童大煥：不要對奧運后房價下跌心存幻想

　　童大煥（童大煥的BLOG），1968年生于福建長汀，1990年畢業于中國人民警官大學科技系，工學學士。當今國內最活躍的時評人之一，以視角獨特、文筆犀利、高質高產著稱，對中國社會有深刻的洞察。年發表文章三百余篇。筆觸涉及時政、財經、法律、教育諸領域，追求勇氣、激情、理性的統一，冰炭相容的思想境界。作品入選《中國當代文學作品精選》(1949-1999)等眾多選本，著有《俯仰天地間》、《江湖上的中國》、《冰封的火焰》、《中國鑰匙》等書。曾在地市級政府機關工作十年，2002年應邀加盟中國青年報，成為《青年話題》版面編輯，現為中國保險報評論版主編、東方早報等多家媒體和網站評論專欄作家。

　　近年主攻教育和城市化問題，提出“高密度城市化拯救中國”論，以筆為旗，矢志不移地為打破各種城市壁壘吶喊呼號。教育方面，在國內最早在報上激烈批評教育部公開支持“名校辦民校”，最早公開在報上指出招生計劃指標才是招生不公的根源。其“中國大學費用為世界最高3倍”一文經《科學時報》發表后，被新華社全文向全國發通稿，產生巨大反響，獲得廣泛的社會認同。

　　9月25日-10月1日，新浪財經把一周的時間留給童大煥。----編者按

不要對奧運后房價下跌心存幻想     9月25日  星期一

　　文/童大煥

　　房價問題一直和教育價格、醫療價格一起，像三座大山一樣壓在百姓頭頂，成為他們心頭揮之不去的陰影；然而，專家學者幾乎每一次關于房價下跌的鼓吹和預言，最終無不成為不折不扣的謊言。最近，關于奧運后北京房價要跌的判斷再次浮出水面。

　　作為中國科協學術年會的一項重要內容，日前結束的首都發展論壇上，有專家稱： 2008年奧運會結束后，國家和地方政府可能會出臺一些政策抑制房價，那時房價將下降。中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海在論壇上表示，預計2008年以后，政府可能通過開征物業稅、落實購房實名制、控制住宅商用以及供給廉租房、經濟適用房和限價房方式，抑制房價上漲甚至拉低房價。

　　曹建海認為，“北京已經出現嚴重的房地產開發過熱問題”，“目前的房價遠遠超過了普通居民的承受能力，政府2008年后通過出臺一些關于宏觀調控和人民生活的政策，將會使房地產價格逐步回落”。

　　首先我想澄清兩個基本問題：一，房地產的統計價格和老百姓的實際購買價格不是一回事。比如，若干年后北京中心城區的大部分高檔商品房和寫字樓都已售罄，房地產主戰場已經轉移到近郊縣市，那么，從統計意義上說，平均房價可能是大大降低了，但從老百姓的實際購買角度，同一區域的房價卻有可能大大提高了。二，在房地產市場中，奧運會充其量是個概念，它對于提升北京的公共基礎設施甚至一些制度軟環境有幫助，但它對樓價的直接提升作用可能被大大夸大了。房地產無論從投資還是自住角度，都是一個相當長期的行為，借極其短暫的奧運會來炒作地產，空間非常有限。當然，國外經驗表明，舉辦奧運會曾導致日本人口加速向東京聚集、韓國人口加速向首爾聚集，同時外國人占這兩個城市人口比例也出現明顯上升。奧運會也將使得北京更加開放，不僅國內大中小城市的人口將繼續向北京、上海、深圳、天津等特大城市聚集，而且境外商務人口向北京聚集的速度也有望加快。但這是一個長期的影響，并不只在奧運會期間，不會因為奧運會的結束而結束。

　　其次，我們來分析一下曹建海認為房價將降的政策理由：開征物業稅、落實購房實名制、控制住宅商用以及供給廉租房、經濟適用房和限價房方式，抑制房價上漲甚至拉低房價。第一條，開征物業稅，理論上把現行的土地價格一次性收取改為逐年收取，有利于降低房價。但這樣做，需要每年對房屋市值進行合理評估并且需要完善的征信系統，短期內我們都做不到，在這種情況下放物業稅的風，反而會導致人們的末班車心態，促使房價上漲。同時這項法律即使出臺，或許能降房價，但不僅不會降低買房者的支出，反而會增加買房者的負擔，因為我國的稅負決策體制中，老百姓沒有任何發言權！第二條，落實購房實名制以打擊樓花炒作和內部認購、控制住宅商用等，如今已經實施，效果如何？而控制住宅商用不僅沒有降低住宅價格，而且使寫字樓價格上升了！第三條，供給廉租房、經濟適用房和限價房，的確是政府應盡的責任。像香港，半數以上的居民住在政府提供的廉租房里。但市場上的房價還是很高。另外，當下的內地政府并不是嚴格意義上的法治政府，提供不提供廉租、廉價房，取決于政府單方面的決策，像這樣從它自己身上割肉的事情，各級政府并不熱衷。

　　再從宏觀背景來分析。第一個大背景是中國高密度城市化背景。據曹建海介紹，北京仍有8000萬平方米土地被開發商囤積，按照北京市政府公布的日售600套住宅的速度，如果全部開發成住宅，完全可以賣到2015年。但是，這個年均銷售22萬套的供應量，能否滿足市場的實際需求，要打一個問號。市場的需求包含北京現有1100萬戶籍人口及100余萬已購房的非戶籍人口的需求(更新換代以及第二、三套房)、300余萬尚未購買第一套房的非戶籍人口的需求、新增人口的需求。尤其在新增人口問題上，城市管理部門試圖控制的人口數量與實際人口數量會有很大差距。北京市的目標是機械增長人口數量每年不超過20萬人，但過去的五年平均每年都在34萬以上，今后的增長速度可能還會加快。理由是：沒落的小農經濟和凋蔽的鄉村、100萬人口以下中小城市逼仄的生存發展空間以及內耗重重的制度和文化發展空間，使得中國的城市化尤其是高密度城市化速度必然加快。聯合國的數據表明，亞洲主要國家首都人口占全國人口的比重普遍超過10%，其中日本東京超過27%，韓國首爾超過43%。我認為這跟亞洲威權主義制度文化息息相關。另據聯合國統計，全球城市人口增長最快的是100萬人口以下、5萬人口以上的城市。而我國的情況剛好相反，我國是100萬人口以上的城市發展最快。這就說明我國的中小城市發展缺乏活力，也充分說明我上述判斷的正確性。高密度大城市化才是中國的真正未來，這個潮流不可阻擋。未來北京人口規模大幅增長的可能性與必然性都不容忽視。據專家研究，北京市常住人口有望在2025年達到3000萬人。即使這樣，那時的北京市人口占全國總人口比例也僅為2%，為全球最低。

　　第二個宏觀大背景，是政府介入房價地價太深了，幾乎到了“無以自拔”的地步。1994年分稅制后，中央財政收入平均占國家財政總收入的52%，但財政支出平均只占國家財政總支出的30%；縣鄉兩級財政收入不到全國總收入的20%，卻直接擔負著80%的民生重任。農業稅取消，地方收入更是只能打城市算盤，最有效的辦法就是通過推高房價來推高地價！因為賣地收入則已經成為很多地方政府最重要的收入來源，有的占比高達70%！另一方面，很多官員的腐敗收入也來自這一塊，房地產行業與醫療藥品行業、零售業，被稱為商業賄賂的三大高發領域。商業賄賂貫穿房地產開發的各個環節，任何一個環節的權力擁有者都可以通過權力尋租獲取部門或個人私利。據悉，開發商的“公關”成本占到樓盤總成本的3%到5%或更高，而增加的成本無疑被悉數轉嫁到了房價(公眾)身上。更有大量官員親屬直接進入房地產開發領域，玩的卻是“空手道”的把戲——這也是房地產業眾所周知的秘密，很多時候，地產商拼的不是實力，而是誰能拿到土地；拿不到土地，坐擁金山銀山也沒用，拿得到土地，一分錢不用也能“做大做強”。順馳集團的滑鐵盧就是最好的證明。據悉，其不得不轉手把自己賣掉時，欠土地款和銀行貸款就高達46億元。這就又把銀行也拖進了房地產的深淵里。所以，政府很多時候迫于輿論壓力口頭上“唱衰”房地產，實際政策的行動中卻每每為房價走高推波助瀾。

　　因此，如果房價走低，事實上是一個滿盤皆輸的結局：現有的購房人、政府、銀行、國家稅收、國民就業全部將受重創！而在全國18萬億元的年產值中，房地產一項已占到2萬億左右，由其帶動的產業鏈就更驚人。因此，不論是現在，還是未來長時期內高密度城市化過程中的中國，房地產業都將是一個無可爭議的“支柱產業”。

　　因此，地價和房價的平穩、緩慢增值，應被視為國民經濟健康的表現。房地產業根本的問題不在房價的漲跌，而在于其漲跌是由非正常的手推動的。政府與民爭利太深(導致民眾購房難)，市場缺乏自身的平衡與微調，銀行被“綁架”。這樣，一旦民眾和銀行的承受力都到底線(絕大多數房子沒人買得起，銀行資金長期扛不住)，市場乃至整個國民經濟將危在旦夕。

　　房地產業政府與民爭利到了何種程度？上海社科院新近的一組調研數據顯示，長三角農村，政府從農民手里征地，均價2.5萬元至3萬元/畝；一級市場出讓價，15萬元至35萬元/畝；二級市場出讓價75萬元至150萬元/畝。區域內中心城市和大城市，商品房用地，投標競拍成交價750萬元至1500萬元/畝。若在上海市區較好的地塊，如此高價恐怕還拿不到地！

　　也就是說，房地產業的根本問題不在于房價和地價上漲，而在于在此過程中政府與民爭利太多，普通民眾在房地產發展中所得不到九牛之一毛。要想房地產業和整個國民經濟健康持續發展，有賴于現行分稅制的再改革，有賴于政府從房地產中抽身而出成為中立者，有賴于私人土地權利的法律保證。政府只管稅收、整體規劃和住房福利保障，拿地、貸款的事情，由地產商直接和“地主”及銀行談判，則絕大部分公民不會成“房奴”，銀行不會被“綁架”，人人從地價房價升值中受益，整個房地產業和國民經濟欣欣向榮。

　　當然，即使是整體上的“朝陽產業”，也不排斥局部的漲跌，局部漲跌才是任何行業的普遍規律，也是行業進行新陳代謝和優勝劣汰的自然法則。即使一片看漲或一片看跌聲中，有漲有跌也才是正常現象。具體而言，有幾類房價是容易跌的：一是炒概念炒得價格遠高于價值和過分追求頂級享受的，將隨著人們理性的回歸和頂級產品的更新換代而貶值。北京、上海已都有先例；二是資金鏈出現斷裂的，不是爛尾就是降價，各地也都時有出現；三是從長遠看，現有人口密度太高，房價已近峰值的，將隨著城市人口密度的均衡化，和人們追求近郊生活的宜居化而有所“貶值”。據悉，世界特大城市的人口密度普遍超過每平方公里5000人，北京市目前平均僅為708人，但其內部人口密度極不均衡，內北京人口密度接近5400人，外北京人口密度不到280人。其中，內北京的舊城區，即西城區、東城區、崇文區、宣武區人口密度平均接近2.5萬人，而朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區四個新城區的人口密度平均僅為3750人以下。研究表明，發達國家特大城市內外城區人口密度差距非常小，例如內倫敦人口密度為8980人，外倫敦為3582人。這，也許是一個重要的參考。

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