李開發(fā)：房價失控的根源是多個政策導向不一

　　日前，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局在對全國70個大中城市的調(diào)研報告中指出，2006年7月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%，漲幅比上月低0.1個百分點；環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月低0.2個百分點。

　　在與去年同月相比漲幅較大的城市中，北京列第二位，漲幅為11.1%，在與上月相比漲幅超過1%的14個城市中，北京列第四位，漲幅為1.4%。

　　“一年半以來，國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策一個接一個，但結(jié)果卻是房子離中低收入階層越來越遠，政策與成效也漸行漸遠�！敝袊�管理科學研究院研究員李開發(fā)接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，房價按照如此趨勢繼續(xù)攀升，新一輪的宏觀調(diào)控將不可避免。但是在制定新政之前，必須理清過去系列調(diào)控失靈的原因，否則，出臺再多的新政也只能是“空調(diào)”。

　　廈門大學不動產(chǎn)金融研究中心博士郭曉武接受

中國經(jīng)濟時報記者采訪時也表示，一年多來，房價不但沒有被穩(wěn)住反而大幅飚升，很多城市的房價不斷創(chuàng)出歷史新高。事實證明，此前的調(diào)控政策非但沒有達到預期效果，而且市場的發(fā)展竟然呈現(xiàn)出局部失控狀態(tài)，這集中體現(xiàn)在熱點城市房價的非理性上漲。

　　與此同時，伴隨著房價的不斷上漲，諸如房價泛政治化、房地產(chǎn)輿論混亂、不同階層或利益集團的情緒化對立等讓人擔憂的現(xiàn)象也愈演愈烈。

　　遺憾的是，在沒有經(jīng)過深刻反省調(diào)控失敗原因并追究有關(guān)官員責任的必要前提下，本輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在更加復雜的市場環(huán)境下倉促登場，這就難怪很多市場人士都對此不以為然，宏觀調(diào)控的未來市場效果也受到普遍質(zhì)疑。

　　李開發(fā)指出，房地產(chǎn)調(diào)控是一個非常復雜的問題。不過，總結(jié)其失效的根源，最根本的其實是來自于多個政策導向不一，調(diào)控思路過于微觀，想兼顧多個利益目標而不可得，無法形成合力。

　　老百姓的住房保障固然是重中之重，但是地方政府的稅收、銀行的貸款安全、維持GDP的增長動力，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)共同形成的利益集團、政府賴以用來改善城市形象、完成政績的資金來源等等問題都深陷其中。各類政策方向不一，短視行為突出。

　　投資政策問題重重

　　“可供投資參考的產(chǎn)業(yè)導向政策太少，投資領(lǐng)域太少，投資收益太低，導致資金流向房地產(chǎn)業(yè)�！崩铋_發(fā)表示，國內(nèi)沒有那么多的公共品可供投資。投資企業(yè)、證券、科技的收益不足，唯有房地產(chǎn)收益較高。中國富豪榜上房地產(chǎn)

開發(fā)商富豪接近一半，而且都是幾年時間成功立業(yè)，就是最好的例證。投資房地產(chǎn)的收益比銀行利息少說能高出 4-5倍，有的高達10倍以上。你想讓人不投資房地產(chǎn)其實不可能。

　　而且，投資房地產(chǎn)安全度遠較其它投入高，這也就不難理解銀行為何如此熱衷發(fā)放房地產(chǎn)信貸。只要有房子在，抵押物在，房價要下跌到40%以上才會觸動銀行的奶酪。而事實上，房價漲幅那么高，購房人的首付加部分月供，少說也有40%。

　　從投資購房人來講，不管政府出臺多少政策，購房人自有對策。即使房價下跌，又能跌多少？政府不準賣可以出租，出臺征稅政策可以簽訂陰陽合同，可以搞贈與。買汽車怕貶值，買股票怕虧損，買房子在那里，風雨不怕，水旱不驚，比任何財產(chǎn)都安全。

　　“調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的主要目的在于抑制炒房�！� 郭曉武指出，在供不應求的市況下，炒家可以輕易地實現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)嫁，而真正決定炒家生死存亡的還是市場價格走勢，由于房地產(chǎn)市場不存在做空機制，因此只要市場價格維持向上的走勢，炒家就不會輕易離場。

　　加重轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅負的直接結(jié)果是增加了住房交易成本，在房價持續(xù)上漲的市況下等于增加了購房成本，因此我們看到稅收調(diào)控并沒有達到抑制市場投機的目的，它反而間接推高了房價并使得交易活躍程度大為降低，市場進入了所謂的“滯漲”(交易量下降與價格上漲并存的狀態(tài))階段。

　　“此外，由于缺少政策制約，投資房地產(chǎn)成了各種灰色收入的最好安身之所�！崩铋_發(fā)指出，買房不需要任何手續(xù)，只要有錢、身份證明，就能買房�？梢约俳栌H戚朋友的證件，甚至還能夠以在學校上學不久的小孩子的名義買房。因此，各種灰色收入放在房地產(chǎn)最安全，而且還保值增值。

　　而阻止外資投機炒房政策的效果也是有限的。公開的可以阻止，但由于缺少配套監(jiān)管措施，當面對變相、變通的投機炒房，我們目前的政策是失靈的。比如，外資進入一個企業(yè)，以內(nèi)資企業(yè)名義購房，外資通過現(xiàn)金方式，以國內(nèi)公民身份購房。只要與相關(guān)個人搞一個借款合同與房地產(chǎn)抵押合同，兩張紙就把政策給破解了。地下錢莊的流動我們管不了。人民幣價格不斷走高，外資炒房可以用數(shù)不清的招數(shù)進來，我們?nèi)鄙賹Σ摺?/p>

　　城市化政策過度超前

　　“倡導城市化，政策提倡過度超前導致房地產(chǎn)業(yè)病態(tài)發(fā)展�！崩铋_發(fā)表示，城市化的必然趨勢是房價上漲。但近年來，城市化發(fā)展過度，官員為了政績，發(fā)展商為了通過土地牟利，加之與腐敗的灰色收入連在一起，用城市中心區(qū)的拆遷帶來房地產(chǎn)價格的走高。有報道介紹許多城市中心區(qū)質(zhì)量很好、使用壽命還長的好房子都被規(guī)劃拆掉了，而棚房區(qū)卻拆遷不多，原因就是用拆遷推動購房消費量。

　　過快的城市化是個陷阱。城市化的基礎(chǔ)是什么？是工業(yè)文明，是科技進步，是非房地產(chǎn)類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。當我們看到，非房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展如果不能與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快。而現(xiàn)在不是一般的過快，而是快得過頭，甚至是快得要翻車。這個問題值得高度注意。

　　在非房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條上的企業(yè)，才是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)，是真金白銀的GDP所在，只有這些企業(yè)效益都能穩(wěn)步增長，并且與房地產(chǎn)同步增長，才是良性的增長。收支平衡，入出相符，有能力消費，有條件消費才是合理的。

　　而就我國目前的經(jīng)濟情況看，在非房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)外，機械、化工、輕工、煤炭、電子，眾多工業(yè)產(chǎn)業(yè)部門的利潤越攤越薄，許多龍頭企業(yè)都困難重重，尋求外資收購兼并，血汗工廠爭議不斷，競爭非常殘酷，利潤遠低于房地產(chǎn)業(yè)。許多行業(yè)的利潤率只有2-3%，與房地產(chǎn)業(yè)超高速病態(tài)發(fā)展大相徑庭。

　　從更深層面上說，即使有些非房地產(chǎn)行業(yè)取得了不俗的成績，我們?nèi)詰�看到，這些成績其實多數(shù)是大量耗用國內(nèi)寶貴資源實現(xiàn)的，不可再生的資源的低效率使用對國家長遠發(fā)展有百害無一利。

　　我國經(jīng)濟增長方式粗放的特征十分突出，許多產(chǎn)業(yè)的增長是以大規(guī)模消費不可再生資源維持的。只有非房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)良性增長，并且與房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)平衡增長，才能說明房地產(chǎn)消費是健康的，對房地產(chǎn)的消費才是正常必須的一種消費。當然，真是那個樣子，所有的投入就會分流，房地產(chǎn)也就不是唯一的投資熱土了。

　　拉動內(nèi)需政策走樣

　　“事實上，我國拉動內(nèi)需的政策已經(jīng)變成了拉動房地產(chǎn)業(yè)，這是十分錯誤的。”李開發(fā)表示，近年來，國家制定政策，在發(fā)展外向型經(jīng)濟的同時，著重拉動內(nèi)需。但是問題在于，拉動房地產(chǎn)的內(nèi)需與其它的內(nèi)需不一樣。拉動其它內(nèi)需是復雜性的多層面操作，要政府、企業(yè)、各類投資人共同努力，而且有很多風險。比如加大科技投入、成果篩選、資金投入、政策扶持等，全是掏錢，而且銀行因為風險也不愿投入，加上企業(yè)還有經(jīng)營風險，總之政府努力只占其中三分之一功效，而且風險莫測。

　　但是拉動房地產(chǎn)，政府一個文件就說了算，七十年土地使用稅一次交清，政府的大量開支一下子有了著落，辦幾個改善城市面貌的大項目，出點政績，一個任期就過去。所以，政府官員急功近利的想法占了上風。有什么政策可以讓老百姓把養(yǎng)老的錢都掏出來？希望老百姓投資股市，但股市風險累累，許多人的錢被套牢，況且需要老百姓自覺自愿。教育產(chǎn)業(yè)化也是如此。因此，許多地方政府出臺了不少讓老百姓不得不掏錢買房的方法。

　　第一個方法是出售城市戶口。我們國家的城市戶口與農(nóng)村戶口的戶籍政策差距巨大，只要有錢，在城里投資，就可以得到城市戶口指標，只要在城市里買房也可以遷戶口進城。這已經(jīng)屢見不鮮；第二是拆遷拉動住房消費。政府安排拆遷，新建商業(yè)街，打造大城市，打造現(xiàn)代宜居城市開拓綠色空間，等等，總之，是把城市中心的住房拆掉，把地方騰出來，建成寫字樓、商場，加上被拆遷戶當然要購房，所以這也是拉動房地產(chǎn)的好辦法。

　　第三個方法叫做“寅吃卯糧、超前消費”。讓人們改變傳統(tǒng)的量入為出、存錢養(yǎng)老、積谷防荒的觀念，形成新的消費觀，那就是首付與月供，一次把20年的消費預付了，辛苦勞動每天算計如何還房貸，為了一套房，先掏了養(yǎng)老的積蓄錢，再掏了父母的血汗錢，然后用20年甚至30年做房奴，省吃儉用，擔驚受怕，生怕工作不保，生怕身體疾病折磨，生怕父母年老體弱，如此等等。但我們同時也看到，只有在房地產(chǎn)領(lǐng)域有這種普遍的首付與月供的做法，而在技術(shù)轉(zhuǎn)讓、設(shè)備投入、新辦企業(yè)，甚至就是教育等方面的信貸政策遠不寬松，想首付與月供，沒門！

　　第四則是全國上下主打大戶型住房，最大限度地“拉動”消費。而在新加坡的住房，至少30%以上是40平米左右的小戶型。

　　第五是大力倡導建設(shè)開發(fā)區(qū)。許多地方不但縣里建了開發(fā)區(qū)，甚至連鄉(xiāng)鎮(zhèn)都建設(shè)了開發(fā)區(qū)，圈地建房，然后給優(yōu)惠政策，讓企業(yè)進開發(fā)區(qū)，“產(chǎn)品還是那個產(chǎn)品，月亮還是那個月亮”，只是開發(fā)區(qū)的住房讓工廠變了樣。

　　第六個方法是改造消費理念，也就是投資置業(yè)增值。

　　第七則是小產(chǎn)權(quán)。這是地方政府甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)的主意，反正天高皇帝遠，已經(jīng)住進去了，誰也不能把住戶扔出去。

　　如此等等，全國上下都在動房地產(chǎn)的腦筋，這樣地拉動內(nèi)需實在是不理智。

　　“怎么調(diào)控房價，怎么調(diào)控房地產(chǎn)？”李開發(fā)指出，當我們回首上述各類問題就不難明白，多個文件導向不一是調(diào)控屢屢失效的根源。要想房價調(diào)控有成效，先得把過去這么多年相矛盾的文件清理了，然后圍繞房價調(diào)控的中心目標，出臺配套政策，調(diào)控才會有預期的效果，否則，這種膠著的狀態(tài)將會長期持續(xù)。

　　“客觀地說，此前多數(shù)調(diào)控政策的出臺基本上都屬于隨機應變類型，往往缺乏長效機制，因此，房價的繼續(xù)走高肯定會引起相關(guān)政府管理部門的重視并做出反應�！惫鶗晕浔硎�，調(diào)控政策會對市場產(chǎn)生較大的沖擊與心理影響，因此其出臺過程也是非常謹慎的。新調(diào)控政策的制定主要取決于管理部門對于市場現(xiàn)狀的評估、中央與地方以及有關(guān)部委之間的利益協(xié)調(diào)、調(diào)控政策對市場的沖擊評估等等。

　　北京房價的過快上漲很可能會促使政府出臺更多、更嚴厲的地方性調(diào)控措施來平抑房價。不過，畢竟北京等大城市的市場狀況與全國整體情況的差異很大，因此，不能僅僅站在北京市場的角度來思考全國房地產(chǎn)市場的調(diào)控問題。(謝麗佳)