葉檀：糾纏商品房成本接近于頭腦不清

　　葉檀 每經評論員

　　所謂眾口鑠金、積毀銷骨，講的是輿論力量的偉大，但積非不一定成是。如果不符合商業邏輯與相關法規，在商場中錯的就是錯的，不會因為支持的人多就變成了正確的。

　　廣東建設廳近日直接拒絕了人大代表朱列玉提出的控制房地產行業暴利的三條建議———公開房屋成本、實行購房指導價和最高限價———這一議案在今年2月底的廣東省人大會議上提出。這一拒絕是如此招眼，尤其是在一些地方政府陸續公布房地產清單、高房價成為眾矢之的、廣州房價一路飆升的背景之下。

　　輿論的結論接近于不證自明，即不公開成本是政府與房地產商的失職。理由主要是還公眾知情權，信息公開便于公眾進行價格監督，城市土地的開發和居住權屬公權范圍，以及房地產屬于公共物品———所以，房地產成本應該公開。支持不公開成本的人認為，此舉容易造成對企業商業秘密的侵犯和對公平競爭環境的影響，屬于公權力的濫用。

　　論辯雙方均忽視了定義的完整與清晰。如在房地產行業中，究竟哪些屬于公共物品，應該讓社會全體公眾享有知情權，哪些屬于商業產品和投資品，應該由商家安守商業秘密。如果我們承認房地產市場存在廉租房、

經濟適用房與投資房等不同品種的劃分，那我們也應該承認，不同類型住房開發商理應享有不同的信息公開自由度。我們在要求政府公布自己所控制的土地一級開發市場成本的同時，在向社會各界公布廉租房信息的同時，也應該尊重商業規則，允許開發商對投資住房的成本保持緘默。

　　信息公開自有其適用范疇，商業秘密同樣如此———在房地產產品中，將政府管制或者半管制的廉價房與市場化的商品房分開，信息公開的界限才能區分清楚。否則，必定重蹈行政干預市場的覆轍，政府尋租、民眾不滿、再次管制、再次放開，如此反復，沒有窮盡。

　　在所有支持成本公開的理由中，以下理由最有說服力。現行刑法中，商業秘密有兩大必備的構成要件：“不為公眾所知悉”、“采取保密措施”。商品房成本無非由地價(包括土地出讓金、相關稅費及附加)、規劃設計費、融資成本、建材費、人工費、管理費、營業稅、所得稅構成，其中，占大頭的地價和銀行融資成本都是外部性的，而鋼材、水泥、人工等建筑成本在網絡時代更是公開信息，有何秘密可保？

　　既然如此，公眾大可根據這些公開信息估算成本。筆者就曾領教過一個老房產商對于各個樓盤成本對答如流的高明手段。但此屬特例，更多時候，估算成本與實際相距甚遠。房產商“小潘同志”一直呼吁政府公開土地招拍掛過程中的信息，而各地稅費、銀行貸款過程中所注入的水份，更是讓人無從捉摸。問題不在公開成本，而在于政府向房地產商與消費者公開稅費、招拍掛等公共信息，但這與公開房價成本是兩回事。

　　公眾要求公開信息是痛恨房地產腐敗，但開錯了藥方，他們應該首先要求廉租房、經濟適用房、土地交易等公共產品信息透明。

　　近日，江蘇鹽城市悄然出臺首個“官方版”房價構成清單，與此同時，對普通住宅商品房實行政府指導價———以基準銷售價格為基數，允許上浮8%，下浮不設限。這不免讓我聯想到根據國際三大市場加權平均價、允許生產企業浮動8%的中國油價。中國油價經此管制之后，并未如消費者所愿。憑什么認為，在油價管制上已經證明不成功的手段，就能在房地產市場上大展神威？

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