葉軍：政府該給低價房減土地增值稅
http://www.sina.com.cn 2007年01月23日 11:35
現(xiàn)代快報
葉軍
在不去除房地產(chǎn)泡沫將威脅中國經(jīng)濟健康與金融安全已成為決策層共識的情況下，房地產(chǎn)市場的調(diào)控業(yè)已演變?yōu)橐粓鰯D泡運動。在這場擠泡運動中，房地產(chǎn)市場因噎廢食、或者手段與目標(biāo)背離的案例已有很多，最新的案例是土地增值稅從預(yù)征制改為清算制。
如果我們認(rèn)可滿足中低收入階層住房需求必須以擴大普通住宅的市場交易規(guī)模為前提，一刀切的抑制二手房交易等政策就會變得不可思議，這不僅讓房地產(chǎn)資源無法得到最大限度的利用，還驅(qū)使房地產(chǎn)商在稅收與住房產(chǎn)品面積比例等成本的逼迫下，將利潤視角進一步局限于高價房。
國稅總局近日發(fā)布通知，要求從下月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。把一顆捏在手中已久的石子丟進了房地產(chǎn)業(yè)的水中。而在之前，這項1993年出臺的稅種長期以來因服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)拉動中國經(jīng)濟發(fā)展這一大目標(biāo)，而在具體的執(zhí)行過程中被化骨綿掌化于無形。
土地增值稅重劍出擊，一個顯而易見的結(jié)果是房地產(chǎn)商的成本將急劇上升，越是以低價獲取大量土地的房地產(chǎn)商，其囤積與開發(fā)成本也就越高。
不用多費神就能想得出，這些成本將如何消化———如果可以轉(zhuǎn)嫁到房價上，房地產(chǎn)商絕對不會好心降低運營成本。恰恰相反，由于土地增值稅扣除項目包括了土地價格與開發(fā)、配套設(shè)施等成本，反而給開發(fā)商提供了抬高成本的足夠動力。
回過頭來看，土地增值稅這一稅收是對地方政府收入的補償。由于此前地方政府未實行或未嚴(yán)格實行土地的招拍掛政策，使得一些有關(guān)系的開發(fā)商拿地成本極低，如果政府不通過稅收彌補這塊收入，將使地方政府收入銳減，造成嚴(yán)重的財政赤字。通過追償土地增值稅，地方政府失之東隅收之桑榆，使得以往的低價地獲得了與目前的高價地一樣的收入。
征收土地增值稅對于建立公共財政有利，以稅收方式獲得的財政收入將納入預(yù)算內(nèi)，而不會像以往一樣讓土地收入在預(yù)算外或者制度外流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致中央政府完全無法掌控。
此舉也可能讓房產(chǎn)商囤地之風(fēng)有所收斂，以往誰能圈到大量廉價土地誰就能食地而肥的情況有可能得到改觀。政府的調(diào)控目標(biāo)遠不止此，可能還包括抑制房地產(chǎn)商的土地投機，通過累進稅制鼓勵房地產(chǎn)商將目光從高端住宅轉(zhuǎn)向普通住宅、將無法承擔(dān)稅收成本的弱質(zhì)房地產(chǎn)驅(qū)除出房地產(chǎn)市場等等。
但可以肯定的是，通過土地增值稅這一項政策要達到數(shù)利并收的目標(biāo)是不現(xiàn)實的，也顯得過于貪婪。按照以往的房地產(chǎn)行業(yè)邏輯，由于土地增值稅抬高了商人的成本，因此，商人會選擇多報成本減少征稅額、擴大奢侈住房比例獲取超額利潤回報等方式抵消政策的不利影響。只要有需求，房地產(chǎn)商就沒必要改變目前的贏利模式。
土地增值稅能帶來土地市場的嬗變，能彌補地方政府的土地收入，能在某種程度上改變房地產(chǎn)的經(jīng)營模式，卻不能增加普通住房的市場供應(yīng)量與提升普通購房者的利益。
事實上，要讓住房滿足大眾購房者的需求，政府需要的是給中低價位商品房交易減稅，是少征甚至停征經(jīng)濟適用房的土地增值稅，是作出鼓勵民間個人集資建房的努力，是嚴(yán)格甄別經(jīng)濟適用房的購買對象。
只有如此，才能培育普通住宅市場，盤活存量的房地產(chǎn)資源擴大供應(yīng)量，使房地產(chǎn)商樂于建造普通商品房，并鼓勵房地產(chǎn)領(lǐng)域市場主體的競爭行為沖擊商人對超額利潤的攫取，而所有這些行為的出發(fā)點都是讓利于民、放松對具體市場行為的管制。政府能做到嗎？
土地增值稅能彌補地方政府的土地收入，能在某種程度上改變房地產(chǎn)的經(jīng)營模式，卻不能增加普通住房的市場供應(yīng)量與提升普通購房者的利益。事實上，要讓住房滿足大眾購房者的需求，政府需要的是給中低價位商品房交易減稅，是少征甚至停征經(jīng)濟適用房的土地增值稅。
