梁中堂：二手房市場征收個稅會怎樣影響房產價格

　　梁中堂

　　半年前“國六條”剛出來時，針對社會上甚至于政府部門的許多人都幻想由政府平抑房產價格的觀點，筆者連續寫了兩篇文章，分析政府解決不了房價持續上漲的問題。大半年都過去了，除了個別城市的房價漲幅有所放慢以外，大多數地方的房價并沒有明顯的下調跡象。北京市的房價一直還保持著上升的態勢。所以，前幾個月建設部也嘆息沒有能完成國務院下達的抑制房產價格的任務。為什么政府解決不了房產價格持續走高的問題？就是由于生產力發展水平要求實行市場經濟，而市場經濟是一種由市場自發配置資源的經濟制度。市場屬于一種由買、賣兩個方面或者供應、需求兩方自由博弈的過程，不需要第三方的介入，那怕這個第三方是政府也不行。如果政府介入，往往會把本來簡單的事情高復雜。前一段吵鬧的房價問題就是這樣。現階段的我國政府需要改革計劃經濟時代以來形成的干預經濟和由政府配置資源的傳統職能，而不是直接插手市場，一會兒去為開發商排憂解難，廉價提供許多服務；一會兒又迫于社會壓力又拿出打壓房價的架勢。其實，政府介入的結果，供應方或者需求方是否得到利益往往還是未知數，但政府和政府相關的工作人員的利益已經屬于確定的事實了。而政府這一第三方的利益不僅是對市場買、賣雙方利益的分割，而且使得問題進一步惡化。我們以政府征收二手房轉讓稅為例，說明這個道理。

　　1993年修改通過的《中華人民共和國個人所得稅法》就規定了凡財產轉讓所得應繳納個人所得稅。但是，10多年來房地產轉讓所得并沒有正式被納入必須納稅的范圍和對象。其中主要原因，一是我國房地產市場還處于起步階段，培育幼小的市場需要國家使用稅收手段積極扶持。二是我國房改在那個年代幾乎還沒有開始，絕大多數城鎮居民住房的產權都還屬于國家，房產轉讓還是極為個別的現象，這方面的個人所得還未曾進入政府財政的視野。此外，那次個人所得稅法修改后的10多年里，我國一直還處于房改過程之中，雖然國家總體上有一個房改的政策，由于不很具體，越來越多的國家職工固然從國家手里買到住房了，但購買的條件、標準、價格都極不一致。我們無須對這一做法作過多的指責。相反，在一個長期缺少總體改革設計和沒有統一的改革時間表的社會改革中，不一致的改革反而包含了許多合理的成分。職工以較低價格從政府手里購買的住房，具有計劃經濟向市場體制轉換過程中國家給予補償的性質。但是，補償的說法和標準又沒有得到過政府的實際認可。所以，自然也就無法征收房產轉讓的個人所得。

　　可能出于解決高房產價格的需要，政府開始強行征收房產轉讓稅。那么，征收個稅果然能夠擬制房價嗎？我們可以具體地分析一下。

　　首先，在其他條件不變的情況下，增加任何稅收都直接帶來兩個結果，一是提高政府收入，二是抬高了被征收產品的價格。提高政府收入應該是無需解釋的事實，因為政府實實在在地從房產交易中切到一塊蛋糕。至于政府拿走的這一塊是由出讓房產一方還是買房者，我們后面再討論。現在先來分析稅收如何直接提高了二手房的價格。

　　其實，稅收從來就是商品價格的一個重要組成部分。如果政府對該種商品沒有課稅，其價格相對就便宜；增加了稅收，價格必然要提高。希望在商品價格之外的課稅，譬如把稅收僅僅理解為是對生產企業或者銷售商的利潤的分割，那僅僅是一廂情愿。事實上，只要是與具體產品聯系的稅收都將提高商品的銷售價格，從而最終都轉嫁到了消費者頭上。我們可以以最近幾年銷售價格越來越低的小車為例說明這個問題。由于關稅很高，許多年來在國際市場上只要10多萬元的中檔小車，國內卻需要30多萬元才能買到。隨著我國加入世界貿易組織的一些約束條件的實現，汽車關稅稅率下調，小車價格也就越來越低。現在，一些過去2、30萬元的車，老百姓只需要10萬元左右就開回了家。

　　2006年4月1日實施的消費稅更能說明這個問題。這次調整的消費稅在提高大排量車的稅率同時，降低了小排量車的稅率。3月份方案公布后，不少大排量進口車搶在消費稅實施前就按照即將調整的稅率提高了銷售價格，而小排量車的價格下調則要來得慢一些。說明稅收對價格的影響是直接的。并且，如果把消費者和銷售商作比較，銷售商不僅比消費者精明千百倍，而且總是占據主動地位。——國家增加或者減少稅收，如果有利于增加利潤銷售商會把將來屬于國家稅收的部分立即加到價格里面，讓其立即轉變為利潤撅為己有；屬于國家降低稅率部分則要通過市場競爭被動地一點一點地吐出來，其間沒有及時降低價格的部分仍然以利潤形式撅為己有。所以，一般來說，國家增加稅收總是提高商品價格，稅負總是馬上轉嫁到消費者頭上。以為增加個稅在內的所有稅收會由生產商或者銷售商承擔，是一種天真爛漫的想法。

　　其次，現階段征收房產轉讓所得稅不利于我國二手房市場的發育、形成和發展。經過半個多世紀的政府管制和計劃經濟體制，我國城市絕大多數居民的住房都是先由國家分配再適當付出一定貨幣購買而獲得所有權的。在城市居民形成個人房產的過程中，絕大多數的房產都是象征性地支付一些貨幣從國家手里取得的產權。但是，無庸置言，以房產為主的不動產實際是社會很大一個比例的財富。一方面是由于這種個人產權才剛剛產生，絕大多數人習慣于計劃經濟的生活方式，還不會運用房產這一財富形式。另一方面是由于改革的進展緩慢，人們也還不需要行使住房產權來達到自己需要的一些經濟目的。無論怎么講，我國的二手房市場一直沒有形成和從國家手里得到住房的這部分房產基本沒有進入流通市場，是我國經濟社會發展和國民生活的重大損失。

　　弱小的二手房市場至少在以下幾個方面影響了我國經濟社會的有效發展：一是由于一塊巨大的社會財富沒有激活而有效地流動，占據城鎮居民絕大多數的國家職工的住房繼續像計劃體制下僅僅作為使用價值在發揮作用，而沒有在價值形態上發揮其應有的積極作用。這對于一個經濟力量并不夠強大的發展中國家來說是一種不小的浪費。二是由于本來可以形成的巨大的二手房市場沒有形成，給市民的工作和生活帶來許多不便。現在許多大城市的市民都要把過多的時間用在上班的路上，造成城市交通問題，與二手房市場不發展、不活躍有很大關系。不難設想，如果各個城市都存在一個活躍的二手房市場，市民能夠以較小的交易成本出售自己的住房和重新買到一套方便自己工作生活的住房，我國的城市生活將是一種什么情況！三是由于二手房市場發育緩慢導致我國城鎮居民的住房房地產市場無法健康發展。一個國家的居民住房房地產市場主要由新提供的商品房、二手房和出租房3部分構成。根據我國的實際情況，如果二手房市場發育良好和能夠占據較大的比例，就有利于整個房地產市場的穩步發展，也有利于新的商品房和出租房價格的穩定。所以，培育和形成一個健康、成熟的二手房市場，不僅對于發展房地產業，甚至對于我國整個經濟社會發展都具有積極的作用和意義。

　　但是，目前過早地征收房產轉讓所得稅，除了政府可以得到一筆收入外，則有百弊而再無一利。如上所述，占據我國城鎮居民絕大多數的國家職工和原國家職工從政府手上取得房產所有權，都是在我國經濟體制由計劃轉變為市場的歷史階段發生的。國家以相當低的價格把房產出手給自己的職工，是對職工數10年低工資的一種補償。但是，政府給予職工的這種補償政策并不規范、不明確，這部分二手房進入市場后個稅實際是無法計算的。譬如某甲90年代初住房改革中以8000元買得住房現在以30萬元賣出，如果以此為據繳納個稅就實際否定了國家給職工的補償。因為從政府手里買來的房產占據我國城鎮居民住房的絕大部分，強行征收個稅后，直接影響這類房產進入市場，本來就發育緩慢的二手房市場又將遭遇制度和政策障礙。

　　第三，由于強征個稅不利于二手房市場發展，造成二手房房源短缺，市場供求關系嚴重失衡，必然直接導致二手房價格上漲。二手房價格提高又會推動新商品房房價盤高。

　　第四，強征個稅也有促成房價下跌的因素。由于二手房市場蕭條，會有一些不愿意進入交易市場的房產涌入租房市場，有利于房租價格的下跌。房租便宜了，會吸引一些對房價望而生畏的人改變買房的初衷轉而租房，減小對房產的需求，一定程度緩解供應的壓力，改變供求結構，從而有利于房價的下跌。不過，這方面的因素有點像提高產品價格后會減少需求，再構成價格下跌因素一樣，這種方式的影響其實是消極的、有限的。

　　也許政府現在強行征收房產轉讓稅的目的是為了打壓國民普遍感受到的房價過快增長。但是，由于我國的稅制改革不到位，政府使用的稅收杠桿解決價格問題卻是錯誤的。在以產品為課稅對象的傳統稅制下，無論生產稅或者消費稅，稅負最終都會轉嫁到消費者頭上。加稅，商品價格肯定會上漲。減稅，如果屬于自由競爭的市場，則價格就會下跌；如果有政府作用或者已經形成壟斷市場，價格也許不跌還會上漲。一般地說，稅負的變動和商品價格的變化呈正相關關系，并調節經濟資源在不同部門之間的配置。這次征收房產交易所得稅已經十分清楚，房價沒有下來，而稅收又加在原來的價格里面了。但是，只要政府參乎市場，似乎就沒有經濟規律性可言了。像目前我國的石油產品價格，無論國際石油市場的價格上漲或者下跌，國內價格卻由

國家發改委(國家計劃經濟委員會的前身)不斷地宣布上調。半個世紀以前我國就開始實行由政府管制的計劃經濟，歷史證明那是一種沒有效率、沒有活力和沒有前途的經濟制度，經過改革開放后許多年繼續對市場經濟的懷疑、觀望和徘徊，才確定了市場化的改革方向。市場改革的中心任務就是建立市場自發配置資源的經濟制度。但是，只要政府還要充當經濟的主角，不退出經濟領域，就永遠沒有市場經濟制度。