鐘茂初

　　隨著房地產(chǎn)價(jià)格的攀升，中低收入者對住房保障的要求日益強(qiáng)烈，經(jīng)濟(jì)適用房問題也隨之成為熱點(diǎn)話題。經(jīng)濟(jì)適用房政策，可以說是中國為構(gòu)建住房保障體系進(jìn)行的試驗(yàn)性探索，一定程度上發(fā)揮了帶動城市拆遷建設(shè)進(jìn)而帶動城市經(jīng)濟(jì)增長的助推作用，也在某種程度上解決了部分中低收入家庭的住房問題。但是，經(jīng)濟(jì)適用房政策在理論上和實(shí)踐中，都存在許多需要厘清的問題，是否適合繼續(xù)推行，是否適合大規(guī)模推行，還有待深入地探討。

　　經(jīng)濟(jì)適用房，就其本意而言，應(yīng)當(dāng)是適合于中低收入家庭購買的小面積、低價(jià)格的住房。毫無疑問，經(jīng)濟(jì)適用房的低價(jià)格本身包含了一定的政府補(bǔ)貼，主要來自于政府以優(yōu)惠價(jià)格提供土地，其次來自于政府住房保障資金的一定投入。實(shí)踐運(yùn)作過程中，卻出現(xiàn)了違背政策初衷的現(xiàn)象：中高收入者住入了經(jīng)濟(jì)適用房，中高收入者購買了經(jīng)濟(jì)適用房而謀取投資利益，還出現(xiàn)了適應(yīng)中高收入者需要的大

戶型“經(jīng)濟(jì)適用房”。這些問題的出現(xiàn)，既有政策執(zhí)行過程中的偏差，更有制度設(shè)計(jì)中的先天缺陷。

　　各地方在推行經(jīng)濟(jì)適用房政策的過程中，相當(dāng)一部分的經(jīng)濟(jì)適用房用于了城市的拆遷戶安置。這一做法，看似合情合理，對社會公眾、對低收入群體而言，是有悖公平的。因?yàn)椋�城市建設(shè)過程中的拆遷無論是商業(yè)性的，還是公益性的，都是政府和投資商與被拆遷者之間的商業(yè)性行為，理應(yīng)由政府和投資商給予足額的補(bǔ)償(該補(bǔ)償是市場化的，由拆遷者與被拆遷者通過商業(yè)談判決定)。采用經(jīng)濟(jì)適用房安置的做法，實(shí)質(zhì)上是“挪用”屬于社會公眾的土地資源、社會保障資源為商業(yè)性拆遷作補(bǔ)償。筆者認(rèn)為，這一有悖社會公平的做法，應(yīng)當(dāng)予以糾正，城市建設(shè)拆遷應(yīng)量力而行。

　　隨著住

房價(jià)格的不斷攀升，經(jīng)濟(jì)適用房政策又被“賦予”抑制房價(jià)的責(zé)任，筆者認(rèn)為較大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用房供給并不能降低整體的房價(jià)水平。另一方面，大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，對于地方政府來說更是難以承受之重，要不斷地供應(yīng)低價(jià)格的土地資源，要不斷地投入住房保障補(bǔ)貼，還要為甄別審核購買者的低收入資格、監(jiān)管所有購買者的交易行為投入大量的管理成本。

　　筆者主張，住房保障應(yīng)完全納入社會保障體系，政府保障低收入群體“人人有房住”是其責(zé)任，但并沒有責(zé)任去保障低收入群體“人人有房產(chǎn)”。因此，住房保障制度應(yīng)著重于向低收入群體提供足夠的廉租房，相比而言，有以下幾點(diǎn)好處：第一，由于廉租房供給成本較低(人均面積12平方米以下即可)，

住房公積金的收益、以往投入到經(jīng)濟(jì)適用房的土地和資金等可以大量地用于廉租房供給，以往建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房也可以通過政府回購的方式轉(zhuǎn)為廉租房，這樣可以扭轉(zhuǎn)以往住房保障執(zhí)行過程中實(shí)際受益面覆蓋面小、資源配置不利于最低收入群體和低收入人群等狀況；第二，經(jīng)濟(jì)適用房是一次性的優(yōu)惠補(bǔ)貼，并不能動態(tài)地保證低收入群體長期受益，且政府沒有任何手段可以根據(jù)購買者收入水平的變化進(jìn)行適時(shí)的調(diào)控，不得不年復(fù)一年地投入優(yōu)惠土地和補(bǔ)貼。與此相比，廉租房可以使低收入者長期受益，可以根據(jù)購買者收入水平變化作適時(shí)調(diào)控，可以循環(huán)周轉(zhuǎn)使用；第三，經(jīng)濟(jì)適用房的購買者與銷售者之間是合同關(guān)系，與政府沒有直接關(guān)系，所以無論采取什么手法獲取經(jīng)濟(jì)適用房，均不承擔(dān)刑事責(zé)任。而廉租房卻是政府向低收入群體提供的公共資源，如果采取不正當(dāng)手段欺詐性地取得廉租房的使用權(quán)，就可以追究其刑事責(zé)任，正因?yàn)槟軌虿扇∵@一威懾性法律手段，可以使得廉租房租賃者資格的甄別、審核、監(jiān)管成本大大降低。

　　如果廉租房制度成為社會保障體系中住房保障的主要手段的話，只要每一個(gè)城市有足夠多的廉租房供給，即使房價(jià)如何上漲都不會對社會穩(wěn)定帶來太大的影響，政府也沒有必要從社會保障和社會公平的角度去考慮房價(jià)的調(diào)控問題，單純作為宏觀經(jīng)濟(jì)景氣調(diào)控手段相機(jī)抉擇即可，而無須背負(fù)太多的政治性社會性目標(biāo)。

　　(作者為南開大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所教授)