□葛豐

　　中國房地產業協會副會長朱中一日前表示，“房地產業作為國民經濟支柱產業”這種定性在現階段還不能改變，但“像北京、上海這些特大城市不適合把房地產業作為國民經濟支柱來發展。”

　　簡簡單單一句話，竟然引來議論紛紛。很可能，這與朱中一先前的身份———建設部辦公廳主任有關。在不少人看來，無論作為支柱也好，不適合作為支柱也罷，其反映出的，是政府官員乃至政府部門對于房地產業的定論，因此，也就與房地產價格下一步的走向密切相關。

　　這可真是有點草木皆兵的意味了。一個行業是不是國民經濟支柱，適合不適合作為國民經濟支柱，政府的意志至多只是參考而已，更不用說某一位官員了。也就是說，政府著力發展的，未必能夠發展起來，政府意欲調控的，也未必能夠打壓下去。在復雜的經濟社會機理中，決策者的思路固然有其作用，但若背離事物本身發展的客觀規律，或者缺乏相應配套措施的維護與強化，那么這種思路不過只是空談泛論。

　　朱中一直言，對于去年

房地產調控的成效不能評價過高，各地離調控的落實仍有一定距離，這是頗為中肯的看法，但此尷尬局面的成因，絕非“房地產業作為支柱”那么簡單。

　　當前漸成共識的一種看法是，下一步房地產調控的關鍵，在于增強各項政策措施的約束力和操作性。這固然是總結一年多來經驗教訓而得出的正確結論，但除此之外，更需深入思考、也更具挑戰性的問題是：為什么房地產調控的落實會出現偏差，以及如何增強各項政策措施的約束力和操作性？

　　中國的房地產調控之難，首先因為它涉及極為廣泛的利益團體，他們都有著非常強烈的“自利”傾向。一味強調政策的權威性，或者一味強調道德評判的約束力，效果總是有限的。因此，無論作為調控者的中央政府，還是作為被調控者的地方政府、商業銀行、房地產商，以及利益分野更為復雜多樣的購房者，如果不能基于各自以及相互間的長遠利益，達成某種寬泛的共識，則房地產調控難免陷入“捉迷藏”式的困頓。

　　幾乎可以肯定，即使不再將房地產業列為經濟支柱，但只要地方政府財權與事權不相匹配，要干的事多，而稅費收入少，那就必然迫使該地政府千方百計尋找一切可能的資金來源，這其中，批發土地最能立竿見影。

　　為了吸引資金流向本地，地方政府通常使用的“競爭”策略是相互殺價，反映在房地產開發中，低廉的土地出讓價格已經成為維系開發商暴利最重要的一環，而這，反過來又為他們繼續游說乃至要挾地方政府提供了可能。

　　銀行的情況非常類似。過去一年，各大銀行紛紛報出高額利潤，其背景則是，在中央政府嚴防死守之下，全年新增貸款仍達3.18萬億元，較年初央行既定目標2.5萬億元超額1/4，其中更有大量資金，爭先恐后廉價投向過度投資領域。而此現象所以發生，固然有大量外匯占款造成流動性泛濫的原因，但更重要的是，中資銀行內部治理和激勵機制存在重大缺陷，其個體理性與集體理性間很難取得協調一致。

　　打破上述怪局雖可期待但需較長時間，另一方面，朱中一的講話再次引起爭議其實反映出民意對于

房價虛高焦灼不安，以至稍稍投下石子就能激起層層漣漪，故而為今之計，除了繼續加大包括金融、財政、稅收、土地等在內的政策力度，更應著力的方面，應該是抓緊進行公共住房制度的建立與完善，只有這樣，才能“市場的歸市場，政府的歸政府”，也才能使得近乎全民性的關于房地產業的討論，不再漫無邊際地越扯越遠。