在采取商品房限價措施之后，地方政府必須制定更多配套性規(guī)定約束開發(fā)商的行為，同時也約束政府的行為。如果在任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能會使限價的宏觀調(diào)控效果大打折扣。

　　不出人們的意料，在輪番采用土地、稅收、信貸、城市規(guī)劃等宏觀調(diào)控措施之后，為了進一步抑制城市房地產(chǎn)價格上漲，一些地方政府相繼出臺了各種模式的限價措施。

　　限制房價是政府法定的宏觀調(diào)控措施

　　我國《價格法》第30條明確規(guī)定，當重要商品價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以對部分價格采取限定差價率或者利潤率、規(guī)定限價、實行提價申報制度和調(diào)價備案制度等干預措施。換句話說，限制房地產(chǎn)市場價格，是省、自治區(qū)、直轄市人民政府法定的宏觀調(diào)控措施。

　　但是，由于價格是市場經(jīng)濟基本信息，限制價格有可能會扭曲市場經(jīng)濟運行機制，人為造成供需不平衡，所以，如果價格宏觀調(diào)控措施使用不當，產(chǎn)生負面效果也不無可能。

　　房地產(chǎn)市場是一種典型的地域性市場，在供給多元化前提下，房地產(chǎn)價格主要取決于當?shù)鼐用竦男枨鬆顩r。由于前期房地產(chǎn)市場發(fā)展，沒有考慮到居民的實際需求，所以，才出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場價格瘋長的現(xiàn)象。全國主要城市對房地產(chǎn)市場價格進行宏觀調(diào)控，其實是一種亡羊補牢的措施。通過限制房地產(chǎn)市場價格，可以擠出房地產(chǎn)市場的泡沫，使房地產(chǎn)市場發(fā)展優(yōu)先滿足當?shù)鼐用竦男枨蟆?/p>

　　房地產(chǎn)市場也是一種建立在民主決策基礎(chǔ)上的特殊市場，換句話說，房地產(chǎn)市場具有民主性。在一個城市居民的需求千差萬別，決策者在對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的時候，既不能眼睛向上，向中央伸手要政策，也不能無視普通居民的需求，盲目拉升房地產(chǎn)市場價格。房地產(chǎn)市場的價格取決于當?shù)鼐用竦氖杖胨�平，必須通過民主決策的方式加以確定。所以，各地應通過人民代表大會民主確定房地產(chǎn)價格，并且根據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)供需狀況，設(shè)計當?shù)胤康禺a(chǎn)宏觀調(diào)控價格制度。

　　同時，房地產(chǎn)市場還是一種需求彈性較大的市場。也就是說，房地產(chǎn)需求不是一成不變的，而是充滿彈性的動態(tài)市場。所以，在采用價格手段進行宏觀調(diào)控時，必須根據(jù)市場的供需狀況，及時調(diào)整價格制度，否則，錯誤的價格信號很可能會導致當?shù)胤康禺a(chǎn)供不應求或者供過于求。

　　限制

　　中央政府不是沒有預見到房地產(chǎn)市場的地域性，也不是沒有注意到房地產(chǎn)發(fā)展中的民主性和需求彈性，在地方政府一些權(quán)利不受約束的情況下，中央政府只能采取斷然措施，加大中央宏觀調(diào)控的力度，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。但是，當中央政府在理順土地、規(guī)劃、稅收、信貸等法律關(guān)系之后，必須放手讓各地根據(jù)本地房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況，自行出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。如果在一個城市外來資本較多，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格穩(wěn)定構(gòu)成威脅，那么，當?shù)卣�府應當審時度勢，采取限價措施，確保當?shù)鼐用窕�本的住房需求�?/p>

　　在土地出讓的過程中，政府限制房屋銷售價格，可以起到立竿見影的效果，但是，如果在銷售環(huán)節(jié)沒有出臺相應地措施，那么，價格調(diào)控手段所獲得的收益不一定能落入普通消費者的手中。

　　正如人們所注意到的那樣，采取限價措施可能會在一個城市出現(xiàn)“兩種市場”，如果限價銷售的商品房供應短缺，那么，如何分配限價銷售商品房就成為人們關(guān)心的重點。政府在住房回購或者限價銷售的過程中，能否做到公平交易，極其重要。

　　除此之外，在限制商品房銷售價格之后，如果對商品房質(zhì)量缺乏監(jiān)督，則有可能會出現(xiàn)大量的“豆腐渣”工程。由此可見，利用價格手段對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，不但沒有減少政府的責任，反而使政府承擔了更多的責任。如果地方政府在房屋分配、質(zhì)量監(jiān)督以及其他附加條件實施過程中，缺乏相應的配套措施，那么，可能會出現(xiàn)新的腐敗現(xiàn)象。

　　需要配套性措施約束開發(fā)商和地方政府的行為

　　筆者不是給各地的商品房限價措施潑冷水，而是提醒決策者注意，商品房限價措施不能一勞永逸。在采取商品房限價措施之后，地方政府必須制定更多配套性規(guī)定約束開發(fā)商的行為，同時也約束政府的行為。如果在任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能會使限價的宏觀調(diào)控效果大打折扣。

　　筆者的具體建議是：首先，必須按照《價格法》的規(guī)定，出臺房地產(chǎn)價格宏觀調(diào)控的具體制度，并且報國務院備案。防止一些地方政府發(fā)布行政命令，反復操縱房地產(chǎn)市場價格，致使資源配置出現(xiàn)嚴重紊亂現(xiàn)象。其次，應當充分發(fā)揮地方人大的作用，由人民代表大會出臺各項地方性法規(guī)，防止地方政府與開發(fā)商沆瀣一氣，打著宏觀調(diào)控的幌子，損害消費者的利益。最后，房地產(chǎn)市場具有地域性特征，但房地產(chǎn)開發(fā)必須建立統(tǒng)一的市場，必須在全國范圍內(nèi)遴選開發(fā)商，確保各地商品房質(zhì)優(yōu)價廉。建設(shè)部可以在現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級制度基礎(chǔ)之上，盡快建立全國性的投標招標機構(gòu)，通過全國性的招標投標活動，選擇合格的房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　總之，地方政府通過限價措施對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控具有法律依據(jù)，但是要想使價格調(diào)控真正發(fā)揮作用，必須出臺具有可操作性的配套性規(guī)范；地方人大應當監(jiān)督地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控行為，防止在限價措施實施過程中出現(xiàn)尋租活動。

　　□喬新生(中南財經(jīng)政法大學教授)