水皮：國有土地出讓金該不該取之于民又用之于民

　　水皮

　　三四年前，北京的地攤上曾經出現過一本叫《股市》的周刊，是一個外地的刊號，估計是改名而來的，但是很快就不見了蹤影，從圈里圈外消失了。

　　無巧不成書的是，最近水皮在飯店吃飯的時候順手翻了翻擺在書架上的免費雜志，居然發現免費的直投廣告雜志《樓市》用的就是《股市》的刊號。像很多很多的改頭換面的雜志一樣，股市兩個字被故意人為的淡化了，在封面幾乎看不出來，難怪這么多年，這么多次目光掃過《樓市》這樣的雜志，水皮一次也沒能看出其中的蹊蹺。

　　不用說，《股市》變身《樓市》是一種市場的選擇，捧著股市刊號的單位在股市推倒重來的情況下，先下手為強，自己就把自己給變了身。令水皮感慨的是，變什么不好，偏偏就變上了樓市呢？

　　莫非真的是因為股市和樓市的共性使然？

　　三十年河東，三十年河西，風水輪流轉，今年又會轉到哪呢？誰能打包票說今天的樓市又不是三四年前甚至更早一點四五年前的股市呢？

　　水皮早年間分析股市、樓市和中超球市的共性，得出一個黑市的結論。為什么會形成黑市沒有太多的分析，現在看來所謂的“市場化”是一個很重要的因素，因為在一個行政權力主導的市場，所謂的市場化無一例外的結果就是走向偽市場化，最后反市場化。

　　股市的例子不用講，大家也心知肚明，樓市卻不太好理解。其實，對比一下，這兩個市場的操作過程，就知道，這兩個市場早年都是政策市，而現在都走到了政策左右不了政策市的尷尬境地，宏觀調控僅局限于“空調”。股市尋找的出路是股權分置改革，這樣的改革是一種制度性的變革，從根本上保證中國資本市場的形態和國際接軌，在此基礎上，才談得上所謂估值，所謂一體化，所謂投資或者投機，成熟市場的規律才有借鑒的可能。但是，樓市呢？出路又在哪里呢？

　　大家都知道樓價上漲過快，過快的上漲并沒有因為宏觀調控的進行而得到控制，相反，在北京這樣的天子腳下，最快的上漲恰恰出現在這兩年。從投資的角度看，北京的上漲是上海的繼續，是一種補漲，而且在不能斷定上海已經見頂的情況下，人們追漲的心理還面臨著被暗示、被強化的可能。老實說，沒有這種可能，水皮也不會去翻《樓市》這樣的廣告雜志。

　　比這種心慌慌，惟恐踏空的心態相比，更可怕的是，管理層似乎并沒有對癥下藥，或者講，沒有搞清楚癥結所在。

　　同樣是

房價上漲，建設部說是因為地價上漲的緣故，在過去的若干年中，建筑成本、安裝成本并沒有太多的上漲，樓價成倍的上漲，漲的不是土地出讓價又是什么？國土資源部則說是因為樓價上漲帶動了地價的上漲，在過去的若干年中，土地出讓金的收益政府所獲并不多，大部分還是用于了與

房地產開發相關的配套開發投資。

　　同樣是地價上漲，招掛拍是不是罪魁禍首也是一個找不到答案的疑問。理論上講，招掛拍并沒有錯，公開才能做到公平和公正，但是實際上，招掛拍的確又因為價高者得所以客觀上推高了地價。協議地價暗箱操作滋生腐敗，破壞行業競爭不足取，土地出讓金偏低導致國有資產流失是不爭的事實，但是樓價因此獲得的浮動空間和調整空間也是業內公認的現實。協議地價和招掛拍不過是土地出讓的兩種方式，只要遵紀守法，按市場規則，本無所謂優劣之分，因為寸有所長，尺有所短，怕的就是揚短避長，各盡其害。既破壞市場秩序，又禍害企業本身。最典型的莫過于天津順馳的興衰。得益于招掛拍，順馳在全國瘋狂搶拍，北京的地價新價就由順馳叫出來的，地是拿到了，但是資金鏈卻斷了，2004年還稱要做200億產值和萬科叫板的黑馬2006年不到10個億就賣掉了主力旗艦。順馳的興衰像極了已經崩盤的德隆，同樣是瘋狂擴張，同樣致力行業整合，最后自己被市場消滅。

　　和當年的股市一樣，政府在這個市場有著巨大的利益訴求，稅收是次要的，讓股市扮演國有企業解貧脫困的輸血渠道是主要的。實話實說，這既是權宜之計，同時也是一箭雙雕之策，既爭取到了國有企業的改制成本和空間，也滿足了民間流資的投機需求，并且時間差掌握得當，既圈足了錢，又讓這個市場起死回生。和股市相比，樓市上市的不是國有企業，而是國有土地，地方政府通過招掛拍抬高地價，地價越高，土地出讓的收入就越高，政府的收入也就越高，而且土地出讓金是一筆沒有列入管理的預算外資金，這就意味著這其實就是地方政府的“小金庫”。和中央政府讓企業上市的積極性相比，地方政府在土地出讓上的積極性不知要高出多少倍，任何利益的誘惑都不足以抵擋。在這種與民爭利的格局下，不要說普通消費者的利益無從保護，就是房地產

開發商也未必能有善終。

　　股市上投資者利益保護一直難以落實，是因為管理層既當裁判又當球員，樓市上消費者利益保護流于空談，是因為管理層官商一體亦官亦管，既是土地供應商又是市場監管者。

　　那么，政府在房地產市場中究竟該扮演什么角色？土地出讓金該不該取之于民又用之于民呢？