李開發(fā)

　　《信息時報》日前報道，在全國政協(xié)經(jīng)濟組的小組討論上，著名經(jīng)濟學家吳敬璉先生提出了關于解決城市住房問題的一系列看法。作為一名研究城市經(jīng)濟、當然也特別關注房地產(chǎn)經(jīng)濟的晚生來說，本應畢恭畢敬的虛心請教，但讀了老先生的觀點深感迷惑。老先生不是化外之人，所出的觀點恍若隔世，與實際情況相差甚遠。學術不懼爭論，腳正不怕鞋歪。謹以此文與老先生商榷。

　　先生的觀點一，解決住房問題的根本辦法是提高人民收入水平，其實是空泛無實際內(nèi)容。如何提高人民收入水平，政府目前能做的是在國民經(jīng)濟二次分配是來彌補，比如，提高低保標準，比如，農(nóng)民種田免稅；但提高收入的渠道是由市場決定的，要靠培養(yǎng)經(jīng)濟增長點、增加就業(yè)、增加收入渠道，降低中低收入階層人個所得稅等辦法來實現(xiàn)。那種強制老板們提高工人工資的辦法在市場上事實上是做不到的，或者形式上做到了，但又被另一種形式的加碼所抵消。就象政府希望通過打擊囤積居奇來抑制

房價一樣，只要政府不能限價，就最終落空，因為開發(fā)商通過提高價格等多種手法很容易就達到囤積居奇的目的。所以老先生關于提高收入的建議是不落地的，實際上也是空的。

　　先生的觀點二，目前降房價的最好辦法是建廉租房，實際上是把占半數(shù)以上的廣大中低收入階層置之度外。筆者認為，目前對廉租房的定位很清楚，主要是城市極少數(shù)低收入群體，貧困戶。從目前的研究來看，廉租房解決的人群不過是總人群的2-3%，以前之多解決了不到1%。吳老先生觀點的嚴重問題是把大量的工薪族、收入較低的人群置之不顧。依據(jù)北京市的2006年的相關統(tǒng)計，人均月收入僅1700元左右，按每個家庭2.7口人計算，家庭月總收入為4600元，即使能每月積余2000元，全年也不過積余24000元。本人計算過從1996年以來北京市近10年的家庭積余情況，累計也就8.5萬元左右，前提是無子女上大學開銷，無家庭成員或贍養(yǎng)老人的大病或其它大額支出。那么，按普通北京居民家庭，累計到今天，平均積余就是不足11萬元。再看房價情況，北京二環(huán)內(nèi)房價新房突破15000元，二手房也超過1萬，四環(huán)以內(nèi)新房普遍達萬元，五環(huán)以內(nèi)多數(shù)突破8000。設想在五環(huán)內(nèi)購一70平方的住房，以單價8500元計算，總價為59.5萬元，首付20%貸款20年計算，貸款總額為47.6萬元，還款總額為80.6萬元，首付11.9萬元，240個月，月供3358.24元。全部家底僅湊足首付，加上購房稅收及其它相關手續(xù)費用約2.5萬元，加上毛坯簡單

裝修再要3萬元，首先需要借債6萬元，然后以全月家庭總收入4600元支出月供3358.24元，最基本的吃飯都吃不成了。況且北京市場上平均住房面積已經(jīng)達到120平方米，根本就找不著如此小房型。吳老先生可能是想要市區(qū)居民到小湯山或通州大興等地購農(nóng)民房，價錢雖然便宜，但每天在路上擁擠奔波4到5個小時，加上上班時間，人們不堪其苦。相信這決不是吳老先生需要的結果。中低收入階層占去了整個人群的70%以上，難道他們就不應該改善住房條件，分享改革成果嗎？據(jù)筆者的初步了解，大約有半數(shù)的北京市居民依然住在式樣陳舊、功能欠缺、面積狹小的住房里。住房作為一種人生的基本權利，這么大的一個群體不在老先生的考慮之列，難道不是有失公平嗎？

　　先生的觀點之三，在城市拆遷補償方面按市場價格是不合理的，拆遷補償應當納稅。因為城市化是全民的成果，其利益不應該完全給房主，應建立城市化基金，將這些收益按照一定的規(guī)定來分配。先生的理論看起來是正確的，但是不能付之實踐。事實上，城市是所在地政府用所在地全體人民的財政稅收逐步打造的，北京是國家財政的大量投入建設的結果，北京城市化的增值理所當然由全國人民分享。但是，我們只要承認社會主義初級階段，不公平的內(nèi)容太多，就沒有辦法按完全公平與絕對公平的辦法去操作。率先來到城市，工作在城里，住在城里，或者成為城市戶口，那是一種機遇，也是一種權利，就如公交車先上者有座，沒有辦法啊。絕對公平既不公平，實際也做不到。拆遷也是一樣。被拆遷遇上了，也是一個機遇，體現(xiàn)價值，這也是一種機會公平。老先生的提法根本就不能操作。

　　先生的觀點之四，政府有意打壓房價會引起資金流向別的消費領域，使物價上漲。先生說，住房有兩重價值，一是住，一是投資�，F(xiàn)在社會上貨幣過多，投資買房就把房價抬高了，而消費買房的人收入又買不起。如果打壓房價，可能無效，而且這些錢就要流到別的消費領域，使物價上漲。不知道先生有沒有想過，目前房地產(chǎn)領域堆積了過多的投資，已經(jīng)成為國家經(jīng)濟的巨大問題，且隱含著巨大的經(jīng)濟危機風險。我對一些城市的調(diào)查表明，不少大中城市的主要銀行在房地產(chǎn)方面的貸款有的已經(jīng)占到一半以上，甚至達到了70%，這就意味著其它眾多產(chǎn)業(yè)的貸款高度萎縮。國家的經(jīng)濟命脈是什么，是源源不斷地創(chuàng)造國家財富的相關企業(yè)，國民財富的價值是由企業(yè)創(chuàng)造出來的。一個健康的國家經(jīng)濟，其房地產(chǎn)業(yè)投資回報率一定不能明顯超過其它產(chǎn)業(yè)，更不能突出超過其它產(chǎn)業(yè)，回報率超過了一定比例，就會吸引過多的投資從而抑制其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。政府要掌控房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的度。為什么呢，房地產(chǎn)業(yè)是整個國民經(jīng)濟中最沒有技術含量與競爭力的產(chǎn)業(yè)，也典型的是消費型產(chǎn)業(yè)。你投入100萬，至多是房租回報，住宅類房地產(chǎn)的投資是一投就變成了一次性消費的呆錢。但你投入100萬元，辦個工廠，可能一年有200萬產(chǎn)值，有10多萬營業(yè)稅，可能有一二十人就業(yè)，可能為市場提供20萬元甚至更多的消費資金，可能還有一定數(shù)額的企業(yè)所得稅，而且辦企業(yè)是生生不息的產(chǎn)出，今年明年后年年年不斷�，F(xiàn)在的房地產(chǎn)消費，動輒把一個家庭20年的消費能力提前釋放了，從城市來看，房地產(chǎn)業(yè)把其它產(chǎn)業(yè)的血液快吸干了，至少有的城市是這樣。房地產(chǎn)貸款占整個貸款的比例如果過大了，就國民經(jīng)濟的整體平衡來說就不得了。我國的房地產(chǎn)膨脹到了十分危險的境地，政府只有把投資性投機性需求通過政策擠出來，讓資金回流到其它產(chǎn)業(yè)與消費中去，才是社會長期持續(xù)發(fā)展的大幸。

　　先生的觀點之五，中國的自有住房率比美國都高，言下之意中國人不習慣租房。先生犯了只見樹葉不見森林的毛病。同為全國政協(xié)常委的任玉嶺先生專門了解過美國與加拿大的房價，除個別大城市外，許多城市房價不超過家庭年收入3倍，而且是200余平方米的獨院別墅，美國普遍實行裝修房，不是中國的毛坯房，美國的就業(yè)相當充分，舉家遷移其它城市租房與經(jīng)濟收入相比，是比較寬松的。但以北京市2006年平均人月收入僅1700元的水準來說，在北京四環(huán)內(nèi)要租一個90平米的房子，沒有3000到4000元已經(jīng)不可能了，你不拼著老命購自住房，你租得起嗎？中國的城市化過程中，就業(yè)的壓力那么大，就業(yè)的流動性相對小得多，沒有自已的住房能行嗎？再說了，雖然自有住房，不要忘記到目前為止，60%以上的自有住房是過去房改房，并不是住房市場化帶來的。住房市場化改善了20%的富人，但冷落了60%甚至更多的中低收入人群，先生別把住房自有率的功勞記錯了戶頭。另外，多數(shù)房改房式樣陳舊，功能不全，面積偏小，人們也迫切要求改善自己的住房條件，所以先生拿自有率高來說事并無實際道理。

　　先生的觀點之六，解決老百姓的住房，不是由政府去掏錢。先生言下之意保障大多數(shù)居民的基本權利要政府掏錢的。先生認為政府讓大多數(shù)中低收入階層能夠改善住房條件是不可能的。學生替先生慚愧。學生敢問先生，共和國的公民有居住權利嗎？農(nóng)民的居住權利是通過免費的宅基地來實現(xiàn)的，建房只需要支付建筑成本。城市居民的居住權利在哪里？就在城市居民有權獲得一套只有成本價的功能基本滿足的緊湊型住房。新加坡政府為社會提供了實用的公屋占總住房數(shù)的80%，我國的香港行政區(qū)也這么做。學生研究城市經(jīng)濟，知道通常塔樓的建設成本不過1600-1800元左右，通常的七通一平的配套費不過200元到500元不得了。2005年西安市公布住宅建設配套費不過150元而已，現(xiàn)在依然網(wǎng)上可查，即擁有一套100平米房子的住戶要向政府交納了配套費15000元，北京500元配套費夠不夠？一戶向政府交納5萬元配套費夠不夠？在筆者看了來，過去的

經(jīng)濟適用房即為成本價住房，政府也沒有掏錢，就是給了政策。筆者的調(diào)查證明，富裕的一族早在房價沒有高漲之前已經(jīng)實現(xiàn)的較好的居住條件，現(xiàn)在需要買房的是實際上沒有能力購高價房的中低收入階層，是那些即使在北京生活也平均月收入不足2000的大部分人，這正是地方政府要著重關注的人群啊。敢問先生，地方政府難道要通過借地生財?shù)姆绞�，借此在這些收入較低的工薪一族頭上再加收一大筆費用嗎？

　　先生觀點之七，政府有意打壓房價不會有效果。先生應當知道，目前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，弄虛作假，坑蒙欺騙，房托橫行，虛假按揭騙貸已經(jīng)是不爭的事實。不論是建設部長還是紀檢部門，都證明了認為房地產(chǎn)領域是商業(yè)賄賂的重災區(qū)，已經(jīng)公布的腐敗大案也充分佐證了這一點。2006年以來，一大批被曝光的開發(fā)商參與炒房、虛假按揭的內(nèi)幕被揭開，一部分開發(fā)商在拉高房價虛假按揭中先通過騙得銀行貸款，實現(xiàn)事實上的零首付，然后繼續(xù)拉高房價，讓炒房者投資者跟進，繼而是普通百姓沒有判別能力跟進，然后是開發(fā)商把假按揭房屋慢慢吐出。但即使如此，許多開發(fā)商虛假按揭沒有找到足夠的下家,致使東窗事發(fā)，淪為階下囚。許多研究者認為城市有40%左右的新樓空置閑置。房地產(chǎn)業(yè)占用了大量的銀行信貸，高價房擠壓了購房者一生的消費能力，多數(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到很大制約，許多企業(yè)因資金困難低價出售，那么多龍頭企業(yè)被外資兼并，徐工出售，洛軸出售，孫大午因找不到發(fā)展資金被迫集資，一度身陷囹圄。為此，政府調(diào)控房地產(chǎn)是完全正確的，非常及時的。先生稱之為“打壓”，學生實在不敢茍同。調(diào)控不是“打壓”，政府所做的只是用政策引導消費者，引導產(chǎn)業(yè)發(fā)展。政府也只需要對廣大中低收入者提供改善居住條件的相關政策即可，不用掏錢。事實上，明眼的人很清楚，只要在房地產(chǎn)領域肅清坑蒙欺騙，信息透明，房價就會大大下降。

　　老先生德高望重，與先生商榷，如有禮數(shù)不到之處，還望海涵。

    （本文章僅代表作者個人觀點）