張爽

　　最近以來(lái)，一直很困惑！為什么政府放著管用的工具不用？

　　事實(shí)上，對(duì)于房地產(chǎn)，政府的困境在于手里沒(méi)有一個(gè)有效的調(diào)控工具。廉租房、保障房、限價(jià)房、限制外籍購(gòu)買等政策都是損傷性的和無(wú)力的！具體來(lái)看，這些政策將政府轉(zhuǎn)變成為了一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者，其實(shí)質(zhì)是以強(qiáng)制力侵?jǐn)_市場(chǎng)，損害了購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)公平。因?yàn)楸Ｕ戏恐荒茏龅綄?duì)少數(shù)人有利，就必然損害多數(shù)人的利益；以限價(jià)的方式人為制造新的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，就必然損害開(kāi)發(fā)商的利益，也損害了周邊先期購(gòu)買房屋者的利益；限制外籍購(gòu)買，也損害了市場(chǎng)公平和國(guó)家形象。這些政策對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商都不公平，而且，事實(shí)上并沒(méi)有解決問(wèn)題。因此，政府需要提升政策設(shè)計(jì)能力，需要設(shè)計(jì)一種無(wú)損的工具，一種能夠公平的兼顧各方面正當(dāng)權(quán)益的工具。

　　對(duì)于購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商、政府三方面，最重要的都在于市場(chǎng)公平。因此，政府的角色應(yīng)是當(dāng)好市場(chǎng)規(guī)則的制定者和執(zhí)行者，而不是一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者。當(dāng)前，政府正面臨兩項(xiàng)矛盾的任務(wù)：“居者有其屋”和保持耕地面積。設(shè)計(jì)正確的政策尤為重要。如果單方面加強(qiáng)保持耕地，只會(huì)導(dǎo)致之前的缺失最終由無(wú)房者買單。因?yàn)楦�地減少的受益者是已經(jīng)占有過(guò)多土地資源的人，但日趨嚴(yán)格的土地供應(yīng)政策的受害者卻是無(wú)房者，顯然不公平。在此，我設(shè)計(jì)的方案是設(shè)立物業(yè)稅。但決不是當(dāng)前廣泛談?wù)摰奶娲�土地使用費(fèi)的物業(yè)稅，而是遵循以下原則的制度設(shè)計(jì)，這些原則包括：1、公民應(yīng)當(dāng)享有在國(guó)土上居住的適當(dāng)權(quán)利，包括平等的居住面積保障、自由遷徙等；2、加強(qiáng)保護(hù)耕地；3、合理利用土地資源；4、房?jī)r(jià)應(yīng)以社會(huì)平均工資為標(biāo)準(zhǔn)在適度范圍內(nèi)波動(dòng)。基于這些原則，我設(shè)計(jì)的物業(yè)稅方案是：確定個(gè)人免稅居住面積，對(duì)超出部分設(shè)立物業(yè)稅，依據(jù)超出面積的價(jià)格按月征收，稅率根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行變動(dòng)，作為一種保護(hù)耕地、提升土地利用率、加速房屋流轉(zhuǎn)、降低房屋空置率和穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控工具。

　　這種方案的好處在于：1、房?jī)r(jià)偏高時(shí)，稅率可以提高，房?jī)r(jià)偏低時(shí)，稅率也可以降低，即使較大的幅度變動(dòng)也不會(huì)對(duì)社會(huì)造成不利影響，因?yàn)閷?duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，足夠個(gè)人居住的面積(假定人均80平方米)是不用支付物業(yè)稅的，影響的只會(huì)是少數(shù)購(gòu)有多處房產(chǎn)的富人和投機(jī)商，加大了其持有成本，是一種無(wú)損的工具；2、有利于實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。因?yàn)楦哳~的稅率足以使部分人釋放出其占有的過(guò)多住房，平抑房?jī)r(jià)。無(wú)房者總可以以合理的價(jià)格買到足夠居住的房屋，而且終身免除物業(yè)稅；3、有利于保護(hù)耕地和合理利用土地資源。一些空置住宅會(huì)因物業(yè)稅而投入使用，有利于減少空置房，中心城區(qū)空洞化問(wèn)題也會(huì)減輕。也有利于舊房改造，使資源得到合理配置；4、重要的是對(duì)各方面都比較公平。富人要得到更寬松的居住環(huán)境，當(dāng)然應(yīng)終身多支付費(fèi)用，因?yàn)樗麄冋加昧诉^(guò)多的公共土地資源。窮人有錢后也可以多購(gòu)買，富人沒(méi)錢后可以賣掉。如果少數(shù)窮人因?yàn)橛匈?gòu)買保障房的機(jī)會(huì)而變富，就不正當(dāng)了，因?yàn)檫@種機(jī)會(huì)是特權(quán)授予給他的，對(duì)其他人不公平；5、政府可以公平的立場(chǎng)一視同仁的對(duì)待所有市場(chǎng)主體，無(wú)論是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商，權(quán)利并沒(méi)有受到侵害，政府獲得一個(gè)更精確有效的調(diào)控工具。6、多房者造成的嚴(yán)厲土地政策由多房者買單，體現(xiàn)了權(quán)利和義務(wù)的對(duì)等，無(wú)房者的權(quán)益得到保障。

　　可以這樣理解，土地與人口具有類似的屬性，人口失控將導(dǎo)致嚴(yán)重社會(huì)后果，土地失控同樣如此。國(guó)家對(duì)人口實(shí)行計(jì)劃管理，土地同樣也應(yīng)實(shí)行計(jì)劃管理。而且，物業(yè)稅方案也解決了全國(guó)人大在

物權(quán)法上煩惱，當(dāng)前一直在爭(zhēng)議的是：70年后要不要收取土地使用費(fèi)的問(wèn)題。如果采納“保障平等的免稅居住面積”的觀點(diǎn)，這一問(wèn)題也就迎刃而解了。國(guó)家有責(zé)任和義務(wù)保障每個(gè)公民平等的享有適當(dāng)居住面積的權(quán)利，因?yàn)檫@是公民的基本生存權(quán)利。

　　最后，這個(gè)方案應(yīng)是容易推行的。對(duì)于任何一套房屋，政府都掌握有清晰的足以認(rèn)定面積和所有權(quán)的數(shù)據(jù)資料，除非是違章建筑，因此，推行物業(yè)稅并不困難。可以先在城市推行，如果情況復(fù)雜，慢一點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系，至少可以遏制新的投機(jī)和調(diào)整預(yù)期，

個(gè)人所得稅推了10年也能被廣泛接受。方案的實(shí)施一定比個(gè)人所得稅來(lái)得容易，因?yàn)閭�(gè)人所得具有不透明性，而房產(chǎn)是透明的、看得見(jiàn)的，即使發(fā)動(dòng)一次普查也值得。目前，還看不到這一方案的缺陷、損害性或不合理之處。