盛大林：房地產土地供應到底是多了還是少了

　　

新浪專欄作者盛大林。(新浪財經資料圖片) 點擊此處查看全部財經新聞圖片

　　盛大林（盛大林的BLOG），筆名盛晟、蔣正之、霖大圣等，1991年畢業于武漢大學。曾任河南《大河報》首席評論員，現為河南《東方今報》總編輯助理。曾發表雜文、時評、散文千余篇，其中百余篇被《報刊文摘》《雜文選刊》《作家文摘》等轉載，數十篇入選各種版本的年度最佳雜文。曾在《深圳商報》《三晉都市報》《半島晨報》《大河報》等開設專欄。曾獲北京雜文獎一等獎，首屆中國時評大賽二等獎等。出版有《千萬別當真》、《大林白話》（雜文時評集），《毛主席詩詞鋼筆字帖》、《唐宋愛情詩詞鋼筆字帖》等。

　　9月18日-9月24日，新浪財經把一周的時間留給盛大林。----編者按

房地產土地供應到底是多了還是少了     9月18日  星期一

　　文/盛大林

　　

房價不斷攀升，百姓苦不堪言。為了平抑房價的瘋漲，國家數次出臺相關政策，進行宏觀調控，但收效甚微。問題究竟出在哪里？很多開發商以及一些專家把矛頭指向了土地供應，認為房價瘋漲是住宅用地嚴重供不應求的緣故。但土地管理部門斷然否認了這種說法，很多地方的國土資源部門負責人都明確表態，不存在所謂的“地荒”問題。

　　為了證明自己的說法，國土資源部門往往都要拿出具體的調查統計數據。比如，國土資源部副部長贠小蘇曾透露，國土部門在對2002年至2005年的住房建設供地情況進行清查時發現，北京市目前已供土地但尚未形成實際住房供應的土地面積還有4000公頃，規劃建設面積達到8000萬平方米，占已出讓住宅用地面積總量的53%，相當于北京市近兩年的房地產用地總量。國土資源部地籍司司長樊志全說：“1997至2004年全國新增各類建設用地4563萬畝，平均每年新增570萬畝，新增建設用地占用耕地2428萬畝，平均每年占用耕地304萬畝。加之農業結構調整和災毀等因素，全國耕地保有量從1996年底的19.51億畝，下降到2005年末的18.31億畝，人均耕地從1996年底1.59畝下降到去年的1.40畝，”數據顯示，到2004年底，全國城鎮規劃范圍內共有閑置土地107.93萬畝，空閑土地84.24萬畝，批而未供土地203.44萬畝，三類土地總量為395.61萬畝，相當于現有城鎮建設用地總量的7.8%。按照國家關于城市規劃建設用地的最高定額，一般城市人均用地面積最高標準是100平方米，首都和特區城市最高是120平方米。但根據有關部門統計，我國664個城市，城鎮居民人均用地已達到133平方米，而世界上發達國家人均城市用地是82.4平方米，發展中國家人均城市用地是83.3平方米。贠小蘇強調，“從全國來看，近幾年來，房地產業用地占到了全國供地總量的30%左右……現實中不存在地荒的問題。”

　　有根有據，白紙黑字。從數據來說，土地的供應量確實不少，甚至可以說很多。但與此形成鮮明對比的事實是，大多數房地產開發商拿不到土地，面臨著無地開發的局面。前不久，《東方今報》報道說，鄭州市每年都有很多家房地產企業因為無地開發而名存實亡，甚至破產。因此，“地荒”之說絕不是憑空捏造的。為何出現這種多與少的“矛盾”局面呢？國土部門都把問題歸結到土地閑置上。面對開發商“土地供應太少”的指責，國土部門則反過來指責開發商“囤積土地”，并制定了很多“清理”措施，比如規定兩年內不開發的土地予以收回。

　　在官方的語境中，土地的“閑置”一直是個貶義詞，以至于直接用“囤積”來表述。開發商閑置土地就是錯誤的嗎？買來的土地一定要在兩年內開發嗎？政府有權插手企業的具體經營行為嗎？其實，企業儲備必需的生產資料也是一種正常的企業行為，是符合市場理性的。尤其是那些嚴重緊缺的生產資料，比如土地，企業多加儲備是符合市場策略的。至于應該“閑置”多少才算合理，也沒有一個公認的標準。實際上，一些開發商“囤積”土地也是應對土地供應壟斷和限量的一種“反抗”或“策略”。再者說，土地何時開發確實也存在時機的問題，并不是越早開發就越有利。開發商也有自己的經營規劃。也許暫時缺少開發的資金，也許開發商認為過兩年開發效益會更好……如果是這些原因導致的閑置，有什么可指責的呢？國土部門憑什么“一刀切”地認為開發商閑置土地都是“惡意囤積”呢？更何況，開發商閑置土地要占用大量的資金，還要冒一定的風險。對此，開發商自會掂量，用不著政府為它們操心。其實，土地大量閑置的主要原因并不是開發商的“惡意囤積”。據一位業內人士介紹，造成大量土地閑置的主要原因是，前些年一些地方不按經濟規律辦事，盲目鋪攤子、上項目、大面積占用土地。同時，土地管理措施的乏力，也為一些地方變相非法批地、盲目征用或出讓土地造成可乘之機。

　　國土部門把主要精力都放在了“盤活存量土地”上。一方面，嚴格控制新增建設用地，另一方面，采取各種措施“逼迫”開發商開發或交出閑置的土地。然而，通過整治盤活的數量占閑置土地面積的比例非常之小。越是用地緊張的城市，比如上海、北京、南京、杭州、廣州等，閑置土地的回收和盤活工作越難做。“因為，這些地方的土地升值最快，盤活閑置土地實際上是一場利益博弈。”即便是在蘇州這種市場化程度相對比較高的城市，得以回收的閑置土地也只是其中的一部分，而真正實現盤活的更是少而又少。——新增建設用地被卡住了，存量的土地又沒有盤活多少，也就是說，真正形成供應可供房地產開發的土地確實不多。

　　由此看來，開發商說土地供應“少”是真的，國土部門說土地供應“多”也是真的。只不過“多”的只是國土部門“出手”的土地供應總量，且主要集中在少數老牌開發商手里。而對大多數開發商來說，“地荒”是確確實實存在的。既然如此，國土部門就有責任保證市場的供應。不然，壟斷土地供應的地方政府，反倒有“囤積居奇”之嫌。

　　土地的粗放使用確實應該改觀，存量建設用地確實應該盤活。但國土部門對“盤活存量土地”應該有一個較為明晰的預測，比如能盤活多少？市場能不能得到滿足？如果明知收效不會太大，或至少在短期內遠遠不能滿足市場需求，那就應該另想辦法，比如適當加大新增建設用地的供應量。這就好比一群領取救濟的災民，開始由于工作失誤以致少數災民多領了救災食品而其他大部分災民沒有領到，怎么辦呢？組織者一方面要做多領者的工作，讓他們交出多領的食品，但如果誤發的食品確實難以收回，那么組織者就應該另外組織救濟物資，你不能說“如果平均分配本來是夠的，不能再重新組織救災物資”，從而讓沒領到食物的災民挨餓。從另外一個意義上講，政府如果認定有些開發商“惡意囤積”并欲改變這種狀況，最好的辦法也是采用市場手段，即加大供應量。為什么沒有人囤積汽車？因為它的市場是放開的，供應是充足的。

　　那么，國土部門為什么不多新增土地供應量呢？因為要“節約和集約利用土地”，因為“我國實行最嚴格的耕地保護制度”。“十一五規劃”明確規定“耕地保有量不低于18億畝(1.2億公頃)”，這就為國土部門劃出了一條紅線。而在上面的那組數據中提到：“全國耕地保有量從1996年底的19.51億畝，下降到2005年末的18.31億畝”。也就是說，在“十一五規劃”審議通過的時候，此后5年的耕地利用指標已經基本用完。難道今后5年就不能占用新的耕地了嗎？這可能嗎？

　　“實行最嚴格的耕地保護制度”不但沒錯，而且應該。但無論怎么“嚴格”，該用的還是要用。比如，在此后相當長的時期內，城市周邊相當多的耕地勢必將被開發利用。這是城市化的必然結果。盡管國土部門還是要努力提高城市建成區的土地利用效率，但“集約”出來的存量土地肯定滿足不了城市規模快速擴張的需要。對此，要有清醒的認識。