太多的錢。試想一下，現在市場上的一個米販是否可以將普通大米賣到每斤100元來牟取暴利？米販并不能左右市場上大米的價格，你若賣得太高，則只能導致自己的大米賣不出去。但假若現在正處于餓殍遍野的饑荒年代，將普通大米賣到每斤100元卻是完全有可能的，因為大家都缺糧，都有等米下鍋充饑救命的需求，而供應卻偏偏不足。也就是說，需求旺盛供應不足才是牟取暴利的真正原因。

　　為什么房價上升與炒房團哄抬無關？很多人本能地認為，房價都是讓人給炒起來的，尤其是令人憎恨的溫州炒房團。然而，很少有人問，溫州人可以炒房，我們為什么不可以炒大米？我們為什么不可以炒汽車？同樣是關系到大眾衣食住行的商品，為什么只有炒房者屢試不爽，而炒其他則有可能血本無歸。其實，道理很簡單，那就是炒房者能夠預計到現在的房子雖然在不斷地增多，但是與那些不斷從農村涌進城里、不斷想改善居住環境、不斷提高收入以及不斷尋求投資渠道的人們的購房需求相比還有很大的差距，因此，他們就先下手為強，在價格較低時買進，在價格更高時賣出，買進時固然抬高了房價，賣出時卻又平抑了房價。也就是說，炒房固然會在短時間內抬高房價，但從長期看炒房不可能導致房價的持續上升。

　　然而，缺乏經濟學素養的百姓，往往不易透過紛繁復雜的表面現象看穿其本質，卻總是本能地依據自己的經驗得到似是而非的答案。官員們的素質一般應高于普通的百姓，但是由于經濟學是自改革開發以后才作為一門科學在我國開始傳播，大多數的官員并沒有受過系統的經濟學教育，因而在房價不斷上漲的現實面前，只能選擇以自己的經驗來制訂政策，其效果當然不會理想。

　　且看有關部委出臺的一些措施是不是符合抑止需求和增加供應這兩項標準？當然，我們首先要假定政府在執行這些措施時都能夠為政清廉完全執行到位。

　　新房購買五年內轉手交易，全額征收營業稅。這樣做看起來是抑制了對新房的需求，因為這將會使炒房者不能隨時隨地的賣房，從而減少他們對新房的購買行為。但炒房者不能方便地出售自己的房產的同時，也就意味著減少了二手房的供應量，須知二手房始終是一手房漲價的威脅(因為一手房價格太高，人們將會選擇二手房)。這項措施使抑止需求和減少供應一比一地抵消，因而對房價漲落沒有太多的影響。

　　提高首付比例，提高按揭利率。這樣做確實是抑止了需求，但這只是抑止了窮人的需求(富人是不需要分期付款的)，假如因此而使房價有所下降的話，受益的恐怕恰恰是富人，這與制訂政策的初衷正好南轅北轍。

　　增收土地增值稅。很多人都認為這一招是重拳出擊，將會大大地減少房產開發商的利潤。殊不知，減少了房產開發商的利潤，就等于打擊了他們的積極性，最后導致開發商越來越少，不僅沒能抑制需求，反而減少了供應。抬高房產開發的準入門檻、減少對房地產企業的貸款等措施都和增收土地增值稅殊途同歸。

　　規定90平方以下戶型所占的比例不低于開發總量的70%。這一招提高了中小戶型的供應，短期內中小房型房價下跌，大戶型供不應求房價上升，總體平均價格仍然持平。當然，那些想住寬敞住房的人是不會輕易放棄自己理想的，他們會通過變通的手段來滿足自己的要求，比如購買室內凈高度接近5米的住房，便于用戶一層分兩層；購買一個單房緊挨一個二室二廳的房型，只要破墻便變成大戶型；或者干脆分用兩個名字來購買兩套住房等。這樣小戶型的住房會被逐步增加需求，價格自然還是慢慢上升。基于同樣的理由，開征大戶型物業稅也只是抑制了人們對大戶型的需求，對房產市場的整體價格也沒有根本性影響。

　　多建經濟適用房。假如一地的土地供應總量不增加，雖然經濟適用房會便宜，但同時意味著普通商品住宅供應將減少，那些不是經濟適用房的購買對象以及那些屬于經濟適用房的購買對象但卻買不到經濟適用房的人，將會更加激烈地搶購更少的普通商品住宅，從而導致普通住宅的價格大漲，一地整體的平均房價并沒有降低，只是更加苦樂不均。假如放大土地的供應總量，這無疑是加大了供應，即使不建經濟適用房也同樣能夠降低房價。

　　至于加強土地管理，限制土地供應數量，限制土地變更使用性質，或者加強城市規劃，強制設定小區的容積率綠化率和車位等等，這些貌似合理的行政管理行為，其實質都是在減少供應，都是在為提升房價增磚添瓦。

　　當然，以上的分析是基于理想的假設前提，而實際情況將會受諸多條件的限制，上述措施不僅有可能無法執行到位，而且還會帶來新的問題。比如說，土地增值稅應該怎樣清算，誰有資格購買經濟適用房，某一個樓盤90平方以下的中小戶型實際比例應該控制在多少，這些都是仁者見仁智者見智的事情。有權的官員在執行這些措施時，尋租行為不可避免，大面積的腐敗接踵而至。換句話說，我們可能既沒有醫好房價的老病，卻又給社會帶來了新病，畢竟降低房價不是我們政府的唯一目的，也不是我們老百姓的唯一要求。

　　如此說來，政府所謂的宏觀調控，基本上既沒能抑制需求，也沒有增加供給，因而房價不降反升雖在意料之外卻也在情理之中。面對這種狀況，出主意想辦法的人也不少，但大多環顧左右而言他，忽視了需求與供應兩個核心環節。

　　有沒有徹底抑制需求的絕招？當然有，只是代價會很高。比如說限制農村人進城，不許他們在城里就業，把他們統統趕回農村，重新回到計劃經濟時代，則城市對房子的需求將會大大降低。再比如實行全國工資統籌，使全國人民的工資沒有太大的差別，讓人們有需要而無需求，他們將會因缺錢而對購置新房了無興趣。也可以對購房者全部征收物業稅，使所有的人在購房后都要面對重稅的壓力，那么他們當然會在購房之前慎之又慎。只是這樣的倒行逆施，雖然降低了房價，卻使更多的人無法買房，甚至根本失去了改善住房的點滴希望，這豈不是與降低房價讓老百姓買得起房的目的背道而馳？

　　有沒有徹底增加供給的絕招？也有，只是政府也很難做到。根本的辦法是恢復土地私有制，放棄國家控制土地一級市場，讓老百姓自己根據價值最大化的原則來決定土地的用途；次一級的辦法是不要限制土地使用性質轉變，不要規劃小區的容積率綠化率，簡化手續鼓勵民間土地的流轉，這樣可以提高土地的利用效率。前一個方法不僅涉及目前國家體制，而且許多地方的財政早已淪落為土地財政，增加土地供應意味著放棄土地高價出讓的收入，地方政府豈肯罷手；后一個方法其實質是減少行政權力對房地產市場的干預，必將極大地削弱相關部門的權力，既得利益者如何肯放棄？

　　通過以上分析，我們應當明白，根本性地抑制需求總量將損害全體大眾的利益，根本性增加供應總量將損害政府部門的利益，兩邊都難。損害全體大眾的事政府必不肯為，剝奪部門利益的事政府未必肯干，所以房價調控注定是揚揚止沸而無法釜底抽薪！

　　既然如此，任其漲落，也許是最優選擇。理由很簡單：糧食漲價，沒看見政府要強壓糧價保障窮人有飯吃；學費太貴，沒看見政府慷慨解囊保障窮人讀大學；醫藥費用奇高，沒看見政府宏觀調控保障窮人治好病；為何單單對不算太窮的人(真正的窮人連經濟適用房也買不起)的住房問題如此念念不忘？