冀志罡/鉛筆經(jīng)濟(jì)研究社理事長(zhǎng)

　　內(nèi)行外行，都喜歡湊熱鬧說(shuō)地產(chǎn)的事。比如地產(chǎn)暴利，似乎是板上釘釘不得翻案了，但當(dāng)我問(wèn)，“什么叫暴利”的時(shí)候，很多人就只能以“高于平均水平的利潤(rùn)”來(lái)支吾；我再問(wèn)，“三百六十行，行行利潤(rùn)不同，如果高于平均水平是暴利，那低于平均水平是不是該拿補(bǔ)貼”時(shí)，大家就更含糊其詞了。其實(shí)所謂暴利，就是高利潤(rùn)的意思。不嚴(yán)謹(jǐn)，但你說(shuō)我說(shuō)，大家都知道說(shuō)的是什么。

　　做生意，沒(méi)有誰(shuí)不是為了獲利，而凡利皆有來(lái)由。生意有風(fēng)險(xiǎn)，利潤(rùn)是風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)償；有暴利的買賣，通常伴隨著大風(fēng)險(xiǎn)；靠行政壟斷也有暴利可圖，但那不是生意，而是政治，例如移動(dòng)網(wǎng)通的電話和北京的出租車牌照；買彩票中獎(jiǎng)不是暴利，因?yàn)榇蠹沂孪戎�道一個(gè)中獎(jiǎng)的概率。有無(wú)緣無(wú)故的暴利嗎？應(yīng)該沒(méi)有。

　　能否就暴利下斷語(yǔ)，是非常可疑的。什么是平均利潤(rùn)？平均利潤(rùn)是多少？為什么企業(yè)只能獲得平均利潤(rùn)？如果高于平均利潤(rùn)要調(diào)控，那么如果低于平均利潤(rùn)，政府是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)貼？若是利潤(rùn)封頂，試問(wèn)還有誰(shuí)會(huì)投資、誰(shuí)會(huì)創(chuàng)業(yè)？

　　要講明白暴利，以上問(wèn)題非回答不可。無(wú)可置疑，任何企業(yè)在作出投資決策、抑或個(gè)人冒險(xiǎn)創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，心里都有一個(gè)利潤(rùn)預(yù)期。這預(yù)期必須與風(fēng)險(xiǎn)匹配，否則會(huì)另做他圖。選擇是明擺著的。不創(chuàng)業(yè)就打工，不投資就存銀行或買國(guó)債，橫豎高風(fēng)險(xiǎn)的選擇之外，總是有低風(fēng)險(xiǎn)的選擇。

　　既然風(fēng)險(xiǎn)個(gè)個(gè)不同，世上根本就沒(méi)有所謂平均利潤(rùn)，平均利潤(rùn)只在教科書(shū)里才有。在競(jìng)爭(zhēng)條件下，高利潤(rùn)一定會(huì)吸引旁人加入，從而攤薄利潤(rùn)。

　　從財(cái)務(wù)的角度看暴利，情況更復(fù)雜。有關(guān)利潤(rùn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)有十?dāng)?shù)個(gè)之多，各有其道理，也各有其側(cè)重點(diǎn)。每一項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)都反映著企業(yè)的不同特質(zhì)。而消費(fèi)者關(guān)注的產(chǎn)品銷售利潤(rùn)，可能是最不重要的一項(xiàng)指標(biāo)。售價(jià)高于進(jìn)價(jià)的百分比，有時(shí)什么也說(shuō)明不了。

　　其實(shí)售價(jià)與進(jìn)價(jià)完全無(wú)關(guān)。 “賣你一個(gè)才賺幾塊錢”，是商家的口頭禪，但我們都知道靠不住。進(jìn)價(jià)往往是最重要的商業(yè)機(jī)密。而就算你真的知道進(jìn)價(jià)，也并不能決定售價(jià)。過(guò)季的服裝，跳樓價(jià)是慣例，消費(fèi)者不會(huì)因?yàn)檫M(jìn)價(jià)高而多付錢；火熱流行的款式呢？進(jìn)價(jià)再低，少一分也不賣！

　　銷售利潤(rùn)在財(cái)務(wù)上不重要，主要是因?yàn)闆Q定利潤(rùn)高低的，除了單位銷售利潤(rùn)，還要再加上一個(gè)時(shí)間。時(shí)間具有決定性的影響。

　　假定一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，單位利潤(rùn)50%，看起來(lái)是暴利，但如果實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的財(cái)務(wù)周期為3年，平均一年的回報(bào)是多少？不到15%。

　　舉另一個(gè)例。賣家電每臺(tái)只賺2個(gè)百分點(diǎn)，算微利吧，但如果資金一個(gè)月周轉(zhuǎn)一次，你道一年的利潤(rùn)有多少？是26.8%！如果廠家允許延遲付款，利潤(rùn)還可以更高。

　　看似暴利的房地產(chǎn)，在某些情況下，利潤(rùn)可能不如薄利多銷的家電零售。這是時(shí)間的殺傷力。如果再加上風(fēng)險(xiǎn)的考量，則差距還可能更大。

　　是不難理解的道理。一個(gè)塑料眼睛架，成本幾塊錢，但零售價(jià)往往上百，是幾十倍的單位利潤(rùn)，但沒(méi)聽(tīng)說(shuō)哪個(gè)富豪是賣眼鏡的；零售業(yè)單位利潤(rùn)一般只有幾個(gè)百分點(diǎn)，但世界最富的家族——沃爾頓家族，和中國(guó)首富黃光裕，做的都是零售。到底哪個(gè)微利，哪個(gè)暴利？

　　既使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)確有暴利，也必然其來(lái)有自。有人認(rèn)為是政治，但土地“招拍掛”了，價(jià)高者得，政治在哪里？有人認(rèn)為是無(wú)緣無(wú)故，但各路神仙竟沒(méi)有蜂擁而入分享暴利，豈不是大傻瓜？也有人認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大，暴利理所當(dāng)然，比較接近事實(shí)，但利潤(rùn)到底出自哪里，仍未說(shuō)清。

　　我的看法是，由于中國(guó)正處在土地資本化進(jìn)程之中，加上經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的支持，地價(jià)強(qiáng)勁上升。土地溢價(jià)帶來(lái)的紅利，是所謂房地產(chǎn)暴利的真正來(lái)源。

　　從購(gòu)入土地到賣出房產(chǎn)，期間3、5年是正常情況。以中國(guó)地價(jià)的上漲勢(shì)頭，3、5年內(nèi)漲升一倍并不少見(jiàn)。這些土地紅利——實(shí)質(zhì)是資本利得，但財(cái)務(wù)上一般不計(jì)入該項(xiàng)——構(gòu)成了開(kāi)發(fā)商財(cái)富積累的主要源泉。開(kāi)發(fā)商賺土地增值的錢，與股民賺股價(jià)上漲的錢本質(zhì)上沒(méi)有區(qū)別。

　　所不同的是，股民沒(méi)有在股票上做任何增值服務(wù)，而開(kāi)發(fā)商在土地上蓋了房子，使人誤以為蓋房子是暴利生意。分開(kāi)來(lái)看，蓋房子只有微利，投資土地才是暴利。

　　此外，財(cái)務(wù)杠桿也放大了開(kāi)發(fā)商的投資回報(bào)。預(yù)售融資是開(kāi)發(fā)商的主要財(cái)務(wù)手段，加上銀行貸款，開(kāi)發(fā)商得以成倍放大投資回報(bào)。不過(guò)，經(jīng)過(guò)兩年來(lái)的宏觀調(diào)控，開(kāi)發(fā)商的融資好時(shí)光已一去不返。如果說(shuō)兩年前的開(kāi)發(fā)商還為找地而焦慮的話，今天令他們頭痛的主要是錢。由于融資成本抬高，已有一批中小開(kāi)發(fā)商被掃地出門。

　　歸根結(jié)底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是壟斷生意。實(shí)力不濟(jì)的開(kāi)發(fā)商出局，有實(shí)力的外資外行大舉進(jìn)入。地價(jià)已經(jīng)迅速抬升，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)攤薄是不可避免的事。但在當(dāng)下的輿論環(huán)境中，暴利已經(jīng)不純是一個(gè)事實(shí)判斷，而已蛻變?yōu)閮r(jià)值判斷，成了一個(gè)需要在道德上批臭，事實(shí)上制止的東西。如果這種輿論影響了政策，那將是南轅北轍、事與愿違的。