李開發

　　前不久，建設部部長汪光燾在全國建設工作會議上指出，“住房是人的一種基本權利，是一種基本的社會保障”，他指出，“從十多年探索與改革的實踐看，僅靠市場機制無法解決住房領域的社會公平問題。” 思考我國房地產業的發展軌跡，筆者深切認識到，同醫療、教育問題一樣，在住房這個事關城市9億人口的民生問題方面，迷信市場化只會適得其反。更值得注意的是，我們在許多環節上，其實是權力壟斷與資本俘獲下的“偽市場化”。在中央政府嚴厲查處房地產領域腐敗的案例中，我們看到了那一串串錢權色交易滋生的“偽市場化”的利益鏈條。

　　然而“偽市場化理論”并不會因為建設部長的講話就銷聲匿跡，最近有越演越烈之勢。近兩年多來，面對政府相關部門雷厲風行地貫徹落實國務院宏觀調控政策，一批又一批來自開發商大腕與理論界的學者高調祭起“偽市場理論”的武器，挑戰中央政府的宏觀調控政策，阻撓政府的宏觀調控措施落實。主要言論特征有：一是市場經濟規律論，理由是市場經濟時代，應當尊重經濟規律，就是用市場來調節供求，政府的有形調控之手應當讓位于市場的無形之手；二是中國是經濟發展高速發展，需求劇增。來城市買房人不僅是中國的城市人，非本市的大量外地人，還有外國人，外國資本，都需要在中國買房，因為想買房的人特別多，所以住房價格高是經濟高速發展造成的，因此，某某城市不僅是某某的某某，還是中國的某某，世界的某某；三是從政府的職能上看，如果用行政手段打壓房價，違背經濟規律，施政不合法；四是從近兩年的實踐上看，政府出手進行房地產調控效果不好。政府的調控不僅沒有把房價調好、調穩，相反越調越漲，幾乎政府任何一個措施出臺都造成了房價上漲；“偽市場理論”的最后結論是：政府應該收手，不要用行政調控的方法，應當讓房地產開發商根據市場需要自動調節供求。

　　事實上，這一為房地產開發商張目、企圖阻撓中央政府房地產宏觀調控的“偽市場理論”并非什么新東西，并非有什么理論根據與實踐基礎，充其量不過是忽悠老百姓的鬼話。“偽市場理論”也并不是貨真價實的市場理論，但因為借用市場經濟、市場規律來說話，頗有點象“市場理論”；近幾月來，“偽市場理論”甚器塵上，但卻沒有任何部門與學者出來批駁，這一令人非常遺憾的事實足以讓眾多響當當的所謂專業研究單位感到汗顏。筆者希望與大家一起探討，擺事實講道理，把理論說清，把事實擺明，把問題講透，還“偽市場理論”的本來面目，有八大看點值得欣賞。

　　一、從市場經濟的理論上看，市場經濟的自由發展必須輔之以政府的宏觀調控，市場的“無形的手”與政府“有形的手”是經濟合理增長與平衡發展是必要的相輔相成的兩個方面，缺一不可。根據亞當·斯密的“理性經濟人”的原理，純粹的市場經濟最大的問題是所有的“經濟人”都會最大限度地謀求自己的利益，部分“經濟人”會不擇手段地謀求自己的利益，包括虛假信息、巧取豪奪、顛覆公平與正義，唯利是圖等；政府作為社會廣大民眾最大利益的代表者，履行社會公權力，要保證社會的平等與正義，創造社會公平；同時政府作為社會管理者，要保證社會綜合發展目標的實現，要保證各行各業的發展不能危害與排擠其它行業與產業的發展，要保持產業發展的速度合適并持續增長，要實現產業與資源的供需平衡，就必然需要政府用經濟的、行政的、法律的杠桿來調控社會的發展。因此，宏觀調控是政府干預經濟的必要的和必須的，是市場經濟健康發展的不可或缺的組成部分。

　　二、從市場經濟實踐上看，“經濟人”的利益欲望會導致其中部分人鋌而走險，沒有政府有形的手的調控市場必然背離社會的整體利益。象馬克思所說的那樣，“一旦有適當的利潤，資本就膽大起來。如果有10%的利潤，它就保證到處被使用；有20%的利潤，它就活躍起來；有50%的利潤，它就鋌而走險；為了100%的利潤，它就敢踐踏人間一切法律；有300%的利潤，它就敢犯任何罪行，甚至冒絞首的危險。”,在當年的美國,壟斷企業哄抬物價、股市發布虛假信息、企業引誘客戶購買，財務公司假賬泛濫，一度時間誠信貶值，企業唯利是圖。為了治理市場環境，整理經濟秩序，政府以毒攻毒，用針對性的宏觀調控手段恢復正道。以股市為例，世界著名的安然財務公司做了大量假賬，大名鼎鼎的巴林銀行因作假而倒閉；美國政府發布規范上市公司的“塞班斯法案”，讓多家上市公司高管身陷班房；2005年，我國的中航油新加坡公司由于披露假信息，總裁陳久霖被新加坡警方逮捕，被判處了7年徒刑，其它另有五名管理人員受到法庭調查與起訴，就是一個典型事例。

　　三、從市場經濟國家的做法來看，政府通過宏觀調控，不僅成功救市而且解決了程序公平與過程公正的一系列問題，能夠保持社會持續穩定發展。宏觀調控手段作為一種救濟手段，主要解決市場經濟手段自身不能調節的問題，以維持社會的公平競爭與守法經營，以實現社會發展的綜合目標，這不僅是完全必要的，而且在實踐中得到驗證。宏觀調控的內容包含了幾乎全部的經濟領域。以反壟斷法在美國的實施情況為例，先后有五位美國總統前仆后繼地開展反托拉斯行動，出臺了《謝爾曼反托拉斯法》(1890年7月2日國會通過)、《克萊頓反托拉斯法》(1914年國會通過)。早在110多年前的1895年，西奧多·羅斯福總統依據反托拉斯法將標準石油公司等全國最大的幾十家托拉斯告上法庭，其中大部分企業被迫拆解。1904年3月，美國政府下令解散摩根財團的北方證券公司；1910年威廉.塔夫脫總統批準《曼埃爾斯法案》，嚴重打擊了摩根財團；1911年解散了洛克菲勒財團控制的新澤西美孚石油公司和美國煙草公司；在美國的《克萊頓反托拉斯法》中規定：A.禁止商業活動中價格和銷售方式的壟斷行為；B.禁止有礙競爭的持股行為；C.禁止資金超過100萬美元從事州際商業活動的公司互兼董事；D.禁止同一個人在儲蓄額、剩余資本和未分配利潤超過500萬美元的銀行中兼任董事或職員；在住房建設領域，這類事例更是多不擇手。在英國，政府明確提出要“以可以接受的價格，為每個英國人提供擁有體面住房的機會”。政府著重建設6萬英鎊以下的低成本、小戶型住房，并且要向低收入人群提供可購買產權的福利公房，售價為正常住宅售價的三分之一到六分之一等。為防止房貸出現泡沫，政府監管部門規定銀行必須對房屋貸款額度進行限制，不能超過個人年收入的4.2倍，或夫妻年收入的3.5倍。在法國，政府部長會議提出人民有“可抗辯的居住權”，在新加坡，在韓國，政府房地產領域的宏觀調控手段不比比皆是。

　　四、從我國房地產領域近幾年產生的大量嚴重問題來看，迫切需要政府來一次動真碰硬的宏觀調控。近幾年來，房地產業糾紛不斷，騙錢、騙貸花招迭出。上海的世茂濱江花園的曲滬平事件，一個人按揭91套豪宅，92筆貸款全部涉嫌借用他人身份證造假，其中一筆買入價2400萬元房子評估給銀行變成一億元，成功從銀行套得貸款7000萬元，中國工商銀行上海外高橋保稅區支行向姚康達一人發放住房貸款7141萬元，用于購買128套住房炒作房地產。北京森豪公寓案，開發商騙貸199筆，涉及公寓房273套，資金6.5億元，在重慶，有開發商勾結市房地產交易所受理員采取偽造證件的辦法，將房屋多次重復出售按揭貸款，有一套房子最多賣了九次。損害業主利益事件則更多，有的小區上百戶業主房屋面積平均縮水10%。有的開發商在購房指南等廣告中，許諾小區“綠化率超過40%”，而當購房者入住時，才發現只有3棵樹，有的是原來的綠地變成了新樓盤，開發商賺了更多的錢，業主的權益受到多重侵害。房地產市場問題成堆，其情狀最少可以列為十個方面：一是房托成堆，虛張聲勢，許多樓房開盤時有大量的房托身在其中，裝出一副即將購買、過時不候、一月三漲的樣子來，誘使廣大看房客交付訂金；二是囤地待漲，坐地起價；然后每天宣傳土地資源有限、房價必漲之類的言論忽悠購買者；三是收買媒體，謊言遍地；媒體這年頭也要掙錢，房地產是特富裕的一族，房地產廣告是最大的財源；于是多數媒體對房產大亨的言論登之唯恐不及，唯恐遲疑，而批評房地產商人的言論的篇幅是只言片語，作個點綴，充個對手而已。謊言重復一千遍就成為“真理”；四是排擠對手，確保暴利。因為關注民生的項目最不利于哄抬房價，因此開發商們行動起來，抵制經濟適用房與廉租房建設，堅決反對集資房和單位建房等，并且活動貪腐官員削減經適房的規模，阻擊與民謀利的房地產項目的推進；五是虛假按揭、騙取貸款，一批房地產開發商通過策劃騙貸把風險轉給銀行；六是編造理念，忽悠購房：開發商在售樓廣告中對綠化、會館、學校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、容積率等配套設施作美好的描述，但實際情況大多數卻相差甚遠，有些則完全是胡編亂造。對于這些宣傳與廣告中承諾的，開發商一般不寫進合同里。所以，當購房者購房后發現規劃變更等情況，得到的答復是開發商以規劃變更已通過規劃部門批準為由來推卸責任。七是瞞天過海，避實就虛；容積率，半小時路程可達某某，對住宅區地段、各類樓房的采光、停車、安全、交通等多數是虛晃一槍，待到入住時發現問題成堆。八是無中生有，暗渡陳倉；許多樓盤分期開發，常常并未取得銷售許可證，通過出示過時的預售許可證來誘騙購房；許多樓房并未售出，但用來忽悠購房人的銷售進度表上紅旗飄揚，虛假信息坑人無限；九是移花接木，損害住戶：初期規劃時與實際建造時差別很大，有的擴大擴大房屋的進深，增加了建筑面積，減少了棟與棟的間距，有的干脆調整規劃，增加新的樓盤，擴大容積率；有的借用地號房號不固定，變更房號，損害用戶權益；十是相互勾結，哄抬房價；一些房地產商為了達到最大利益化目的，聯手其它開發商共同抬價，甚至約定每月上抬多少，如此等等，不一而足。

　　五、從實現老百姓的居住權利看，政府的宏觀調控措施才能保障其有效實現。同為華人社會的新加坡，政府負責解決向80%居民提供公屋；其中的13%是極為低價的廉租屋；在我國農村，實行的宅基地政策，建造住房只需要建筑成本價；從而保障農民的居住權利；在近些年城市化過程中，政府希望開發商積極開發限價樓盤，開發廉價住宅，結果是與狼謀食，與虎謀皮，南轅北轍。借鑒國外保障住房權利的基本做法，對于中等收入階層，政府應當向其提供成本價建造的保障類住房；面積不大，但戶型緊湊實用，對于低收入階層政府則要貼錢幫助解決住房問題。早在兩年前，我在接受一家報紙采訪就說過，按照實際情況與中國國情，我們的住宅產業應當分為三大塊，一是保障性住房，用來滿足廣大中低收入階層的基本需要，二是廉租房，滿足最低收入階層、困難戶及城市外來人口主要是農民工的基本需要，三是商品房，滿足中高收入人群的改善住房條件的需要。在政策上，第一塊應當是成本價供應，因為體現的是人民的居住權利；第二塊是政府的貼錢的救濟性質的住房，可能要適當倒貼；第三塊是商品性質的住房，隨行就市，市場調節。從比例上看，第一類應占到60%以上，第二類占到10~15%，前兩類加起來在70%左右，第三類是20~30%；而近幾年的做法是，第一類與第二類合計成為了5%都不到的做秀，房地產開發商一統天下；開發商、腐敗官員、無良學者加上銀行不科學的房貸政策綁架了中國的經濟發展，許多城市的房貸占了銀行貸款的半數以上，其它產業的金融命脈幾乎被吸干，經濟發展后繼無力。如果沒有政府有效的宏觀調控，房地產的繼續走偏將造成經濟的巨大危機。

　　六、從房地產業的異化發展看，投資增值炒房洗錢成了主要目標，政府出手宏觀調控勢在必行。多少年來，由于經濟發展基礎差，多數城市住房質量差，人均面積小，功能不足，配套措施缺乏，生活很不方便。房地產業的發展目標就是為了讓廣大居民能夠住上功能齊全、設施完善的住房，能夠有效改善城市居民的住房條件，能夠在城市化過程中逐步滿足城市人口逐步增加的住房需求。有一句名言說得好，房子是用來住的，不是用來炒的。但近幾年房地產業的發展的事實告訴我們，房子的功能已經完全異化，房子不是用來住的，而是用來炒的；鋪天蓋地的投資增值、置業發展背離了房地產業發展的初衷。如果住房的功能僅僅是實現增值，政府就委托建筑公司承建好了，實現利益還算在國家的口袋里，并不需要培養千百個房地產的億萬富豪。住房的居住功能讓位于投資功能，最需要住房的人民大眾卻離房子越來越遠。在媒體上，有的開發商大鱷喋喋不休的告訴人們，有的宣稱房價要漲二十年，有的學者從理論上論證世界房地產的趨勢是一直漲。有的說中國人的理念有問題，要學會租房，80%的中國老百姓應當租房去；有的用供需矛盾來論述，既然“需求”旺盛，政府的調控有悖于經濟規律；但是沒有人談外國政府如何調控房地產，沒有人談房地產崩盤的巨大危機。這種嘴臉同近二十年房地產的國內外城市的房地產崩盤前極為相似。日本是我國的東鄰，東京樓市15年前有過這樣的一幕，說東京是世界的東京還有點理由，但房價跌落了65%以上；香港是我國的一個特別行政區，也是世界的一個巨大金融窗口，1998年后樓市暴跌，整整下跌了70%。住房“偽市場化”的理論說明不了房地產開發的目標的異化問題。

　　七、從房地產市場黑幕中，讓我們見識“偽市場化”的所謂熱銷需求究竟是什么東西？根據筆者的了解，城市中收入較富裕的一族早在2003年、2004年前以及更早的時候就完全解決了住房問題，近兩年許多大城市市區的房價暴漲了40%甚至更多，許多研究機構共同認為，現在城市中70~80%的居民家庭已經沒有能力購買住房，即使2005年，北京、上海、廣州這樣的大城市統計上的人均年收入還沒有達到兩萬元，大部分中低收入者竭終身之力不能買一套住房；根據筆者的研究，現在的情況是真正用來購房居住的人群可能不超過25%，這類人群以近些年學校畢業參加工作不久的年輕一族為主，多數是一加二模式，一套住房包含了雙方父母在內的三方努力，我們把這種情況叫做拼命買房；第二種情況是城市本地富裕人群投資性炒房，他們聽信房價一直要漲的謊言，出手投資置業。這批人手里有一些寬裕資金，付了首付，然后出租養房，在房價繼續上升的過程中，希望獲得房價增值的部分，同時希望用房租來抵付月供；目前的基本情況是房租越來越不抵月供，真正想出售非常困難，我有的朋友的房子低于市場價掛牌一個月也無人問津，這樣一批人可能是房價跌落的埋單者；第三類人是外地人投資性炒房，如山西煤老板炒房，溫州炒房團，其它投資性炒房團體與個人；這類人群主要是充分利用用銀行貸款按揭功能，有相當一部分人需要哄抬房價，實現牟利出手；第四類人是洗錢者，是貪官污吏及其它不法之徒。這類人有多少？以北京市建委公布高檔商品房半數以上為外地人買走的事實可以注解，資料顯示，大批中高檔住房的購買者是帶著巨款的密碼箱來購房的。可見，有錢都不敢存銀行了，是什么好鳥啊？君不見許多貪官的辦公室和家里抄出現鈔數百萬甚至千萬，為什么不敢放在銀行，只是因為銀行存款時有電子錄象，存款的單據有簽名與登記數據，最容易被查出漏餡罷了，但是在外地購房，不僅保值增值，而且購房手續極為簡單，只要有錢，隨便編個假名，或搞個假身份證，或借遠親朋友之名都行，所以房地產成為貪官污吏與其它不法分子洗錢的綠色通道。只要把近兩年購房的檔案全面查一下，對假的購房人公示，舉報，重獎揭假者，我們就會知道真相。由于住房變成了炒房，因此，出現哄抬房價、謊話遍地開花實在不足奇怪。

　　八、虛假按揭、騙取房貸的巨大問題僅僅浮出水面，沒有強有力的深度宏觀調控前景不堪設想。在上述購房者的第二類與第三類人群中，有相當部分是房地產開發商在幕后組織炒房，這些事實有的見報，有的公之于行業通報：先是森豪騙貸案，接著盛鑫嘉園又爆出連環騙貸案，在上海、深圳、山西等大多數城市，騙貸到處開花結果。開發商或采取欺騙手段，或與銀行間達成某種“默契”，甚至與銀行內部人員勾結，冒用甚至偽造“人頭”騙取貸款，“假按揭”作為獲取融資的這條灰色通道，往往是數年后才露出真相。按照有關方面的研究，可能涉及數百億元貸款總額，按照筆者的研究，數百億元的數額可能是冰山一角。

　　虛假按揭騙貸提起訴訟的都是幾年前的往事。而在近幾年的房地產大潮中有多少虛假按揭，應當要等數年以后才見分曉。開發商搞虛假按揭的原因顯而易見：一是巧取豪奪的意愿非常強烈。君不見財政部的2006年11月3號調查報告——39戶房地產企業會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.2%，而核查后實際利潤率高達26.79%，平均瞞報了120%，有的房地產企業刻意隱瞞的利潤率最高達57%；第二，搜羅大量的虛假證件偽造

購房合同，可以率先從銀行獲得巨大的資金來源，緩解資金不足危機；第三虛假合同用虛假的高房價誤導銀行，使之認為房屋需求量極大，形成房貸極為安全的假象；四是虛高房價誤導百姓房價一直在漲，趕緊提前釋放購房需求；五是推高房價，除了作為道具的首付資金外，實際上是變相的零首付，全部風險轉讓給銀行。上海的世茂濱江花園的曲滬平事件，一筆買入價2400萬元房子評估給銀行變成一億元，成功從銀行套得貸款7000萬元，這種假按揭給開發商帶來多大的效益不言自明。拉高房價后逐步轉移出貨，誘使百姓埋單，或者為洗錢客購買，再不行就最后交給銀行，是房地產開發商的套貸思路。在北京街頭，用2000元或更多費用借用一套身份證作為完善騙貸手續的事實三年前就廣為人知。

　　筆者深深擔心，究竟有多少銀行信貸交給了假按揭客戶，銀行里堆積如山的購房檔案中看似真實的購房者中有多少是虛假的、套騙的？付了首付，又在正常付月供，真假相摻，平靜的水面下面究竟還有多少冰山？我們可以通過一筆簡單的風險測算來評估一下：假定價值為5000萬元的房子高估到1個億，獲得房貸8000萬元，有500萬的道具資金幾次操作就可實現，可直接獲得凈利潤100%。首付的2000萬說到底也是銀行自己的錢，然后20年月供每月只需還款56萬元，年還款不過680萬元，連續付3年月供不過2000萬元，可見虛假按揭要發現也要3年之后，森豪公寓、盛鑫家園都是3年后東窗事發。如果開發商在誘導其它購房戶中埋單過程中獲得一定的進展，東窗事發則更要假以時日。這一現象更是讓筆者心情沉重，房地產的金融問題確實是如履薄冰。如不盡快強化政府的宏觀調控，前景不敢預料。

　　讓政府的房地產宏觀調控來得更猛烈些吧！