許青安

　　中國房地產市場似乎非常復雜,其實我們只要抓住幾個關鍵看點就一目了然,一個是時間點,房價瘋漲是從2003年開始,這一年是建設部下文取消”經濟適用房”的年份;二是房價收入比,中國城市均高達10倍以上,與國際慣例的3-6倍或者世界銀行的4-6倍均有非常大的出入,”房地產泡沫”一說并非杞人憂天,深圳15.76倍,上海市15.55倍,北京13.55倍,廣州市12.67倍;三是調控的周期性,7月份調控,我們要求八月九月就立竿見影,這是不符合調控周期,調控周期就是房地產業的生產周期,要來看國六條的效果應該在年底來看,12月份的數字;四、我們的房地產市場形態，它是市場經濟嗎?是什么形態的市場結構,完全競爭、寡頭壟斷、完全壟斷？五、我們的九部位尤其是建設部是扮演什么角色?地方政府的土地財政和財政稅收制度是怎么樣的?國有房地產企業的社會責任是什么？六、港臺與內地經濟一體化,尤其是香港回歸,特別是開放24小時的通關,港臺與內地的房價差異如水銀瀉地對于內地價格的沖擊，尤其對于北京和深圳的價格沖擊;

　　時間點的角度,說明當”

經濟適用房”和”廉租房”從

房地產市場的80%下降到0的時候,住房需求的羊群全被趕進了商品房,對于中等收入的人群,房價之痛產生;

　　房價收入比給我們一個宏觀判斷房地產走勢的角度,如果說中國房地產市場已經產生泡沫,那么如果這個泡沫破滅,房價會跌到什么地方,按照推算,房價應該掉下來一半.至少在現在房價下來30%~40%,當香港、日本、美國房地產市場泡沫破滅,其房價的急劇下降,有時候是災難性的,如對于日本.

　　現在有人提出我們宏觀調控是”空調”,因為房價沒有降反而小幅度上升,其實這樣一來的結論下得過早,一是調控周期問題,一個是如果不調控會怎么樣?會不會已經上漲到幾倍幾十倍呢? 最新經濟運行數據表明，雖然在多個領域宏觀調控取得預期效果，但是對房地產業的調控作用卻微乎其微，1-3季度房地產開發投資和房地產價格繼續呈現較快增長局面。前三季度房地產開發投資12902億元，增長24.3%，同比加快2.1個百分點，比上半年加快0.1個百分點，。70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.6%，漲幅與上半年相同。全國大部分城市房價不跌反漲。

　　如何認識中國所謂房地產市場結構？英國著名房地產研究機構JONES LaSalle Research對全球56個國家進行研究得出的結論。該報告認為中國房地產市場化程度很低，在相關法律、土地、金融、稅收、交易制度都不健全和完善。在2006年全球房地產透明度56個國家排行中中國是第42名，所以在房地產調控中最見效果的就是上海，上海的價格下降10%，土地被迫轉�，F在如果講“空調”，我們宏觀調控效果不明顯的原因就是我們對于房地產市場諸多的影響因素完全是不清楚的。幾個“權威數據”打架，莫衷一是。

　　面對這樣的房地產市場，似乎走進了困局和黑幕，各地政府紛紛出招，江西把住房納入對于市長政績考核指標，重新拿起“經濟適用房”的思路，建設部也把公布各地“廉租房建設計劃”作為對于降低市場心理預期的有利工具，廈門提出修建“保障房”2萬套供應市場；

　　溫州個人集資建房與“經濟適用房”、“廉租房建設計劃”一起走進供給的隊伍中，這些積極的因素猶如“星星之火“對于房價之困具有巨大的震撼作用；

　　溫州個人集資建房成功拿地開始操作，一片嘩然，其中中國學者的聲音讓人感到不足，不足就是喜歡刻舟求劍,拿著科斯、弗里德曼的偉大理論生搬硬套,自己謙虛的得到一個”大師門下走狗”就足矣,因此對于”中國特色”的市場經濟的解釋和支招,往往缺乏對于中國實際的把握,于是

中國經濟學中看不中用;中國并不是完全的市場經濟,所以用標準的”市場經濟”理論去解釋難免就有“ 刻舟求劍”的不足,教授專家接受課題,其結論已經被定調,所做的無非是訓沽學的考證而已。

　　不同于“ 刻舟求劍”的、寫了很多很好文章的易憲容先生，他的新作<集資建房沒有生命力>卻是一篇生搬硬套的文章，文章中提出：溫州模式能否適應市場法則，能否成功？在許多發達的國家中，即使有個人集資建房的情況出現，但所占的比重仍然是十分微��？何也？可能是與市場法則背道而馳。

　　認識溫州集資建房可以分為三個問題，一性質上的認識，當中國房地產市場不是真正的市場經濟的時候，完全沒必要拘泥于“市場法則背道而馳”，面對壟斷的供應方，消費者沒有討價還價的資格的時候，一是不買，二是自救，如哈耶克所謂“消費者主權理論”(Consumer Paramountcy Theory)，自己動手豐衣足食而已；

　　二在操作層面上，易憲容先生質疑其可能性，這點應該從其成功拿地就應該打消，說白了，這種方式的核心就是把消費者和開發尚合二為一，剔除了過高的開發利潤，建筑商還是2%的利潤，在市場角色里，開發商裹協著地方政府銀行等重重負擔，使消費者無法承擔。

　　全國各地個人合作建房風起云涌，如廣州個人合作建房就表示，溫州合作建房者，采用的是委托發展商拍地、開發的方式，支付給發展商2%的傭金，而資金則由合作建房代表、銀行、開發商、地塊所在村委會四方監管�！皽刂菽Ｊ健睂�廣州甚至對全國都很有借鑒意義，尤其是開發商、銀行、合作建房者相互合作的操作方式，增強了廣州個人合作建房取得成功的信心。

　　目前，和全國其他城市一樣，廣州合作建房面臨最大的問題依然是土地問題，事實上，溫州的市場環境和廣州不同，在廣州拿地會更加困難。廣州的實力開發商多，而且不少是上市公司，除利潤外也追求業務量，所以想在廣州拿地競爭更大也更困難。

　　作為建設部試點，廣州土地實行“雙限雙競”， 對于合作建房者而言是個非常好的機會，相較以往的拍賣形式獲得地塊的機會更大了。因為限制了房價，相當于限制了利潤，合作建房的目的不是為了獲取利潤，即使只有2%～3%的利潤空間，合作建房人也可以承受，但以盈利為目的的發展商恐怕就很難接受。

　　三在市場份額上，易憲容先生擔心過小，“即使有個人集資建房的情況出現，但所占的比重仍然是十分微小？”其實目前中國房地產市場問題最大的是心理預期問題，當消費者看到供應充足的時候，其心理預期降低，對于價格下降是有好處的，江西啟動“經濟適用房”，廣州地價“雙限雙競”、溫州合作建房，這些對于緩建心理預期是實實在在的撼動，近日吳邦國委員長在香港提出，內地發展經濟適用房可以借鑒香港經驗，這也是一個很好的信號，如果2003年前計劃占供應80%的經濟適用房能夠在今天占到20%，廉租房占10~20%，個人集資建房即使占到1%，中國房價的困局有望打破，做到房價軟著陸；使中國房地產市場從寡頭壟斷走向競爭的市場，這樣一來，誰也沒必要去勞心思自己建房了，目前應該大聲為個人集資建房叫好。

　　政府這次調控,也為所有中央政府部門、地方政府、國有房地產企業的角色給大家一個討論研究的機會,責權利績這些管理學的鐵律,在我們的政府部門設計中的缺陷，可以說是被放大出來,讓管理者和老百姓看清楚,”看得見的手”應該是什么樣的? 如何來提高？這只手是否可以調控,市場敏感性是否具備?政府執政過程如何保證“經濟適用房”、“廉祖房”的社會公平公正？這一連串問題的解決，怕是溫家寶總理在接受國外媒體采訪時說的，沒有政治體制改革，就不可能有經濟體制改革的成功。