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馮科:房價過高不是改革的錯 是改革不徹底的錯

http://www.sina.com.cn 2006年10月24日 15:01 新快報

  公開成本:土地制度贊成,市場經濟反對

  馮科

  國有的土地制度下土地不可避免地具有公共產品的性質,土地的使用必須考慮公共利益,比如說,你不能在鬧市區的土地上建設堆放危險化學品的倉庫,即便土地是您私人的,也要考慮周圍居民的居住安全問題。

  市場經濟下住宅產業化實質是住宅建設市場化的過程,也即私人生產公共產品。以前住房作為公共產品,由政府生產或授權各單位提供,有錢的單位與無錢的單位按大致雷同的標準建設住房,居民的住房與居民的衣服一樣單調無比。有條件想住大一點都不行,因為:第一,住房不能買賣;第二,住房不能由私人建造。

  住房制度改革以后,私人可以建造住房,但必須在國土規劃部門的控制下進行。總體而言,公司化運作的

房地產公司在建造私人住宅方面基本上是成功的,光看豐富多彩的住宅產品就可以體會到;而私人的宅基地建設基本是失敗的,城市中到處可見的握手樓、城中村就是典型案例。

  

房價上漲過快引發百姓群情洶涌,紛紛質疑地產商的暴利行為,要求地產商公開成本。從土地制度的角度看,有其一定道理。因為土地是國有的,你的,我的,大家的東西,人人都有資格關心。老百姓容易認為,土地由政府官員處置,部分政府官員可能存在不負責任的問題。反正土地不是他的,他愛給誰就給誰,只要地產商給他好處就行,或者有領導打招呼,可以通過批地積累政治資本。

  經驗顯示,往往國有的東西大家都不關心,或最多只關心直接相關的部分。如果您住在北京,您會關心貴陽的土地批租情況嗎?同樣,假如您住在烏魯木齊,您會關心寧波的土地批租嗎?所以從根本上看,房地產商牟取暴利只是問題的表面現象,而土地國有制才是問題的根源。土地國有制,土地的所有者缺位,沒有人真正有動機去監督土地的批租。

  因此,出現政府官員與地產商的勾結是不可避免的,不管你用什么“招拍掛”形式,最終都只能流于形式,無法改變官商勾結的事實。

  然而,從市場經濟的角度看,私人的公司沒有必要公開信息,除非它是上市的房地產公司,否則它沒有這個義務。一個公司的信息肯定涉及公司機密,一個完全公開信息的公司容易讓競爭對手模仿、攻擊,最終必然走向失敗。

  任何公司都會行走在正常公關和商業賄賂的邊緣,既然全球范圍內,土地的批租都與政府權力有關,與政府官員打交道是不可避免的。各個公司自己把握,自己負責,如果出現商業賄賂,則由司法機關去處理,而非由公眾通過“革命行動”來處理。

  所以說,房價過高不是改革的錯,而是改革不徹底的錯,如果不要改革,回到毛澤東時代的均貧富狀態,大家愿意嗎?

  (作者系

北京大學房地產金融研究中心主任)


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