許青安：要求公布房價成本是老百姓的非理性吶喊

　　許青安

　　看到國務院建設部等部委分赴各地進行調研，正好近日要求公開房屋成本的呼聲到處可見，新華社還播發了署名評論《監管部門該站在誰的立場？》，文章寫得很好，美中不足就是把“建設部、建設廳”全部定位于“監管部門”，這是一個嚴重的認知錯誤。眾所周知，我們的經濟發展模式是“政府主導型”，也就是說，建設部建設廳就是“建設者“，是市場主體，由他們來當”監管部門“監督”自己？不免有些滑稽。

　　要求公開房屋成本，是老百姓對于高居不下的房價又一次非理性的吶喊，為什么說是又一次？最初的房價問題是老百姓圍攻開發商代表任志強，還有家網站把任志強畫在標靶上，似乎“打倒”任志強大家就有低價房，群眾不是專門人士，情緒所到，逮誰跟誰急，可見我們社會對于房價問題的焦慮情緒之強烈。

　　價格,是市場經濟中的配置資源的一個信號，所謂“看不見的手”就是這只價格之手，市場經濟對于人性假設都是自利性的，市場正是這些人們自利性行為的總和。價格也就是市場各個因素、利益體的博弈結果；

　　而市場形態，決定了這些利益群體的博弈能力，或者叫“談判籌碼”，被成為“壞市場”的就不是完全競爭或者寡頭競爭的，更多的是寡頭壟斷的，這個時候，價格是扭曲的是被操縱的，不能真實的反應出市場交易的供需的平衡點；所以在房價之爭不可開交的時候，筆者曾寫文章《房價之爭是偽問題》、《地方政府的政績沖動誤讀住房需求》，房價背后的市場結構市場形態是尤其要我們注意的，這個問題不去研究，房價治理只能是“揚湯止沸”。

　　那么，什么是房地產市場的市場形態或者結構呢？那就是市場主導是地方政府、銀行、房地產開發商，完全是寡頭壟斷形態的市場，消費者在這里沒有“話語權”；房價的扭曲高企，是權貴寡頭對于人民利益的瘋狂掠奪。我們的房地產市場，不是市場經濟的市場，是權貴經濟的壟斷市場。

　　上海房價之高震驚中央，開始對于房地產的調控，我們開始聽到的是上海房價高是由于“溫州炒房團”的炒作、哄抬物價，當今年上半年我們的銀行房地產信貸，與去年同期相比漲幅達到56.4%。我們還能把房價的板子打在正常的炒房團身上嗎？一是“溫州炒房團”有多大的資金能量，二是商業投機說明我們的價格里有非常大的投機空間，非常正常；對于“溫州炒房團”的報道在誤導我們關注投機，還有人提出，討論房地產是“消費品”還是“投資品”，真是書呆子的書齋亂想，商品本身所具有的消費、投資、投機屬性，天經地義不需要討論；這樣一來的所謂討論是我們忽視了房價背后的真正原因。準確講，房地產是公共品是商品，但不僅僅是商品；

　　地方政府政績沖動與房地產商的投資沖動加速了房地產開發貸款的增長。最近，各省份的領導要換屆，上項目好顯示自己的政績。而最容易拉動當地GDP增長的項目之一就是房地產開發。

　　對于城市化的發展目標，對于老百姓的住房需求，地方政府是錯誤和扭曲的，在房價的博弈中，作為地方政府，一要改變地方政府的政績目標，不能唯GDP，改變不顧民生、惟大、惟高端的城市化發展模式，我們注意到湖北省書記的發展觀、深圳的政績考核體制，這些都讓人看到曙光；二要建立整體性的住房發展計劃，對于經濟適用房、廉租房、房型、戶型等住房產品的差異化都有個發展的思路，并且進行市民聽證，三要配合中央建立土地資源資金的循環使用機制，使用好土地資金，承擔起地方政府對于中低收入家庭的住房需求責任；80年代開始的地方財政包干體制，刺激了一部分地區的干勁，帶來了區域經濟的高速發展，但是相應出現地方政府政績沖動所帶來的土地黑幕、難以配合國家宏觀經濟管理調控、發展過熱等問題，是不是到了要開始重新評估“地方財政包干體制”的時候，如何用激勵同時還有約束來重新審視我們的這個制度設計。

　　作為銀行，由于我們的金融管理體制和水平有待提高，我們的金融使用的效率、效益都是很低的，如何提高金融管理水平，不要只盯著礦產資源開發和房地產開發，在國家降低固定資產投資的行政手段下，房地產的資金會有所下降，但是逐利沖動依然存在；

　　國六條公布后，市場敏感性沒有體現出來，這個時候，我們對于房地產市場能不能進行市場體制的改革才是最重要的，能不能建立一個可以操作的滿足不同需求的住房制度才是最重要的。宏觀調控期間，短期內，價格有所波動，是很正常的，只要建立完全競爭的市場狀態，高價就會影響銷售，這個時候，我想沒有傻瓜開發商愿意有價無市的。如果不堅持這個房地產市場改革的方向，我們只能“頭疼治頭，腳疼治腳”，按倒葫蘆起了瓢。

　　《監管部門該站在誰的立場？》說，“合理的市場定價機制，前提是信息充分公開。沒有這個前提，定價機制就有問題。讓公眾了解開發成本，開發商了解土地市場等各種信息，就有利于控制暗箱操作，各方就都能更理性地判斷房地產市場，房價就能更趨理性。”

　　其實，我們宏觀調控效果不明顯的原因就是我們對于房地產市場諸多的影響因素完全是不清楚的，在2006年全球房地產透明度排行中中國是第42名，這是英國著名房地產研究機構JONES LaSalle Research對全球56個國家進行研究得出的結論。該報告認為中國房地產市場化程度很低，在相關法律、土地、金融、稅收、交易制度都不健全和完善。我們沒有充分準確的市場信息，如房地產空置率計算公式都沒有個“官方標準”，所以你會看到一方面我們國家房地產空置率高，一方面又是因為供不應求所以房價高漲的荒唐結論出來；就連建設部《城鎮住宅統計概況統計公報》也是語焉不詳，所以國家宏觀調控很容易就在各地被“歪頭和尚念歪經”，各地的國六條實施細則里真是各有乾坤，下有對策，就是由于我們的政策不是基于準確完整的信息所做出來的。這次中央個部委大規模的調研是件大好事，把真實的完整準確的數據收集上去，為下一步調控做好瞄準工作；

　　一個健康的房地產市場，應該本著公平公正公開的原則，從寡頭壟斷走向完全競爭的市場狀態或結構，這個時候價格的信號才是真實的才可以來調節市場，現在我們做的應該是在研究市場、引導市場，而不是命令市場，首先建立一個完善、科學、準確的房地產信息公布制度和體系，為政府和投資提供科學理性的參考，建立中國市場經濟下的全民住房制度，讓“居者有其屋”等等才有可能。