鐘昱

　　近日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議聽(tīng)取北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控情況的匯報(bào)。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要增加供給，引導(dǎo)需求，穩(wěn)定價(jià)格，規(guī)范市場(chǎng)，著力解決低收入家庭住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　與2005年的“國(guó)八條”和2006年的“國(guó)六條”相比，此次會(huì)議將“加大住房供應(yīng)力度”放在了宏觀調(diào)控的首位，而原來(lái)調(diào)控政策中放在首位的“高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”和“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”等表述則發(fā)生了很大變化。這是一個(gè)明顯的政策轉(zhuǎn)變，它意味著，通過(guò)增加住房有效供給來(lái)平抑房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，將成為今后國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。

　　需求和供給的相對(duì)平衡是維持一種商品價(jià)格長(zhǎng)期穩(wěn)定的基本條件，過(guò)度的投機(jī)性需求會(huì)助長(zhǎng)商品價(jià)格偏離均衡水平。在

房地產(chǎn)市場(chǎng)，供給的作用則表現(xiàn)得更為突出——與普通商品不同，住房與食品等生活必需品一樣，需求彈性相對(duì)較低。在剛性需求的作用下，如何增加住房供給，特別是有效供給，對(duì)穩(wěn)定

房?jī)r(jià)無(wú)疑將起到至關(guān)重要的作用。

　　何為“有效供給”？其實(shí)就是滿(mǎn)足大多數(shù)消費(fèi)者需求、與其收入水平相對(duì)適應(yīng)的供給。北京市的一項(xiàng)調(diào)查將購(gòu)房者的家庭月收入分為低收入、中低收入、中等收入、中高收入、高收入五組。結(jié)果顯示，家庭年收入在2.4萬(wàn)元—6萬(wàn)元的中等及中低收入家庭占到七成以上，其中家庭年收入2.4萬(wàn)元—3.6萬(wàn)元的中低收入群體占到42.47%，3.6萬(wàn)元—6萬(wàn)元的中等收入家庭占總數(shù)的30.43%。

　　而武漢市對(duì)758位居民住房需求情況的一項(xiàng)調(diào)查顯示，80%以上的人愿意購(gòu)置80—120平方米的房屋，中小戶(hù)型是市場(chǎng)需求主流。單身者及剛工作的人員一般選擇60平方米的住宅，占6.1%，選擇60—90平方米的占46.4%，選擇90—120平方米的占36.7%，選擇120—140平方米的占10.8%。上述北京的住房需求調(diào)查結(jié)果也印證了這一點(diǎn)，選擇經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅的人數(shù)占到了93.3%。可見(jiàn)，中低收入家庭的購(gòu)房需求占據(jù)了主流。

　　目前我國(guó)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與住房需求結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重錯(cuò)位，主要表現(xiàn)為中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足。據(jù)對(duì)北京、上海、天津、沈陽(yáng)、西安、南昌、成都、武漢、杭州等城市房屋銷(xiāo)售情況調(diào)查，2005年銷(xiāo)售的商品住宅中，120平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超過(guò)60%，中小套型住宅比例偏低。北京建委公布的數(shù)據(jù)顯示：2006年北京開(kāi)發(fā)建設(shè)的90平方米以下的房子一般占到一成。而目前上海小戶(hù)型在所有房型中所占的比例也只有20%。我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資連續(xù)幾年同比下降，2005年完成投資只有565億元，比2004年下降了6.8%，經(jīng)濟(jì)適用住房的投資占商品住宅總投資的比重僅僅為3.6%，與2004年相比，又下降了一個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明，真正有居住需要的、占社會(huì)人群之大多數(shù)的中低收入居民的住房還遠(yuǎn)未得到解決。

　　調(diào)控政策轉(zhuǎn)向增加有效供給，可謂對(duì)癥下藥。政府除了在增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房方面下大力氣之外，如何通過(guò)土地、稅收、信貸等政策，引導(dǎo)市場(chǎng)力量將主要資金投入中小戶(hù)型和中低價(jià)位

商品房建設(shè)，這恐怕是今后“增加有效供給”能夠長(zhǎng)期持續(xù)的關(guān)鍵所在。