解決當前的房地產問題，不能再局限于過去那種修修補補的政策，而應下定決心，從供給和需求兩個方面進行徹底的調控。從供給層面，應該下大決心，徹底打破現行的由“無本萬利”的地方政府和“整合資源”的房地產開發商聯合的暴利模式。在政府的規劃和管理之下，讓農民集體、城市居民成為房屋建設開發的主體，用“城中村”改造取代現行的政府和房地產拆遷，徹底切斷地方政府經營土地和借用土地掠奪的牟利機制。

　　從需求方面，目前最重要的是要廓清消費的標準問題，例如規定每個家庭在國內城市只能申報一套住房列入消費范疇，可以享受住房信貸和稅收等方面的優惠政策，超過的部分則列入“供給”和“經營”的范疇進行管理。

　　■一家之言■曹建海

　　2006年，對于盼望房價走低的眾多消費者而言，無疑是令人十分失望的一年。這一年，全國各地房價漲勢驚人，引起百姓痛恨、總理憂心。然而，接連出臺各種宏觀調控政策后，看到的結果卻是房價越調控越上漲的景象。根據國家統計局11月17日發布的報告顯示，今年1月至10月，中國完成房地產開發投資14611億元，同比增長24．1％，比去年同期加快了2．5個百分點。與此同時，不少主要城市的房價也在持續上漲。

　　中國房地產的宏觀調控，最早可以追溯到1992年鄧小平“南巡講話”之后出現在�？凇⒈焙�、惠州等地的房地產局部過熱。鑒于當時金融秩序混亂、通貨膨脹嚴重等宏觀經濟運行的矛盾和問題，中共中央和國務院于1993年6月出臺了《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》，從緊縮銀根、收回炒作土地等方面嚴格整頓國內房地產秩序，迅速熄滅了這些地區的的房地產熱。由于當時國內房屋需求主要由單位提供的福利房滿足，房地產炒作還處于一個基本上沒有多少人“接盤”的大氣候下，加之中央對房地產炒作深惡痛絕，采取了幾乎最猛烈的措施進行宏觀調控，曾經火爆一時的房地產泡沫由此灰飛煙滅，房地產業也步入了諸多研究者和開發商“大腕”所說的“漫長的調整期”。如今，北海、海口等地的爛尾建筑還在見證著十幾年前的那場房地產災難。

　　房地產業發展的轉折點發生在1998年下半年。這一年7月3日，國務院發文從當日起進行住房制度改革，“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化”。與此同時，中國人民銀行也于1998年4月和1999年2月分別下發了《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》和《關于開展個人消費信貸的指導意見》，提出將住房建設培育成國民經濟新的經濟增長點。這是20世紀90年代初期南方房地產崩潰之后，中央政府態度轉變，開始支持房地產發展的第一個明確信號。由此，中國新一輪房地產的牛市正式啟動。

　　停止福利分房將大部分1998年后參加工作的年輕人推倒了住房購買的第一線，城市化運動背景下的大量城市新“移民”需要在城市安家置業，房地產大規模開發推動的拆遷活動驅動大量的被拆遷戶進入住房市場，還有更多的原有居民為改善住房條件重新進入了住房市場——這些可以稱之為“住房真實性需求”的因素，是拉動房價上漲的基礎性因素。

　　然而，僅有需求的強烈愿望，還遠遠不足以拉動房地產市場的蓬勃發展。而銀行信貸則成為放大住房需求的“變壓器”——有數據表明，目前個人購房，91％以上的民眾是通過個人住房按揭貸款完成的。1998年全國銀行發放房貸426億元，2005年房貸總額為49100億元，7年間飆升115倍。而僅僅到2006年上半年，全國的房貸總額就已達高達34000億元。這些數據說明，1998年以來我國的房地產投資和市場需求的快速增長，基本上是建立在國內銀行貸款基礎上的。

　　現實當中，能夠魚目混珠、隱身參與到“住房真實性需求”這一基礎變量的因素遠遠不止上面筆者所列舉的“睡覺用住房需求”。由于銀行過分鼓勵居民個人住房消費信貸的政策，不僅促使一些遠期需求提前“兌現”購買行為，更助長了一些類似“溫州炒房團”等利用銀行貸款的杠桿優勢大量囤積住房的投機活動。銀行的“曲意奉承”不僅實現了某些人持有上百套住房的“地主夢”，更為開發商借助“虛構合同”的“假按揭”行為廣開了大門。據說，只要找到足夠多的身份證，房地產開發商就可以在一套房屋也沒有賣出的情況下，隨意地、自主地抬高房屋價格，然后獲得按照這個價格計算的房屋總價80％的銀行貸款；很多銀行人員也自發地參與到與開發企業相互配合甚至“勾結”的行列當中，他們認為即使最后貸款收不回，有超過貸款1／4的不動產作抵押，銀行處于無風險狀態。

　　“假按揭”造成的需求格局是，購房者總是被告知房屋已經大部分賣出去了，而且價格是定期調升的，這在一定程度上了加劇了購房者群體的心理恐慌。而開發商則可以利用這筆“回籠”的資金投放到其他開發項目當中，實現“以小博大”的財富游戲。所以，目前被我們當作固定資產投資的房地產開發投資，一個很大部分是來自于“居民消費信貸”名目下的直接形態轉換。

　　除了像“溫州炒房團”那樣的數目眾多的投機者，大量地方官員利用“灰色收入”在多個大中城市購置住房也成為一個普遍的現象。這大概就是我們常常看到一些居住小區40％以上都是“黑屋”的秘密所在吧�？尚Φ氖�，這樣的“黑屋”在某些地產大佬和經濟學者的理論中算不上“空置”，“空置率”中的分子部分應當是房地產開發商沒有賣掉的房子，分母甚至包括所有房屋建筑。

　　除了上述的“空置性”購房或囤房者外，還有一些自稱住房“投資者”的買家，他們與投機者的區別在于把房子短期或長期租賃出去。但是考慮到目前全國大中城市越來越大的“房價－租金比”，這種單靠租金為生的住房投資是注定會蝕本的。而最現實的方法是在適當的時候把房子賣出去獲得升值，所以這些所謂的住房“投資者”，實際上仍然應當歸入“投機者”的行列。值得注意的是，大量新購住房的租用者為中小商戶，而商業公司用人上的流動性給所謂“安全小區”帶來了巨大的隱患和生活質量的下降，所以這種投資回報是建立在其他人的痛苦基礎上的。

　　2005年以來，受人民幣升值和國內房地產熱的誘惑，境內寫字樓物業和商業地產物業開始受到境外投資者的熱捧，同時高檔住房、別墅等項目和物業也成為境外資金投機的目標。目前，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團、荷蘭國際集團等諸多外資機構，已深度介入境內房地產市場，也有境外基金入股的境內房地產公司正抓緊境外上市。由于現行政策無法清楚地界定ＦＤＩ和以投機為目的的熱錢之間的區別，限制外資炒樓的政策對資金實力雄厚的外資影響不大，2006年以來加速進入中國房地產市場，且進入方式亦日益多元。外資炒房對房地產熱有推波助瀾的作用，已經成了中國經濟的重大禍害，它所獲得的利益巨大，但其進入導致的整個經濟的危機，可能還要深重得多。

　　由于現行政策缺乏對住房是消費品還是投資品的基本屬性的認定，住房的真實性需求被大規模地掩藏在投機需求當中了。讓我們驚訝的是，無論是政府部門還是占據主流的經濟學家，都把這種以投機為主的需求當成了一種“可持續的、巨大的、持久的真實性需求”。由此，“像這種有限供給的資產，需求又來自全球范圍，上海沿江和市中心的一些房地產，其實就像買賣名畫一樣，賣出天價也很難講是泡沫”。

　　承載本國居民最基本居住權的房屋，被海內外購買者當成了“名畫”一樣的投資品，并且可以頻繁買賣獲取暴利。這些需求竟然也可以得到信貸支持，可見現行政策處于一種什么樣的盲目狀態。打一個比喻，如果把蔬菜的需求分成商戶的需求與消費者的需求之和，是否有放大需求的嫌疑？而商戶的需求與其說是投資需求，不如說是一種供給！房地產與蔬菜的不同在于其商品屬性的永久性，但是如果政府能夠清楚地界定住房為消費品，而把用于生產經營性的房屋界定為投資品，則政府管理的思路要清晰得多。

　　從2003年開始，對房地產的調控就沒有中斷，但由于把基本的調控重點放在對土地供給限制和房屋戶型這種具體的控制上，而前者甚至反過來成了地方政府和房地產開發商哄抬地價的借口，造成地價和房價越調控越高的局面；而對于需求的調控則基本上處于搖擺不定的狀態，2006年上半年銀行對住房信貸實行總量控制，但6月銀監會要求銀行“大力發展實質性首套住房消費貸款”的明確表態，再次洞開了住房個人信貸的閘門；信貸利率的調整有助于打擊住房投機，但由于顧慮普通住房消費者的壓力，兩年來累計1．8個點的調升，相信在房價翻番上漲的格局下，不會對投機者構成任何的阻礙；雖然各地出臺了征收房地產營業稅、個人所得稅和土地增值稅的政策，但在投機者占據主導地位的房地產市場上，稅收則完全變成了住房消費者的額外價格。

　　解決當前的房地產問題，不能再局限于過去那種修修補補的政策，而應下定決心，從供給和需求兩個方面進行徹底的調控。從供給層面，應該下大決心，徹底打破現行的由“無本萬利”的地方政府和“整合資源”的房地產開發商聯合的暴利模式。在政府的規劃和管理之下，讓農民集體、城市居民成為房屋建設開發的主體，用“城中村”改造取代現行的政府和房地產拆遷，徹底切斷地方政府經營土地和借用土地掠奪的牟利機制。這是一個讓老百姓住得起房的最基本的政策，也是市場經濟國家政府提供給老百姓最基本的權利。與此同時，應該把住房投資和投機（含空置）列入供給管理范疇，通過征收累進的房地產財產稅和土地增值稅的政策，促進這個“流通”環節盡快進入消費領域，則房地產開發的規模和速度可以大大減緩。此外，要督促地方政府依靠稅收履行廉租屋政策，保證低收入者的住房權利。從需求方面，目前最重要的是要廓清消費的標準問題，例如規定每個家庭在國內城市只能申報一套住房列入消費范疇，可以享受住房信貸和稅收等方面的優惠政策，超過的部分則列入“供給”和“經營”的范疇進行管理。

　　在2006年中國各地房地產價格高漲大局已定的態勢下，預測2007年中國房地產的走勢既簡單、又復雜。簡單的是，我們可以根據2006年房地產價格慣性，十分輕易地預測得出起碼在2007年上半年以前國內房地產價格將繼續上漲的結論；復雜的是，房地產價格上漲面臨一系列新的政策變量影響，如果政策制定和實施到位，房價在2007年后期得到控制并逐步回落，也是完全有可能的。由于2006年的兩次調息將在2007年1月1日正式實施，必然會對投機需求形成一定抑制，所以2007年上半年國內房地產價格上漲幅度不可能超過2006年同期；其次，國內對與房地產項目相關的腐敗問題調查和懲治可能擊潰某個中心城市的房地產泡沫，并對周邊城市形成一定的示范效應；再次，2007年可能是房地產投機者與消費需求者之間博弈的最關鍵一年，基于2008年

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