關于到底應不應該公布房價成本的問題，已經討論了很久。支持方與反對方各執己見，甚至大有劍拔弩張之勢。反對者認為公開房價成本很可笑，不值得討論，支持者則堅定地認為這是必要的應勢之舉。一度以為可以休止的爭論，現在看來無論在學術界、業界還是政府都遠沒有達成共識。本報獨家發表經濟學家徐滇慶關于公布房價成本的看法，也許對于很多人來說，他的言論既在意料之中，亦在意料之外。公開房價成本有其理論根據

　　徐滇慶

　　2004年以來房價暴漲，因此，許多人要求查一查房價的成本，他們認為消費者多花了錢，有這個知情權。

　　可是，有的房地產商說，

商品房定價無需公眾監督，無需公布成本，開發商受法律保護，沒有這個義務。有的學者說強制公布商品房成本侵犯了企業的自主定價權，而“商品房成本也不屬于消費者知情權范圍”，甚至有人說，公布商品房成本“會被西方主流發達國家的經濟學家、政治家和企業界所譏笑，成為一種國恥”。

　　有意見分歧原本是很正常的事情，但在公布房價成本這件事情上是不是“公說公有理，婆說婆有理”呢？是否公布成本取決于市場屬性為什么人們沒有要求農民公布生產成本，沒有要求生產雨傘、打火機的廠家公布成本，也沒有要求街頭巷尾的小餐館公布成本，而單單和房地產商過不去？應該不應該公開房價成本取決于房地產市場的性質。

　　按照經濟學理論，市場可以分為四類，即完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和壟斷市場。由于市場的性質不同，與之相應的政策也不一樣。

　　大部分經濟學原理的背后都有一個隱含的假設：討論的是完全競爭市場。在完全競爭市場中，生產者的數目很多，產品基本一致，沒有哪一家可以操縱或控制市場價格，進入或者退出市場的門檻很低。例如，通常我們把稻米、小麥或蔬菜市場視為完全競爭市場。

　　壟斷競爭市場的基本特征是生產者的產品有區別但是進入或退出的門檻不高，例如飯店和成衣廠等等。

　　在這二類市場中存在著競爭。盡管競爭程度有所不同，但是競爭在定價過程中起到決定性作用。只要有競爭，廠商就很難取得超額利潤。只要有競爭就能不斷地提高生產效率和分配效率。因此，通常沒有人要求這二類市場中的廠商公布成本。

　　如果在某些領域中只有幾個大公司，他們可以通過串謀來確定價格，謀求超額利潤，這就是寡頭壟斷市場。顯然，進入這個寡頭壟斷市場的門檻非常高。在壟斷市場中價格機制基本上是不起作用的。

　　經濟學理論已經證明，壟斷或寡頭壟斷者的目標是他們自身的利潤最大化。他們完全可以通過提高價格、減少產出來增加利潤。他們的目標和社會福利并不一致。也就是說壟斷者在謀求自己利潤的時候必然會損害社會福利。競爭程度與市場邊界如果具有足夠的競爭，那么市場本身就能夠決定價格水平。只要市場能夠解決的問題就用不著政府的干預。換句話說，如果價格能夠在競爭中由市場機制來決定，那么這個市場就屬于完全競爭和壟斷競爭市場。政府的責任是維護好市場競爭的秩序，而不必直接去干預價格形成機制。

　　市場的競爭程度并不簡單地取決于廠商的數目。美國的汽車公司只有三家，但是他們面臨著來自于全球的競爭，他們絕對不敢隨意提高汽車的價格。在這種情況下，我們不能把美國的汽車市場定義為寡頭壟斷。

　　在研判競爭程度的時候我們必須要關注市場的邊界。廠商所占有的市場份額不僅和行業內的廠商數目有關，而且和它們產品的差異程度有關。在房地產市場中，有些人把整個房地產業當作一個統一的市場，這就值得商榷。豪宅、別墅與一般的民用住宅是兩個邊界分割相當清楚的不同的市場。一般的民眾根本就不可能去問津那些動輒幾百萬的豪宅。林妹妹和賈府的焦大都是人，但是他們屬于不同的群體，焦大絕對不會想住林妹妹的瀟湘館。由于豪宅和普通住宅的供給和需求都不雷同，雖然它們都屬于住宅一類，但是，市場的邊界不同，在分析市場競爭的時候就不能混淆在一起。

　　例如，啤酒市場就可以細分。高價啤酒和廉價啤酒實際上屬于兩個不同的市場。多數顧客會很清楚地把自己界定在其中的一個市場中，同時兼顧兩個市場的顧客并不多。高價啤酒的定價原則就和普通啤酒不一樣。

　　汽車市場競爭也是這樣。中國的汽車制造水平和美國、日本、德國等先進國家相比，差距相當大。要趕上世界先進水平，中國的汽車制造業還有相當長的路要走。但是，這并不是說中國生產的汽車就不能占有國際市場份額。汽車市場根據不同的需求進行了界定，各種汽車有自己的市場邊界，高、中、低檔汽車在不同的市場上競爭。中國生產的奇瑞進不了北美市場，卻在拉丁美洲受到歡迎，對于收入水平較低的拉美消費者來說，他們所需要的恰恰是物美價廉的中國汽車。在分析汽車市場競爭的時候，我們就必須要把市場細分，確定競爭的邊界，只有這樣才能比較準確地把握競爭的性質。中國房地產市場應定性為寡頭壟斷市場在討論房價成本是否應當公開之前，必須要確定中國的房地產市場屬于哪種狀態。如果中國當前的房地產市場屬于壟斷競爭，那么就沒有必要監督房地產成本。如果屬于寡頭壟斷，那么不監管房地產成本就犯了原則性錯誤。

　　判斷中國房地產市場的屬性有兩個準則：第一要看市場的競爭程度，第二要看市場是否允許自由準入或退出。

　　有的學者認為中國的房地產市場屬于壟斷競爭市場，他們可能沒有注意到在寡頭壟斷和壟斷競爭之間的最基本的差別是進入障礙。

　　壟斷競爭(如飯店)的特征是進入障礙非常弱，因此，在利潤趨于零之前，進入不會自動停止。因此，在市場上會同時存在著足夠數量的競爭者。

　　在斯蒂格利茨等編寫的經濟學教科書中指出：“是否具有壟斷，在很大程度上要看是否通過減少競爭的威脅而追求長期的利潤。”在中國的房地產業，許多房地產商為了取得更高的利潤，他們不是把力氣用在提高效率、降低成本上，而是通過控制土地資源和資金來遏制新的企業進入，削弱競爭對手的力量，從而提高房價。為了控制資源，房地產商必須加強對政府和銀行官員的腐敗攻勢。這樣一來，房地產商固然提高了利潤，但是卻浪費資源，損害了廣大購房者的利益。

　　寡頭壟斷市場中存在著進入遏制(Entry Deterrence)。當一家廠商擁有不能生產出來的某種投入品的全部供給時，就排除了進入的可能性(請看斯蒂格利茨的經濟學教科書中的第270頁)。由于中國的房地產市場被分割為許多不同層次的市場，因此無須擁有該地區的全部待開發土地，只要房地產商在某個地區中擁有一定的土地，就實際上已經擁有了排除其他房地產商進入的可能性。

　　在西方國家中，土地資源比較充沛，開發商的資金來源比較充足，基本上不存在進入遏制。在這種情況下，房地產業可能屬于壟斷競爭市場。可是，中國的國情和西方國家相差懸殊。中國的土地市場發育并不完全，地方政府的干預使得土地市場的競爭很不充分。除此而外，大部分房地產開發商的自有資金非常低，他們之所以能夠在房地產業生存，完全依靠著和地方政府及銀行的不正當關系。他們的資金成本非常低，從而在不公平競爭中擁有了排他性。

　　如果有人不愿意承認中國房地產業的進入遏制，那么就請他好好研究一下，在北京、上海這樣的大都市中進入房地產業的門檻有多高。顯然，如果存在著很高的進入門檻，那么這個市場的競爭一定是不充分競爭。目前，中國的房地產業只能定性于寡頭壟斷市場。維護公平競爭的規則有開發商說，政府要求開發商公布開發成本是沒有依據的。如果要公開，鑒于社會公平原則，不應只是房地產業公開，社會各行業都應公開。這些房地產商自作聰明，以為把其他行業都拖下來就可以渾水摸魚了。

　　之所以許多人要求公布房價成本而沒有要求所有行業都公開成本，并不是和房地產商過不去。道理非常簡單，在其他行業已經基本形成了公平的競爭機制，在對外開放之后，越來越多的行業實現了和國際接軌，打破了許多在歷史上曾經存在過的行業內壟斷局面。既然有了市場競爭，就用不著過多的行政干預。

　　可是，房地產業的情況并不是這樣。由于房地產的地域特征，不僅很難和國際市場接軌，甚至在距離不遠的房地產市場之間都難以統一房價。競爭的不完全使得房地產商有可能獲取超額利潤，損害購房者的利益。

　　公布房價成本是不是侵犯了房地產企業的隱私權？假若房地產市場是個公平競爭市場，某個房地產商無故抬高房價，而其他房地產商按照合理房價辦事，那么這家房地產商非虧本、關門不可。在這種情況下大可不必為房價操心。在正常的競爭性市場中價格是由供求雙方決定的，如何設定價格確實屬于企業的商業秘密，為了鼓勵公平競爭，理應保護企業的商業秘密，包括他們的營銷策略在內。但是，如果在某個地區房地產商擁有壟斷或寡頭壟斷的地位，這樣的推論就不成立。目前，在北京、上海這些大城市和相當多的中等城市中，房地產業都具有鮮明的寡頭壟斷特征。一個或者數個大房地產企業形成價格聯盟，他們是當地的“喊價”領袖，其他中小房地產企業處于跟隨狀態。由于房地產市場至今屬于不完全競爭市場，因此必須加強對房價的監管。

　　我們關心的應當是公正的競爭秩序、提高經濟效率和提高民眾福利，反對由于不公平競爭而帶來的暴利、造成的社會不平等。

　　對于具有壟斷性企業的價格監管既不是過度干預，也沒有侵犯企業的“隱私權”，這是保護市場公平競爭的必要條件，是保護廣大民眾利益所必須采取的措施。如果政府機構不能對壟斷企業實施監管那么就是失職、瀆職。為了保護社會公平，在許多法制國家中都實施了《反壟斷法》。對某些大企業實施反壟斷調查，并且要求那些具有自然壟斷地位的通訊、交通等行業定期報告其成本，并且設定價格形成規則，隨時進行監督。借口維護商業機密而不配合反壟斷調查是嚴重的違法行為，輕則遭受重罰，重則導致牢獄之災。

　　顯然，政府要求弄清楚房價成本并不是“越權”。

　　搞清楚房價成本

　　不意味著房價自動下降有些政府官員和研究人員反復強調房價的復雜性。例如，有的官員認為，復雜的成本構成，使房地產項目的真實成本很難核實。他們所說的困難確實都客觀存在。但是這并不等于說，房價復雜得算也算不清。

　　眾所周知，房地產項目之間的差異性較大，考察房價成本就是要揭示出來這種差異。房價成本該多少就是多少，愿意不愿意公開是一回事，算得清還是算不清是另外一回事。事實上，福州在很短時間內對100多處樓盤進行測算，取得了大量很有價值的數據，他們充滿信心地表示，測算商品房社會平均成本已不存在技術問題。由此可見，不是算不清楚，恐怕是不想算，因為一算就可能把某些躲在陰暗角落中的逃稅漏稅、貪污腐敗算出來。

　　要確認房地產的成本確實是非常困難的。因此，要取得真實的成本信息只有促進競爭，完善市場競爭規則，通過競爭來刺激所有的廠商降低成本、提高效率。

　　從理論上講，搞清楚房價成本并不意味著房價會自動下降，搞清楚成本只不過提供了比較準確的信息而已。房價管理是一個系統工程，平抑房價還需要做大量的工作。

　　然而信息是制定政策的基礎，有了比較準確的信息才能減少房

地產政策的偏差，才能保證新的政策落到實處。實踐將證明，弄清楚房地產成本將對平抑房價起到極大的作用。關鍵就在于房價中包含了太多的“貓膩”，搞清楚房地產的成本也許可以挖出來兩類蛀蟲：不法奸商和貪官污吏。提高成本的透明度之后，可以避免不法商人的逃稅、漏稅，同時可以整肅政風，揪出一批貪官污吏來，該補稅的補稅，該受罰的受罰。這對于合法經營的房地產企業來說是件大好事。公開房價成本的障礙在哪里在公開房價成本中，姑且不談房地產商的阻力有多大，最大的障礙來自地方政府。據報道，物價部門抱怨，房價成本需要多個部門聯動，缺少地方政府支持，單純靠物價局很難執行下去。迄今為止，多數地方政府在公開房價成本上依然按兵不動。從2001年到2003年，地方政府的土地出讓收入為9100億元，而在1998年，這個數據不過區區67億元。在整個房地產建設、交易過程中，政府稅、費收入占到房地產價格的30%到40%左右。如果再加上占房地產價格20%到40%的土地費用，地方政府在房地產上的收入約占整個房地產價格的50%到80%。

　　事實上，一方面，各地政府和房地產商有著千絲萬縷的聯系，開發商不愿意公開的隱性成本當中有相當部分牽連到了地方政府，比如協議拿地的土地成本、各種稅費等等。不僅開發商沒有動力公開這些信息，就是地方政府試圖弄清楚這些信息的時候也不得不投鼠忌器，顧慮重重。有問題的官員則恨不能封鎖房價成本信息，保護自己過關。另一方面，開發商在同政府的談判中往往握有幾張王牌，比如GDP指標、財政收入、就業等等，而這些指標直接和地方官員的政績聯系在一起。

　　一旦和廉政建設及行政體制改革聯系起來，公開房價就絕對不是一個簡單的經濟或技術問題了。正是由于公開房價涉及到了政務，因此，絕對不能低估公開房價成本的意義和難度。