許青安：銀監(jiān)會(huì)副主席為何出面預(yù)警房地產(chǎn)

　　許青安

　　早前,銀監(jiān)會(huì)發(fā)出房地產(chǎn)預(yù)警文件的時(shí)候,被地方政府控制的媒介一片漲聲所掩蓋. 一份由銀監(jiān)會(huì)以“特急”形式下發(fā)的“銀監(jiān)發(fā)[2006]54號(hào)”文件，對防范當(dāng)前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提出了新的要求，在個(gè)人住房按揭貸款方面，銀監(jiān)會(huì)前瞻性地提示各家銀行，要“警惕期房抵押貸款一次性支付風(fēng)險(xiǎn)，防止一些資質(zhì)低下的房企利用預(yù)售環(huán)節(jié)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁銀行”。滬上多家銀行在審批期房貸款時(shí)，他們?nèi)缃穸技訌?qiáng)了對“爛尾”可能性的評估。

　　12月29日,銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之兩次在媒體上表達(dá)了對房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂。他最新的表態(tài)認(rèn)為，中國今年的房地產(chǎn)

宏觀調(diào)控總體沒有達(dá)到預(yù)期效果，房地產(chǎn)市場是不穩(wěn)定的，過熱勢頭仍在。2006年上半年全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中,房地產(chǎn)占了1/5以上，雖然進(jìn)入第三季度后價(jià)格漲勢總體平穩(wěn)，但部分地區(qū)房價(jià)上漲仍然過快。他表示，這其中有調(diào)控政策滯后效應(yīng)的因素，并認(rèn)為從總體上講，調(diào)控還沒有達(dá)到預(yù)期效果，“并隨時(shí)可能向超出我們預(yù)期的方向發(fā)展”。

　　蔣定之公開表示，地方政府和房地產(chǎn)之間存在的利益鏈條是緊密的。政府“土地財(cái)政”的效應(yīng)成為推高房價(jià)的主要因素。而住房市場價(jià)格系統(tǒng)的不透明，投資者“買漲不買跌”的消費(fèi)心理的影響，境外熱錢的不斷流入，都助推了房地產(chǎn)市場的上漲。

　　來自銀監(jiān)會(huì)的數(shù)字顯示，今年1月到9月，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的商業(yè)銀行中長期貸款同比增速從年初的增長16.2%，上升到9月末的增長21.4%，比貸款總量增速快6.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　12月5日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要注意加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控。強(qiáng)調(diào)通過建立健全廉租住房制度，改進(jìn)規(guī)范

經(jīng)濟(jì)適用房制度，搞活

二手房市場，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)解決困難群眾的住房問題等辦法促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　大多數(shù)城市都已公布了“十一五”住房發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃的一個(gè)重點(diǎn)是建立住房保障體系，加大中低收入者住房需求的解決。“體系完善后有助于平抑穩(wěn)定房價(jià)。”　

　　《建設(shè)部通報(bào)2006年全國房地產(chǎn)市場調(diào)控情況》說，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整有了良好的開端。截至2006年9月底，全國已有276個(gè)城市(含地級(jí)以上城市101個(gè))按期公布了住房建設(shè)規(guī)劃，住房建設(shè)規(guī)劃編制工作取得初步成效。落實(shí)新建住房套型結(jié)構(gòu)比例工作開始啟動(dòng)。28個(gè)上報(bào)數(shù)據(jù)的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市，新出讓土地的商品住房項(xiàng)目中套型建筑面積90平方米以下的比重占75%。

　　住房保障工作力度逐步加大。截至2006年9月底，已有26個(gè)省(區(qū)、市)將廉租住房制度納入目標(biāo)責(zé)任制管理。268個(gè)地級(jí)以上城市建立并實(shí)施了廉租住房制度。10個(gè)省(區(qū)、市)明確了土地出讓凈收益用于廉租住房建設(shè)的具體比例。浙江、四川、北京、天津、遼寧等省(市)經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積占商品住房的比重超過10%。稅收信貸土地政策穩(wěn)步落實(shí)。各地財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)管理等有關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，實(shí)行 房地產(chǎn)稅收一體化管理，一窗式征收，保證了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅調(diào)整政策的落實(shí)。金融部門督促商業(yè)銀行及時(shí)制訂實(shí)施辦法，落實(shí)新的住房信貸政策，加大對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)督檢查力度。土地供應(yīng)調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)，閑置土地清理力度不斷加大，北京、南京、蘇州、廣州、大連、泉州等城市積極開展了“限套型、限房價(jià)、競地價(jià)、競房價(jià)”(以下簡稱“兩限兩競”)普通商品住房建設(shè)試點(diǎn)。截至2006年9月底，全國還有65%的地級(jí)以上城市、91.1%的縣級(jí)城市未公布住房建設(shè)規(guī)劃；部分城市住房價(jià)格漲幅仍然偏高，2006年10月，全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.6%，漲幅比上月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；部分地區(qū)住房保障制度建設(shè)滯后，截至2006年9月底，尚有5個(gè)省(區(qū)、市)沒有建立廉租住房制度目

　　今年，銀行針對房地產(chǎn)為首的固定資產(chǎn)投資過熱，進(jìn)行了多項(xiàng)調(diào)控，三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，全面履行WTO對外開放承諾，央行上調(diào)人民幣貸款利率等等，這些都說明貨幣市場流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍在加大，通過前幾次加息和提高準(zhǔn)備金率的組合拳仍未達(dá)到足夠的效果，特別是房產(chǎn)價(jià)格仍處高位，銀行對部分行業(yè)的信貸沖動(dòng)仍未禁止，因此央行不得不再次加大調(diào)控力度。

　　銀監(jiān)會(huì)高官的公開示警,是在各地市級(jí)媒介均用07年房價(jià)上漲預(yù)測的情況下作出的,盡管我們的銀行已經(jīng)患上嚴(yán)重的”房地產(chǎn)依賴癥”,作為銀行，由于我們的金融管理體制和水平有待提高，我們的金融使用的效率、效益都是很低的，按照發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)“倆缺口的理論”，我們現(xiàn)在的國民儲(chǔ)蓄之高早已經(jīng)可以不用外資就可以來支持我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可惜由于我們的體制所限、管理水平所限，我們還是需要利用過高的外資，需要依賴房地產(chǎn)開發(fā)和礦產(chǎn)資源開發(fā)，如何提高金融管理水平，這是一個(gè)擺在我們金融業(yè)面前的重大課題。

　　隨著前幾年房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路，房地產(chǎn)業(yè)在不知不覺中已經(jīng)挾持著銀行業(yè)坐上了同一輛戰(zhàn)車，兩者已然成為一對同生共死的患難兄弟。如果執(zhí)行中央政策對房地產(chǎn)業(yè)收緊銀根，自有資金嚴(yán)重匱乏的開發(fā)商就會(huì)有相當(dāng)多項(xiàng)目無法完工，商業(yè)銀行此前的房貸就可能出現(xiàn)大批壞賬；如果不收緊銀根，房地產(chǎn)泡沫破滅后，商業(yè)銀行又將面臨更加嚴(yán)重的損失。

　　央行曾三令五申強(qiáng)調(diào)不得對自有資金比例不足35%的開發(fā)商貸款，但在大多數(shù)商業(yè)銀行眼里，相比其他信用類貸款，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)更小，因?yàn)檫@類貸款往往有土地或者房產(chǎn)抵押，而房價(jià)越高，抵押品的市場價(jià)值和變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，這意味著貸款看起來更安全。

　　這種考慮激發(fā)了銀行的貸款沖動(dòng)，他們和開發(fā)商一道，想出了各種辦法來繞開這一規(guī)定。央行最早發(fā)出了警惕房地產(chǎn)泡沫的聲音；面對房價(jià)的飛速上漲，央行也幾乎動(dòng)用了一切工具，然而，無論是121文件還是加息手段，每次政策出臺(tái)三個(gè)月之后，樓市不僅沒有降溫，某些城市反而會(huì)有一個(gè)報(bào)復(fù)性的增長。房地產(chǎn)信貸總量依舊在高速擴(kuò)張，非議的聲音更是鋪天蓋地：“央行出錯(cuò)了板子，沒傷到投機(jī)客，可成本全讓老百姓承擔(dān)了。” 央行和銀監(jiān)會(huì)對于房地產(chǎn)問題的態(tài)度顯然有所差異。

　　當(dāng)2003年6月央行出臺(tái)121號(hào)文件后，2004年初銀監(jiān)會(huì)也出臺(tái)了226號(hào)文件(意見稿)指引121號(hào)文件，其中規(guī)定：“商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30%”。而銀監(jiān)會(huì)顯然不同意這個(gè)做法，一位銀監(jiān)分局人士向記者表示，銀監(jiān)會(huì)對商業(yè)銀行的監(jiān)管原則是流動(dòng)性、安全性和效益性，無權(quán)限制商業(yè)銀行在某一行業(yè)中的投資比例。“121號(hào)文件這個(gè)條款實(shí)際上違背了銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管原則。”

　　121號(hào)文件還規(guī)定：銀行對土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款的額度，不得超過土地評估價(jià)值的70%，期限最長不得超過兩年。而銀監(jiān)會(huì)的指引里沒有提及，只是籠統(tǒng)地要求“商業(yè)銀行對資本金沒有到位或資本金嚴(yán)重不足、經(jīng)營管理不規(guī)范的借款人應(yīng)審慎發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款”。

　　與央行意見分歧的不止是銀監(jiān)會(huì)，央行曾在《房地產(chǎn)金融報(bào)告》中建議取消房屋預(yù)售制度，建設(shè)部一天之后便出面表示，預(yù)售制度不會(huì)取消。

　　隨著銀行的預(yù)警，房地產(chǎn)業(yè)的資金支持會(huì)受到限制，房地產(chǎn)商今年均由于資金吃緊，出現(xiàn)行業(yè)的重新“洗牌”，如“順馳中國”的股份轉(zhuǎn)讓，順馳“神話”悲壯收場。重重倒在了“現(xiàn)金流—— 土地—— 現(xiàn)金流”模式上，盲目地“快”帶來了致命的“三高”：高土地成本、高人成本、高財(cái)務(wù)費(fèi)用。這家曾高喊“超越萬科、成為全國NO.1”的企業(yè)，最終卻沒能超越自己。另外，順馳的法人治理結(jié)構(gòu)、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、組織機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目管控模式與規(guī)章制度等方面，也存在不小的問題。

　　行政手段的高壓反腐敗，銀行的銀根如果真正緊縮，炒賣房地產(chǎn)的“熱錢”退場，地方政府土地財(cái)政有所改善，房地產(chǎn)的需求回歸“居住”，房價(jià)才會(huì)回到理性健康的價(jià)位上來。

　　房價(jià)問題是一個(gè)系統(tǒng)性問題，需要”全要素”治理，如果沒有系統(tǒng)協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)的泡沫化問題會(huì)越演越烈。