謝光飛：為什么我敢說2007年房價下跌

　　謝光飛

　　現(xiàn)在如果誰要預(yù)測2007年房價下跌，就可能被視為怪物，甚至被認(rèn)為是瘋子，承擔(dān)挨罵的風(fēng)險。這與日本1985年到1991年房地產(chǎn)泡沫形成期間，日本國民只相信房地產(chǎn)價格只升不降的神話，爭相購置房產(chǎn)地契的情況何其相似。但進入上世紀(jì)90年代以后，日本房市突然降溫，接著就出現(xiàn)了全國性的房價暴跌，整個經(jīng)濟受到重創(chuàng)。直到2005年年末，日本經(jīng)濟才從可怕的低谷中走出來。

　　近三十年世界各國的經(jīng)驗表明，沒有只漲不跌的市場，暴漲之后必然暴跌。投資股市的時候有一句善意提醒：股市有風(fēng)險，入市需謹(jǐn)慎；但房市現(xiàn)在卻幾乎沒有人提醒可能面臨的風(fēng)險，只有喊漲的聲音追捧著市場繼續(xù)抬升。只說事物的一面而不說另一面，這不是對民眾、對國家負(fù)責(zé)的態(tài)度。

　　北京等大城市的房價漲得快要見頂了，再漲下去，不僅政府不能接受，老百姓不能接受，開發(fā)商也不能接受，因為他們害怕再往上漲真沒有人買了。

　　筆者關(guān)于2007年房價下跌的概念含義是，2007年房價漲幅小，呈現(xiàn)下降趨勢。下面從三個方面進行分析。

　　目前中國決定房價的因素主要有三個：供求關(guān)系是第一因素，政策取向是第二因素，產(chǎn)品成本是第三因素。

　　首先看供求關(guān)系。現(xiàn)在大家都說的住房供不應(yīng)求，實際上不是真正的供不應(yīng)求，而是從投資、炒房角度講的供不應(yīng)求，在2006年上半年股市大漲以前中國投資者缺乏優(yōu)良的投資產(chǎn)品，投資渠道相對狹窄，房產(chǎn)幾乎成為惟一的績優(yōu)投資品。各個行業(yè)、各個渠道的資金紛紛涌入房市，造成房產(chǎn)的供不應(yīng)求，比如上海房價最瘋狂時，有個炒房者的按揭貸款就達(dá)1000多萬元，國內(nèi)外機構(gòu)巨資整購樓盤的案例也有很多。所以從投資者的角度看，市場是供不應(yīng)求。

　　但從居民自住、自用角度看，市場是供大于求，準(zhǔn)確地講是供大于用，我們建的房子比實際自用、自住的需求多。需要跟需求是兩碼事，誰都需要住房，但形成經(jīng)濟學(xué)上的需求，則必須是人們的可支配收入可以完成購房�，F(xiàn)在還有很多空置房，需要的人很多，但由于收入低、買不起，也形不成市場需求。

　　來自各方面的數(shù)據(jù)均顯示，

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度比國民經(jīng)濟發(fā)展速度要快，房價上漲速度和幅度大大高出居民可支配收入的增長，房價與居民收入比已達(dá)到十幾倍甚至幾十倍，遠(yuǎn)高于國際水平，空置率一直居高不下。

　　中國的住房消費增長一直趕不上住房投資和施工面積的增長，每年都制造了大量的“過剩存量”，是一種潛在的過剩。通過下面幾組來自權(quán)威部門的數(shù)據(jù)可以說明這個問題：

　　來自北京市建委的數(shù)據(jù)顯示，截至2006年12月1日，北京期房可售住宅為8.6萬套，未簽約現(xiàn)房住宅2萬套；還有可售的住宅面積1249萬平方米，未簽約現(xiàn)房住宅面積328萬平方米。

　　把以上兩項加起來，北京市目前依然可售的住宅套數(shù)為10.6萬套，仍待消化的住宅面積為1577萬平方米�？傮w而言，北京房市并非如一般所言是供不應(yīng)求。

　　同樣，來自北京市建委的統(tǒng)計顯示，截至2005年底，全市有空置商品房面積為1374.2萬平方米，同比增長31.6%，約占全國的1／10。按北京現(xiàn)人均26平方米住房算，可居住40多萬人。也就是說，2005年全國有空置商品房面積約為1.4億平方米，可居住400多萬人。2005年上�？罩梅棵娣e也達(dá)到1000萬平方米以上。

　　筆者近日在鳳凰衛(wèi)視“一虎一席談”節(jié)目中談到這個問題時，

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為空置房概念有誤，不能說明什么問題，但是我們不相信政府公布的數(shù)據(jù)又相信什么呢？建設(shè)部在2006年3月下達(dá)了清查商品房空置情況的緊急通知，說明商品房空置率嚴(yán)重國家需要搞清楚。

　　國家統(tǒng)計局

中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心最近也發(fā)表了《重視房屋潛在過剩的矛盾》的報告。主張房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)前我國商品房空置率已高達(dá)30%多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于10%的國際警戒線。

　　商品房空置率的高企說明供過于求不僅存在，而且比較大。

　　從土地供應(yīng)方面的情況更能說明問題。北京國土局2004年1月至2006年6月的數(shù)據(jù)表明，近兩年半以來，北京供應(yīng)了712宗近6000公頃住宅項目用地，截至2006年6月底，已竣工的土地面積669公頃，僅占總量的12%。也就是說，捂在開發(fā)商手里的未開工的住宅建設(shè)用地就有3000多萬平方米，規(guī)劃建設(shè)面積8000多萬平方米。

　　商品房空置面積增長、未開發(fā)土地比重增大等方面情況都表明：房屋存在潛在過剩風(fēng)險。

　　那么，為什么我們很多人都看到排隊買房的情況呢？這實際是供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面存在的問題，就是中小戶型、中低價位、工薪階層需要的住房斷檔、短缺。

　　但近日多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的研究預(yù)測都顯示，北京2007年新增住宅供應(yīng)量將大漲，漲幅超過50%，到下半年數(shù)萬套小戶型將集中入市。為了規(guī)避奧運會后市場的風(fēng)險，開發(fā)商極有可能在2008年前采取加大住宅供應(yīng)放量甚至降價的策略。在產(chǎn)品數(shù)量和供應(yīng)節(jié)奏加快的情況下，2007年北京房市價格上漲的速度和幅度將明顯減緩。

　　第二、中國房市與股市一樣是“政策市”。宏觀調(diào)控政策是決定房價走向的第二因素。

　　2006年宏觀調(diào)控政策的最大成績是，中央終于認(rèn)識到房地產(chǎn)市場是不能完全市場化的，政府必須在保障性住房建設(shè)方面發(fā)揮主導(dǎo)作用，即投資興建經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房，保證中低收入人群的住房權(quán)利，除此之外，對商品房市場進行的調(diào)控才能是有效的。

　　隨著宏觀調(diào)控政策落實力度的加大，到2007年下半年這些保障性住房建設(shè)的效果就會開始顯現(xiàn)，如大量經(jīng)濟適用房、限價房項目的開工、建設(shè)和預(yù)售，勢必產(chǎn)生強大的心理預(yù)期——“我有可能買到比市場便宜多的房子”，從而產(chǎn)生觀望的情緒與行動。

　　從近日國家對90平方米面積標(biāo)準(zhǔn)的從嚴(yán)解釋、不容“注水”，可以看出中央堅決落實宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)格控制戶型面積，推進中小戶型、中低價位住房建設(shè)的決心。政府繼續(xù)落實、進一步細(xì)化現(xiàn)有的宏觀調(diào)控政策以及穩(wěn)定房價的決心將會對2007年的住房成交價格走勢帶來關(guān)鍵性的影響。

　　如果房價繼續(xù)高漲，中央還會出臺一些調(diào)控政策。問責(zé)與稅收手段可能是2007年房地產(chǎn)調(diào)控兩大重點。

　　一是加強對地方政府的檢查、監(jiān)督，對政策執(zhí)行不力的地方政府會受到懲治，直至追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

　　反腐力度的加大，對降低房價的作用比較直接。如上海社�；�金案的查處，使上海房價穩(wěn)穩(wěn)下降、漲不起來，一些涉案地產(chǎn)商紛紛退地自保。最近閉幕的中紀(jì)委全會也有新的有力度的舉措反腐，特別是把土地腐敗案列為專項懲治目標(biāo)。政治上的問責(zé)對房市降溫和降價的作用不容忽視。

　　二是稅收手段。近日建設(shè)部副部長劉志峰表示，建設(shè)部、國稅總局、財政部等部門正在研究征收住房“保有環(huán)節(jié)”稅費問題，對于戶型面積偏大的房子收取一定費用。

　　開征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅，不僅讓投資者持有成本增加，而且還會讓接手的買家思忖再三：買大房子的居住成本能否承受？這個消息已讓不少大戶型住宅的業(yè)主感到恐慌，到經(jīng)紀(jì)公司咨詢賣房事宜，他們普遍擔(dān)心未來大戶型保有稅的開征，會使他們的投資陷入進退兩難的境地。

　　相當(dāng)多的業(yè)界人士認(rèn)為，醞釀已久的物業(yè)稅可能在2007年下半年試點或?qū)嵤��?/p>

　　物業(yè)稅的實質(zhì)在于把原來的土地出讓金均攤成70份�熞宰≌瑸槔��� 稅費，由開發(fā)商的頭上轉(zhuǎn)移到業(yè)主的頭上，按年收費，增加了住房保有成本，無疑會打擊大戶型消費和投機、投資需求。同時，它避免了招拍掛帶了的天價土地問題，開發(fā)商的產(chǎn)品成本大幅降低，從而使房價下降。房地產(chǎn)開發(fā)的資金門檻也大大降低，有利于開發(fā)商擴大經(jīng)營，多蓋房子。

　　所以，征收物業(yè)稅有助于增加供應(yīng)，同時抑制了部分消費需求，讓部分人支付房價上漲的成本。在成本降低和政策壓力的雙重作用下，整體房價將不可避免地有所下降。

　　同時還應(yīng)該看到，在美國房市嚴(yán)重衰退帶動美國經(jīng)濟增速減緩，中國經(jīng)濟增長減緩以及一系列宏觀調(diào)控政策抓緊落實和新措施出臺的情況下，2007年房價的下跌趨勢是可以期待的。