時寒冰：剛性政策被柔化 房市調控力量大大削弱

    建設部之前何以忽略了該意見稿“不符合國務院辦公廳和建設部文件要求”這一至關重要因素

　　□時寒冰

　　制度學研究者告訴我們，剛性的政策更容易被遵守，因為建立在這一基礎上的剛性規則，能夠成為一種令人敬畏的強制性力量，制約和規范人的行為。相反，柔化的政策和制度，則容易失去強制力量。

　　房市調控正面臨著這一問題，由于剛性政策逐漸柔化，房市調控的力量被大大削弱。兩次調控至今未能產生期望中的效果，就根源于此。

　　二次房地產市場調控，最大的亮點是九部委出臺的“套型建筑面積90平方米以下住房面積要占開發總面積的70%”的細則，這一規定由于被高度量化，幾乎沒有任何回旋的余地，顯得極為剛性。它也因此成為既得利益集團的心腹大患，因為政策一旦被嚴格執行，房產的投機投資功能將被淡化，居住功能將逐漸回歸，住房有望成為大眾消費品，房價必然會下降。

　　剛性政策立即顯出其威力。西安、大連、深圳等地出臺細則，明確 “90平方米70%”按項目計算。開發商們也在忙著修改原有的設計方案。一時間，各地房價顯出疲弱的一面。但是，這一剛性規定，因為建設部的一個補丁而柔化。建設部下發的《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》規定，70%比例要求適用于各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。70%一旦置于整個城市大背景下，就從剛性變成了柔性。

　　90平方米這一剛性規定，面臨著同樣的命運。1月9日，建設部網站公布的《90平方米以下住宅設計要點》（征求意見稿）透露，小戶型面積標準有所放寬，最高可達90平方米的1.19倍，約107平方米。盡管建設部隨后又將此意見緊急廢止，其透露出的信息依然耐人尋味，建設部之前何以忽略了該意見稿“不符合國務院辦公廳和建設部文件要求”這一至關重要因素？

　　其實，早在70%的剛性規定被柔化的同時，90平方米的剛性特性就已經動搖。因為剛性政策的柔化，等于挖了房市調控的墻角。事實正是如此。去年11月28日，北京市建委公布的數據顯示，北京市海淀區除中關村外，其余8個監測點套均面積均在150平方米左右，有的超過200平方米。

　　剛性政策的柔化，削弱了整個房市調控政策的力量，房價繼續上漲乃是順理成章。在這一過程中，建設部成為最大贏家。雖然十五條細則為九部委聯合制定，補丁卻是建設部一家簽發的，建設部因此強化了自己在房市中的話語權，但政府的公信力無疑在一定程度上受到了影響。

　　剛性政策的柔化還表現在法律上。法律是最具有剛性的規則，然而，在具體執行中卻被柔化。比如，早在1994年7月，《城市房地產管理法》就已經規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，許多地方政府對法律的這一剛性置之不理，導致大量土地被囤積。

　　既得利益集團從來不缺鉆政策、法律空子的悟性和膽量，剛性政策和剛性法律的柔化，正好敞開了一個巨大的缺口。如果調控政策的剛性原則無法得到保障，房市調控就難以走出尷尬的現狀。