在保有環節征稅，絕非單純地開征一個新的稅種，而是將開發環節的稅收向保有環節轉移，從而，達到降低房地產開發成本、降低房價、惠及公眾、引導正確消費理念目的。因而，對保有環節征稅，必須遵循一個最基本的原則，即總體稅負應當減少而不是增加。對于現有住房，由于購房人一次性繳清了所有稅款，不宜再征物業稅

　　□陳軍華

　　中國40個重點城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個城市超過120平方米，而北京待售住 宅的平均套型面積已達143.9平方米。針對這一問題，建設部副部長劉志峰日前透露：建設部、財政部、稅務總局等正在研究增加住房保有環節稅費，對戶型面積偏大的房子收取一定費用。通過鼓勵小戶型設計、保有環節征稅等手段，提高大戶型購買使用成本，引導消費者合理住房消費，鼓勵推廣中小套型。

　　目前，世界上許多國家對保有環節征稅，比如我們耳熟能詳的物業稅，就是其中最常見的稅種。但是，我們所談的保有環節征稅與西方國家并不是一個概念。其主要區別在于，西方國家房地產開發環節的稅負較低，大部分稅都是在保有環節征收的，以物業為主體的財產稅是其地方政府收入的重要來源。而在我國，房地產絕大部分稅、費都是在開發環節征收的，保有環節征稅較少，只有城市

房產稅和少量的城鎮土地使用稅等。

　　但是，就總體而言，我們的稅費負擔并不低。其一，在我國

房價構成中，各種稅負的比重在35%－40%左右（與土地出讓金所占比重大致相當）。由于稅過于集中在開發環節，買房人常常感覺不到稅重，實際上，房價高就與稅負重有著最直接的聯系，公眾繳納的房款中有相當一部分就是稅。其二，我國費多。據報道，在我國房地產開發過程中，各種收費項目多達100余種，有“頭稅輕，二稅重，三稅、四稅要了命”的說法，所謂三稅、四稅指的就是各種收費。

　　顯然，我國在保有環節征稅，與西方國家截然不同，絕非單純地開征一個新的稅種，而是將開發環節的稅收向保有環節轉移，從而，達到降低房地產開發成本，降低房價的目的。事實上，有關部門、專家最早提出征收不動產稅時，就對此進行了明確。2003年，中共中央十六屆三中全會更是明確提出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”但是，一些官員在引用這句話時，經常只提前半句，而省略后面幾個非常關鍵的字———“相應取消有關收費”。

　　也就是說，開征物業稅等保有環節的稅，必須以“相應取消有關收費”作為前提。但現在，相關官員只提到我國保有環節稅費偏輕的問題，而對開發環節稅費偏重的問題避而不提。這透露出一種令人不安的信息，即有關部門更傾向于在開發環節稅費不變的情況下，增加持有和交易環節的稅費。也就是說，開征不動產稅，不再是一個稅費環節轉移的問題，而是增加新的稅收問題。一旦開征物業稅，房價成本可能進一步被抬高，公眾的負擔將進一步加重，從而，背離開征保有環節稅收的初衷。

　　值得一提的是，目前，我國不僅房地產開發環節的稅負重，交易環節的稅負也在加重。比如，對

二手房交易征稅個稅，原來的目的也是為了遏制投機、穩定房價。但從實行的效果來看，并未達到應有的目的。其一，相關稅負被轉嫁到了買房人手中。尤其在房價持續上漲的時候，這種稅負轉嫁很容易進行。其二，對二手房征個稅加大了交易成本，抑制了二手房市場的發展，使市場中的住房供應更依賴一手房，反而推動了房價上漲。

　　在房地產開發環節稅重，交易環節稅負也逐漸加重的情況下，倘若不大幅減少開發環節的稅收，直接就對保有環節開征新的稅收，不僅不能從總體上達到降低住房成本的目的，反而可能進一步提高成本，加重公眾的負擔。因而，對保有環節征稅，必須遵循一個最基本的原則，即把開發環節的稅負向保有環節轉移（對于現有住房，由于購房人一次性繳清了所有稅款，不宜再征物業稅），總體稅負應當減少而不是增加。