周年洋

　　臨近歲末，反觀中國一年的房市，除了少數城市，大多數城市的房產依然是漲聲一片。我們不能說，政府不作為，沒有出臺限制房價的上漲政策。從現在出臺的政策來看，沒有一個政策不是想抑制房價上漲的。限制土地供應、限制期房銷售，對二手房交易征收營業稅（未滿5年）、個人所得稅，這一招一式，可謂實實在在。表面看來，沒有一招不是正中房地產業命脈，可是房價竟然不降反升，真是豈有此理！

　　這些主觀上想抑制

房價上漲的政策都有一個特點，那就是增加交易成本，妨礙交易的實施。妨礙交易的措施越多，這個市場的交易活動只會越來越少，如果需求一定或增加的話，這個市場不漲價才怪呢？我們對大禹治水采取的疏而不堵的方法贊賞有加，惟獨到了自己解決問題的時候，沒有看到，其實房地產市場的道理跟大禹治水是一樣的。正確的方式是疏而不堵，采取盡可能多的政策促進交易而不是妨礙交易。

　　政策制定者為何要制定妨礙交易的政策呢？這里涉及如何看待投資人的問題。從資本自由的角度來看，一個擁有資本的人，他有投資任何不違法領域的自由，并通過出售、出租、轉讓等方式從中獲得利潤的自由。中國的房產投資者應該享受同樣的資本自由。在他們投資時，當時的所有政策是他們投資決策的基礎，后來政府出臺的政策，是不應該覆蓋以前的交易行為的。但是，在現在的中國，投資人好像是罪犯，必得“懲前毖后”，不管是何時發生的交易，都由最新的政策去管理，可以說是孫子輩出臺的政策管爺爺輩早已做完的事情，甚為荒唐。顯然，這也是不尊重資本自由和投資人利益的做法。

　　政府出臺的政策都是基于民意，據說這樣的民意基礎是仇富，我們不知道是否真的如此。暫時不管仇富是否正當，認真分析這樣政策的后果，我們發現，這種政策讓更多房奴更長時間套牢，房價漲得越來越快，打擊的恰恰不是富人，而是窮人或是不怎么富的人。基于仇富或者扶助窮人的改革，如果不是從維護資本自由的角度出臺政策，如果不是基于促進交易的觀念出臺政策，最后的結果往往適得其反，富人沒有打擊，反而打擊窮人，有房子的窮人不能套現，沒房子的窮人得到越來越高的房價。

　　僅從二手房交易來看，針對這個市場出臺的稅收政策，有征收營業稅（未滿5年5.5％）、個人所得稅（未滿5年1％）和土地增值稅（差不多1％），加上原有的契稅和印花稅，二手房交易涉及的稅額超過了8％。

　　一套2003年買進的60萬元的房子，

裝修5萬，現在市價80萬，按照這些政策增加的交易成本來匡算，以可提供原始憑證的方式計算，這套房子如果出售要繳納93640元的稅費。如果這套房子是自有資金買入，那么60萬元三年存款利息差不多4萬，如果是按揭貸款，三年付出的利息差不多9萬元，這還沒有加上入住時繳納的契稅和維修基金。總起來看，如果每年的漲幅不超過8％，三年之內的房屋出售，自有資金只有微利（如果算上付出的時間和辛苦，其實也是虧本的），而貸款的則虧本。

　　在虧本的情況下，房子持有者只能等待房價上漲彌補虧損。如果沒有這些稅費和5年的時間限制，這些房子本來可能進入市場流通，現在則沉淀起來，或者出租，或者空置。供應減少，需求不變，房價焉能不漲？

　　正確的態度是出臺各類政策促進房產交易。增加房產供應。

　　1、 只要是通過公開競標形式，土地盡可大量供應，建更多的房子才可能降低價格。

　　2、 二手房交易只可“毖后”不可“懲前”。今日制定的政策只能管今日以后發生的事情，不應該往前追溯。對于已經購房的人，不是限制5年內不準交易，而是鼓勵5年內交易，超過5年則征收新出臺政策要求的稅費。這樣，才會在二手房市場出現大量供應，從而降低房價，最終維護窮人的利益，也維護了資本自由的權利。

　　3、 政府只建廉租房不建

經濟適用房。誰有購買經濟適用房的權利，很多人會通過做假獲得資格，而獲得廉租屋的權利，就可以篩選掉大部分做假者，畢竟其中獲利遠不如經濟適用房大。

　　4、 對于現在爭議很熱鬧的個人集資建房，政策上應該一視同仁，對它的土地需求同等對待，和開發商一樣去競爭，建設方式則由個人自由決定，保留這樣一個建房選擇可以增加供應。

　　在自由主義經濟學家看來，政府常常是問題的制造者，而不是問題的解決者。我們能不能脫出這樣的窠臼呢？從房產上的政策來看，我們要走的路還很長。

　　最新的消息是，土地增值稅的開征使北京二手房交易一周漲了兩成，因為大家都認為這個稅的征收會抬高房價。任何增加交易成本、妨礙交易的政策只會推動房價上漲，懂點經濟學常識的人都應該能清楚這個道理。困惑的是，竟然一次次違反經濟學常識出臺了這么多稅收政策。