王育琨 首鋼發(fā)展研究院企業(yè)所所長

　　管理專家有人想要投資住房，找個合適的地塊，把房子建起來。這個簡單的事，因為體制不同而呈現(xiàn)出不小的差異。

　　在西方，投資者首先要查詢規(guī)劃。城市總體規(guī)劃經(jīng)過立法機構(gòu)通過，再大的行政長官沒有調(diào)整“規(guī)劃公器”的權(quán)力。政府部門所能積極參與的，就是負責(zé)把規(guī)劃涵蓋地塊的地下基礎(chǔ)設(shè)施組織建設(shè)到位。一旦有投資者來申請，就按條件出讓。這個投資者可能是一個人，也可能是公司，可能是私募基金，也可能是公募的證券化房地產(chǎn)基金。所出讓的，可能是住宅用地，也可能是大型商場或?qū)懽謽怯玫亍Ｈ绻�是后者，政府相關(guān)部門在批地時，還要查看投資者是否已經(jīng)與最終用戶簽訂租約。如果沒有，這塊地是不能給的。投資者在選地塊、查規(guī)劃、辦手續(xù)以至施工的過程中，可以請專業(yè)的開發(fā)商提供中介服務(wù)。土地證直接落在這個投資者的名下。

　　在今天的中國，規(guī)劃不是公器，而是城市政府的提款機。城市的總體規(guī)劃不是通過立法就可以確定的。它是城市政府獨立掌控的資源，需要一把手與時俱進地拍板并調(diào)整。一塊工業(yè)用地，經(jīng)過權(quán)衡可以變?yōu)樽≌�用地或是商業(yè)用地，容積率可以從0.5變成1、3、5……。一切都在因地制宜和與時俱進的旗幟下完成，而同樣一塊地，建樓房1萬平方米和建5萬平方米的收益差距，真不可以道里計。這種伸縮度在很多情況下維系于關(guān)系的運籌。變更規(guī)劃條件，幾乎成了一個無本萬利的行業(yè)，幾乎遍布每個城市。如果調(diào)出一個變動多的項目規(guī)劃檔案，可以清楚地看出權(quán)力支配作用的脈絡(luò)。關(guān)乎未來50年發(fā)展的

城市規(guī)劃一旦游離公眾的監(jiān)督，便成為滋生腐敗的溫床。城市的規(guī)劃權(quán)也并非全都集中在市政府手里。區(qū)縣政府亦有相當(dāng)大的影響力。區(qū)縣政府本身沒有規(guī)劃權(quán)，但是它們通常通過違章建筑遭受罰款的方式，獲得準生證。一個城市建設(shè)比較規(guī)范的城市調(diào)查顯示，有四分之三的建筑，其實是在區(qū)縣政府支配或默許下的非法建筑。

　　中國獲得建設(shè)用地基本有兩個合法路徑。第一個合法途徑是從農(nóng)戶獲得宅基地。近年來許多城市人從農(nóng)民手里買塊宅基地建房，雖然沒有產(chǎn)權(quán)證，但是卻也低價住上了

別墅。第二個合法途徑就是城市開發(fā)土地直接給了

開發(fā)商。而國外通行的把地塊直接給最終投資者的做法，目前在我國卻很難行得通。

　　我國城市政府現(xiàn)今并沒有擔(dān)負起把建設(shè)地塊變成熟地這一基本義務(wù)，而是一手獲取土地轉(zhuǎn)讓收益，一手把“生地”轉(zhuǎn)賣給開發(fā)商，開發(fā)商完成小區(qū)開發(fā)，還要代替政府做一些共建項目，俗稱實物地租。政府官員把土地開發(fā)的責(zé)任交給了開發(fā)商。開發(fā)商則正中下懷，實物地租正是搞名堂的地方。近年來的公開招標，前后總有一系列閉門運作，能夠確保將特定地塊交到特定開發(fā)商手里。開發(fā)商通過招標形式拿到土地，便去跟城市政府談判，把一次性繳的地價分成橫跨幾年的分期交付。這個談判過程是如此的隱秘，以至于一些高端樓盤已經(jīng)售罄，卻連開始承諾的從農(nóng)民那里征地的價款都還沒有付完。

　　城市建設(shè)獨重開發(fā)商體制的弊端已經(jīng)越來越清楚了：一是置城市長遠利益于不顧，形成任期官員與開發(fā)商一體的對短期利益的掠奪，致使城市開拉鎖這樣的無謂的耗能方式成為一種常態(tài)；二是置最終投資者的利益于不顧，使得他們本來可以直接從政府手里拿到的土地，卻要繞道走開發(fā)商的專斷之路，致使投資者的一系列公共權(quán)力被侵蝕而哭訴無門。城市政府只關(guān)心任期利益，開發(fā)商只關(guān)心眼前利益，而真正的公共長遠利益，自然無人問津。