李子旸/鉛筆經濟研究社理事

　　主張房產商公布成本的人，他們的目的很清晰，那就是指望著通過公布成本，向公眾揭示出商品房成本和售價之間的差距，他們認為這個差距巨大，且構成了開發商的全部利潤。他們進而認為，正是因為這種暴利的存在，房價才會快速上漲。而如果向公眾公開了這個暴利，房產商就會迫于各種壓力，放棄一部分甚至大部分利潤。這樣，房價就會降下來。

　　這種想法是一大堆無知和錯覺的混合體。經濟學家總是希望公眾多掌握一些經濟學知識，而公眾對這種呼吁很少積極響應。但是如果缺乏經濟學知識，人們就很容易被這些無知和錯覺所控制，并往往支持那些損害自身利益的政策和觀點。

　　這些無知和錯覺來源于是以下兩種錯誤認識。而無數經濟學家從理論上、眾多國家從實際發展中，早已多次證明這兩種認識完全是站不住腳的。人們只有盡快放棄類似的認識，才能正確地理解市場的運轉規律；也只有這樣，個人和團體才有更大的機會在市場中爭取到最好的收益。

　　第一種錯誤：認為消費者和商人之間是競爭關系

　　因為有這種認識，加之看到開發商向對于買房者一般都是財大氣粗，所以認為開發商貪婪地利用了自己在競爭中的優勢地位，對買房者進行了無情的掠奪，于是，造成了房價的居高不下。

　　可是實際上，競爭不是在消費者和商人之間展開的。這二者之間的關系，看上去是在競爭——討價還價，實際上他們之間是一種合作的關系。商人為消費者提供其所需要的住房，而消費者幫助商人實現生存和發展。資金只不過是這種合作的一個媒介和工具。

　　他們之間的關系是合作的，明顯證據就是二者互相依存，缺一不可。房產商不會在沙漠中蓋房子，因為那里沒有消費者；而沒有房產商蓋的房子，也就沒有什么買房者。

　　真正的競爭是在買房者之間和開發商之間展開的。即使開發商愿意以低價出售房屋，但是只要存在其他愿意出更高價格的消費者，房屋的實際價格就不會降下來。是其他的消費者，而不是房產商決定了你需要付出的價格。

　　同樣，即使消費者腰包鼓鼓，但是，只要存在其他的價格更低的同類商品房，價格就無法上漲。糧食比房子對于人的生存更重要，但糧商們幾乎沒有機會利用這種重要性謀取暴利。原因不是因為消費者不能承受更高的價格，就是因為糧商們之間的競爭使得糧食價格不可能大幅上漲。

　　對于買房者來說，由于競爭者是其他的買房者，所以要想使房價下降，只有兩種辦法，第一是設法減少其他買房者的數量。這個顯然很難做到。即使政府站在你這一邊，幫助你阻止其他人買房，也無法真正消除他們買房的愿望和購買力。房產商會意識到這一點。他們無須降價，只須等待。很快便會有人設計出規避的辦法幫助那些人買房。你可以痛斥為腐敗和邪惡，但你也得承認，你依靠政府排除競爭者的做法更不光彩。

　　或者你祈禱突然出現經濟危機，那些人的購買力一下子沒有了。但是你一定要想法確保自己不受危機的影響，依然保持原來的購買力。但如果你有這樣的能力，估計也不會有這樣陰暗的想法了。

　　第二種辦法就是盡量增加房子的供應量，依靠房產商之間的競爭來使房價降低。這種辦法比上一種好多了。在這時，你要做的就是，對于任何能夠促進房地產發展、促進商品房總量增加的政策和做法都大力支持，而對任何不能促進總量增加，只是重新分配的政策，不管他們怎樣自我標榜，怎樣掩蓋真相，都要大力反對，因為那些政策只能延緩房價的下降，使你的愿望落空。至于那些試圖壓縮房地產發展的政策和做法，更是你的大敵。他們實際上就是在搶你的錢。

　　第二種錯誤：認為商品房的價格是以建設成本為基礎的。

　　這種認識是經濟學知識和公眾常識之間的最典型差異。其實，公眾抱有這種常識是可以理解的。對于大多數人來說，尤其是對于那些缺乏商業經驗的人來說，在日常生活中，他們確實只有在付出了實實在在的勞動以后，才能得到相應的報酬。這時，要求他們理解價格不是由勞動決定，而是由抽象的供需關系決定的，確實需要一個過程。

　　雖然常識在這里起到了某種誤導作用，但理解這個問題還得依靠常識。常識表明，人們購買某種商品，一定是為了得到某種收益。也就是說，正是因為可以帶來某種未來的收益，某種商品才是值得購買的。并不是因為“凝結”了勞動，某種商品就一定值得購買。因為如果是那樣的話，就不會有賣不出去的商品了。

　　換言之，一種商品的價格，不是由它的過去決定的，而是由它的未來決定的，由它未來可以給人們提供的收益決定的，由未來市場的供需形勢決定的。同樣造價的一批房子，建成后忽然發現其中一處的附近有污染源，該處的房價不可避免地會下降。這是因為房子的未來收益發生了變化，而不是因為過去有什么差異。已付出的建設成本是沒法改變的。

　　相反，同樣造價的一批房子，建成后卻發現想要購買某處的人一下子增多了，那該處房子的價格就會不可避免地上漲。這時，并不需要回頭去追加建設成本。

　　成本所能決定的，不是最終的價格，而是商人成功與否。所謂商業風險，其實就是在賭付出的成本一定會低于未來的售價。假如賭中了，商人就得到了利潤。不幸賭不中，只好賠本。商人并不能單方面決定價格。

　　既然價格不是由過去的成本決定的，那么，要求房產商公布建設成本還有什么用？即使公布了，又能怎樣？

　　另外，被要求公布成本的房產商，一定是還在市場中存活的企業，也就是說，他們是那些面對商業風險時“賭中”的人。他們的成本自然會低于價格。對此提出問題就好像在問：零上的溫度是不是在零上？而那些沒有賭中，蒙受損失，甚至已經破產的開發商呢？他們的成本肯定都高于價格。如果他們公布成本收益表，有人愿意聽嗎？他們的損失有可能得到賠償嗎？

　　當然，主張公布成本的人會爭辯說，他們并非反對開發商得到利潤，他們反對的是“過高”的利潤。但是，如前所述，任何利潤，實際上都是面對商業風險“賭中”的結果。商人自己當初也不能確定利潤到底有沒有、有多少。在這種風險情況下，假如謎底揭開以后，發現利潤超過所謂“合理的限度”，政府及消費者就有權力來瓜分，這是一種什么樣的制度？這不是掠奪嗎？

　　更重要的是，假如這種掠奪性的規則真的確立下來的話，開發商就沒有辦法了嗎？當然不是！人是一種能夠針對環境調整自己行為方式的動物。開發商可以有很多應對辦法。比如在利潤比較明確時，立即人為加大成本。原來出差坐經濟艙，這時可以改坐頭等艙。原來的辦公樓夠用就行，現在可以立即興建新的辦公大樓。或者干脆給主管的價格核查人員“做工作”，調節記賬的方法，等等。為此支出的費用，都是本來可以節省的。現在卻都要花出去。而且，并沒有花在買房者的身上。

　　即使開發商由于利潤確實太大，愿意降價，各種各樣的市場參與者也會把價格恢復到市場的均衡水平。改變的只是利潤的分配，而不是房價。只要競爭格局、供求關系不變，房價就不會變。

　　房地產的問題，說復雜也復雜，說簡單也簡單。從簡單的角度看，在

中國經濟持續發展的背景下，要想使房地產的發展滿足人們的需要，不可能依靠形形色色的壓制需求、調整分配的辦法來滿足，只能依靠盡可能建設更多更好的房子來滿足。凡是有利于這種發展方向的，就是好主意；凡是不利于這個發展方向，甚至與之針鋒相對的，都是歪招。這可以成為判斷各項房

地產政策好壞的依據。

　　要求開發商公布成本能夠增加房子的開發量嗎？顯然不能。

　　壓制開發商的利潤空間能夠增加房子的開發量嗎？適得其反。

　　打擊開發商的聲譽、限制他們的融資能力、增加他們獲得土地的難度，能夠增加房子的開發量嗎？只能減少開發量！

　　在不應該也不能夠壓制需求的情況下，增加房子的供應量是使房價下降的唯一辦法。這時，種種意在減少房子供應量的辦法卻聲稱自己的目的在于降低房價。這不是鬧劇是什么？